Можно ли обменять квартиру в ипотеке: особенности сделки

Можно ли обменять квартиру в ипотеке: особенности сделки

Естественно, за этот период в жизни заемщика могут наступить перемены, требующие переезда или расширения жилой площади.

Отсюда и возникает вопрос: «Как поменять квартиру в ипотеке на другую?»

Многие заемщики уверены, что наличие обременения не позволит им продать или обменять квартиру. На самом деле это не совсем так.

Просто на период кредитования такая жилплощадь считается временной собственностью банка, поэтому любые предпринимаемые действия должны быть согласованы с кредитным менеджером (ст. 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке»).

Попытка провести операцию без разрешения кредитора является грубым нарушением ипотечного договора. В результате банк может потребовать досрочного погашения задолженности.

Особенности обмена ипотечного жилья

Решившись на процедуру, обязательно учтите несколько важных нюансов:

    Можно ли обменять квартиру в ипотеке: особенности сделки

  • Обмен ипотечной недвижимости предполагает замену залога, то есть переоформление кредита на другой объект (ст. 345 ГК РФ);
  • Банк может дать свое согласие на замену залога, но делать этого он не обязан;
  • Порядок проведения обмена регулируется не только ипотечным соглашением, но и внутренними инструкциями, положениями и регламентами финансовой организации;
  • Если квартира покупалась при участии риэлтерской компании, то и все дальнейшие действия, касающиеся поисков покупателя и оформления договора мены, следует доверить тем же специалистам. Это позволит сэкономить время, необходимое для проверки продавца и объекта недвижимости;
  • Процедура способна занять не один месяц. Ускорить обмен поможет предварительная консультация с кредитным менеджером – он не только даст согласие на сделку, но и определит четкий порядок ее проведения;
  • К договору мены применяются те же принципы налогообложения, что и во всех других случаях (ст. 567 ГК). Внесение налога за каждую из обмениваемых квартир осуществляется в натуральной форме по цене, указанной в соглашении.

Как получить разрешение банка?

Обмен ипотечной квартиры на другую возможен лишь при выполнении следующих условий:

    Можно ли обменять квартиру в ипотеке: особенности сделки

  • Для обмена следует предоставить только реально существующую недвижимость. Это значит, что заемщик не сможет переехать в жилье, пребывающее на стадии строительства;
  • С момента оформления жилищной ссуды должно пройти не менее 2 лет (некоторые организации увеличивают этот срок до половины всего ипотечного периода);
  • Кредитная история клиента должна быть абсолютно чистой, то есть не иметь просрочек;
  • Другое жилье должно отвечать всем требованиям кредитора. Сюда относится и место расположения – район должен быть хорошим и находиться поблизости от банковского отделения.

Во время принятия решения финансовая организация учитывает еще 2 момента – ликвидность покупаемой жилплощади (обязана быть высокой) и стоимость новой недвижимости (меньше или равна заложенной).

Доступные варианты

Обменять ипотечное жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.

Способ 1. Продажа одной квартиры и покупка другой

Речь идет о заключении двойного договора «купли-продажи». Для проведения данной операции заемщику необходимо выполнить несколько шагов:

    Можно ли обменять квартиру в ипотеке: особенности сделки

  • Погасить остаток задолженности;
  • Снять обременение с залоговой недвижимости;
  • Одновременно с этим подать заявку на получение нового жилищного займа;
  • Найти покупателя;
  • Оформить договор «купли-продажи» на старую квартиру;
  • Подписать новое кредитное соглашение;
  • Оформить договор «купли-продажи» на новую квартиру;
  • Зарегистрировать ее в Службе государственной регистрации.

Многие покупатели не желают связываться с ипотечной недвижимостью. В этом случае они могут быть абсолютно спокойны, так как покупают жилье, с которого уже снято обременение.

Также следует отметить, что подписание двойного договора «купли-продажи» прекрасно подходит для обмена ипотечной квартиры на более дешевое жилье, ведь ни один банк не согласится сознательно уменьшать ликвидность залогового имущества.

Способ 2. Замена залогового имущества

Обмен ипотечной квартиры с заменой залогового имущества можно провести только при условии равнозначной стоимости обоих объектов (данный факт устанавливается кредитором).

Процедура проходит в следующем порядке:

  • Предоставление документов на новую жилплощадь;
  • Оценка новой квартиры;
  • Уточнение условий ипотеки;
  • Заключение договора мены;
  • Оформление залога;
  • Снятие обременения со старой жилплощади.

Подобные сделки имеют ряд сложностей, ведь не каждый согласится купить квартиру, находящуюся в залоге финансовой организации.

Способ 3. С привлечением краткосрочного потребительского кредита

Можно ли обменять квартиру в ипотеке: особенности сделкиЕще один популярный способ, включающий в себя несколько этапов:

  • Поиск покупателя на ипотечное жилье;
  • Получение краткосрочного потребительского кредита, суммы которого будет достаточно для закрытия ипотеки;
  • Снятие обременения со старой квартиры;
  • Подписание договора купли-продажи;
  • Погашение кредита полученными деньгами;
  • Приобретение новой квартиры;
  • Наложение обременения.
  • При оформлении потребительского займа на значительную сумму банк может настоять на участии одного или сразу нескольких поручителей.
  • Главным преимуществом этого способа является сравнительно легкий поиск покупателя, ведь на момент подписания договора «купли-продажи» квартира не будет находиться в залоге у банка.
  • Однако не обошлось и без ряда недостатков. К ним относятся:
  • Повышенные требования к заемщику, решившему взять потребительский кредит. Какое-то время ему придется погашать сразу 2 задолженности, а это требует высокого уровня платежеспособности;
  • Сделки нужно проводить максимум в 1-2 дня. Чтобы не вызвать подозрений со стороны кредитора, заемщику необходимо сначала найти покупателя и новое жилье, а уже потом обращаться за потребительским займом;
  • Необходимость предоставить в качестве залога другое имущество. Чтобы уменьшить волокиту, остановитесь на беззалоговом варианте;
  • Сбор множества документов (в том числе и справки о доходах).

Способ 4. Обмен по переуступке

Можно ли обменять квартиру в ипотеке: особенности сделкиМожно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, уступив либо ее, либо собственные кредитные обязательства другому лицу? Это доступно лишь в том случае, если новый заемщик безоговорочно примет условия действующего ипотечного соглашения.

Переуступка фиксируется отдельным договором, после подписания которого статус заемщика переходит от продавца к покупателю. Что касается права собственности, новый владелец получит его только после того, как факт перехода будет зафиксирован в Росреестре. До этого момента стороны могут отказаться от переуступки, подав в банк соответствующее заявление.

К главным преимуществам такого обмена относятся юридическая чистота сделки и уменьшенная сумма задолженности, позволяющая новому заемщику быстро выпалить остатки кредита и получить хорошую кредитную историю.

Личность гражданина, на которого переоформляется ипотека, подлежит тщательной проверке. Если он не отвечает основным требованиям кредитора, в обмене по переуступке может быть отказано.

Правда, в некоторых случаях у банка просто нет выбора, поэтому он вынужден согласиться на любую кандидатуру (например, если старого заемщика признают неплатежеспособным).

Ценовая разница

Еще один важный нюанс – это разница в цене. Здесь у заемщика есть 3 различных варианта. Рассмотрим каждый из них.

Обмен на жилье с идентичной стоимостью

Эквивалентный обмен жилплощадью считается самым легким и для заемщика, и для финансовой организации. При этом площадь и состояние жилья не имеют никакого значения.

Оно может иметь меньшую площадь, но быть более качественным, или же наоборот. Цена уравнивается в обоих случаях.

Обмен на жилье дороже

В этом случай у банка еще больший интерес, поскольку новый залог будет обладать более высокой рыночной стоимостью. Если разница в цене составит более 20%, кредитор наверняка даст свое согласие на проведение обмена с доплатой.

Пункт о выплате определенной суммы обязательно прописывается в договоре мены. Разницу в стоимости можно компенсировать не только деньгами, но и другим ценным имуществом (земельным участком, гаражом и т. д.).

Обмен на жилье дешевле

Данный способ считается наиболее трудоемким, ведь банк не заинтересован в получении менее дорогостоящего залога.

На согласие кредитора можно рассчитывать только в одном случае – если ипотека будет погашена на 2/3. Во всех остальных случаях заемщику придется либо ждать, либо искать средства для внесения досрочной выплаты.

Обмен дома на квартиру

Можно ли обменять квартиру в ипотеке: особенности сделки

Отсюда и возникает вопрос: «Как обменять дом в ипотеке на квартиру и можно ли это сделать?». Данная процедура проходит на тех же условиях, что и обмен одной квартиры на другую.

При этом нужно учесть несколько важных отличий:

  • В регионе, где приобретается жилье, должно присутствовать отделение банка-кредитора;
  • К общепринятому пакету документов владельцу частного жилья следует приложить экспертную оценку земельного участка, кадастровый паспорт и бумагу, подтверждающую право собственности на земельный надел.

Какие документы необходимы для обмена?

Согласно российскому законодательству, действующему в 2020 году, для проведения процедуры обмена заемщику необходимо собрать следующий пакет документов:

    Можно ли обменять квартиру в ипотеке: особенности сделки

  • Внутренний паспорт РФ (копия и оригинал);
  • Копия ИНН;
  • Письменное согласие супруга/и (если кредит оформлен на супружескую пару);
  • Свидетельство о браке или разводе (если есть);
  • Выписка из банка, отражающая состояние счета и подтверждающая отсутствие штрафов и просроченных выплат;
  • Заявление на обмен жилплощади;
  • Ипотечное соглашение;
  • СНИЛС;
  • Справка о составе семьи;
  • Копия лицевого счета;
  • Свидетельства о рождении детей (для несовершеннолетних до 14 лет);
  • Правоустанавливающие документы на вторую квартиру.

Как обменять жилье, купленное по военной ипотеке?

В силу того, что на недвижимости, купленной по военной ипотеке, лежит двойное обременение (банковское и Росвоенипотеки), выполнять с ней какие-либо действия будет сложнее всего.

Самым простым вариантом является полное погашение задолженности. Закрыв ипотеку, бывший заемщик становится единственным владельцем квартиры и может поступать с ней по своему усмотрению.

При отсутствии личных денежных средств необходимо найти покупателя, готового выплатить остаток суммы по кредиту, и договориться с ним об обмене одного объекта недвижимости на другой.

Помимо этого заемщик может написать заявление о переводе на другое место службы (как правило, в другой город). Однако в этом случае пункт о переезде и обмене ипотечного жилья должен быть прописан в соглашении.

Обмен ипотечного жилья предполагает массу нюансов, в которых обычному человеку крайне трудно разобраться. Чтобы избежать проблем, заблаговременно указывайте в кредитном договоре все условия обмена.

Источник: http://ipoteka-expert.com/kak-pomenyat-kvartiru-v-ipoteke-na-druguyu/

Как поменять квартиру в ипотеке на другую?

Можно ли обменять квартиру в ипотеке: особенности сделки

Как правило, жилищные кредиты выдаются на длительный срок, в течение которого жизненные обстоятельства заёмщика могут измениться. Так как квартира находится в залоге у банка и на неё наложено обременение, любые действия с недвижимостью, в том числе обмен, подлежат согласованию с кредитором. Поменять квартиру в ипотеке можно только при наличии разрешения банка и соблюдении соответствующей процедуры.

Можно ли поменять квартиру в ипотеке?

Согласно статье №37 Федерального закона «Об ипотеке» ФЗ-102, заёмщик имеет право на продажу или обмен залогового имущества, если данная сделка одобрена банком.

Если владелец попытается совершить указанные действия без согласования с кредитором, это будет расцениваться как грубое нарушение договорных обязательств.

В таком случае банк вправе применить штрафные санкции и потребовать полного погашения задолженности в досрочном порядке.

Особенности получения разрешения на обмен ипотечной квартиры зависят от условий кредитора и включают следующие аспекты:

  • банк имеет право отказать в проведении сделки без объяснения причин (согласно законодательству, кредитор не обязан давать своё согласие на подобные операции с залоговым имуществом);
  • порядок замены залога регламентируется внутренними нормативными документами банка и прописывается в ипотечном договоре;
  • при обмене происходит переоформление жилищного кредита на новый объект недвижимости.
Читайте также:  Выселение из муниципальной квартиры 2020: без предоставления другого жилья, основания, судебная практика

Для законного оформления сделки заёмщику необходимо обратиться в банк и предоставить необходимые документы.

Основные способы обмена

Можно ли обменять квартиру в ипотеке: особенности сделки

Традиционный вариант обмена квартиры, которая находится в ипотеке — это замена залогового имущества. Данная процедура имеет свои особенности в зависимости от ценовой разницы между старой и новой жилплощадью. При данном способе обмена заёмщику доступны следующие варианты:

  1. Замена осуществляется при условии равнозначной рыночной стоимости обеих квартир. При этом, новый объект недвижимости может иметь как бо́льшую, так и меньшую площадь по сравнению с тем, который на данный момент находится под ипотечным обременением. Это объясняется качеством жилья, его территориальным расположением, наличием или отсутствием внутреннего наполнения. Эквивалентный способ обмена отличается тем, что его проще и быстрее оформить, а потому является предпочтительным как для банка, так и для клиента.
  2. Производится обмен жилья на более дешёвое. Данный вариант редко получает одобрение банка, поскольку любому кредитору невыгодно менять текущее залоговое имущество на менее ликвидное. Подобная сделка возможна лишь в том случае, если заёмщик погасит более 65% от основного ипотечного долга.
  3. Производится обмен жилья на более дорогостоящее. В отличие от предыдущего варианта, в таком способе замены банки заинтересованы, так как стоимость залога будет увеличена, а кредитные риски снижены. Выгодной для кредитора является ценовая разница в размере не менее 20%. Доплата за новую квартиру осуществляется за счёт собственных средств клиента, либо банк может предложить потребительский кредит (при достаточном уровне платёжеспособности заёмщика).

Если банк отказал в замене залогового имущества, то можно прибегнуть к альтернативным вариантам обмена. К таковым относится оформление соглашения на переуступку обязательств перед кредитором. Вместе с собственностью к новому владельцу переходит статус заёмщика при условии, что его устраивают условия действующего ипотечного договора.

Также для выхода из положения можно использовать потребительский кредит — с помощью заёмных средств погасить ипотеку, снять обременение и оформить договор купли-продажи на нового владельца. Далее следует погасить кредит за счёт полученных денег и взять новый жилищный займ.

Процедура обмена квартиры в ипотеке

В отличие от традиционной продажи недвижимости, при обмене между физическими лицами заключается договор мены, а стоимость жилья не переводится в денежное выражение. Такая сделка имеет 3 участника, где третьей стороной выступает кредитор, который контролирует переход ипотечного обременения со старой квартиры на новую.

Обменная операция ипотечной недвижимости включает следующие этапы:

  1. Заёмщик обращается в банк для составления заявления на обмен жилплощади. Кредитор рассматривает запрос клиента и выносит решение относительно возможности дальнейшей процедуры.
  2. При наличии разрешения от банка клиент осуществляет сбор пакета документов по выбранному объекту недвижимости, на основании которых ответственные специалисты проверяют ликвидность потенциального залогового имущества. На данном этапе банк может отказать в проведении обмена, если выяснится, что новое жильё не соответствует его требованиям или имеет какие-либо обременения.
  3. Между владельцами имущества заключается договор обмена, в котором указывается способ проведения сделки (с доплатой или без). Заёмщик обязательно должен уведомить другую сторону о том, что недвижимость находится в ипотеке.
  4. На новую квартиру накладывается обременение, и она переходит в залог банка.
  5. С имущества, которое ранее принадлежало заёмщику, снимаются все ограничения кредитора.

Только после соблюдения установленного порядка действий второй участник сделки может законно переоформить в собственность квартиру, ранее находящуюся в ипотеке.

Необходимые документы

Можно ли обменять квартиру в ипотеке: особенности сделки

При первичном обращении в банк необходимо предоставить упрощённый пакет документов, который подаётся вместе с заявлением на обмен объекта недвижимости. Как правило, он включает в себя:

  • общегражданский паспорт заёмщика и созаёмщиков (при наличии);
  • свидетельство о присвоении идентификационного кода;
  • письменное согласие на проведение сделки от супруга (если заёмщиками являются муж и жена);
  • свидетельство о браке или разводе (при наличии);
  • свидетельство о рождении ребёнка, если на текущий момент он не достиг 14 лет;
  • ипотечный договор;
  • справка из банка, подтверждающая отсутствие нарушений в соблюдении условий ипотечного договора со стороны клиента (заёмщик не допускал возникновения просроченной задолженности).

После того как банк рассмотрит заявление клиента и даст предварительное согласие, потребуется предъявить дополнительные документы (СНИЛС, справка о составе семьи, копия лицевого счёта). Отдельный пакет бумаг предоставляется на квартиру, которую клиент желает получить в результате обмена (правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт, отчёт оценочной компании).

Рекомендации

Чтобы успешно обменять квартиру в ипотеке на другую, необходимо обеспечить выполнение следующих условий:

  • банк одобрит сделку только заёмщикам с хорошей кредитной историей;
  • оформлять сделку можно по прошествии не менее 2 лет с даты подписания ипотечного договора;
  • новая квартира не может находиться на этапе строительства — обмен осуществляется только на реальное жильё;
  • остаток основного долга не должен превышать стоимости нового жилья.

Перед поиском объекта недвижимости для обмена рекомендуется обратиться в банк и удостовериться, что такая возможность существует. Ответственный специалист сообщит сроки и нюансы данной процедуры.

Для экономии времени также можно прибегнуть к услугам риэлтерской компании, сотрудники которой помогут найти жильё для обмена, составят договор и будут сопровождать сделку до момента её проведения.

Видео по теме

Источник: https://mnogo-kreditov.ru/ipoteka/kak-pomenyat-kvartiru-v-ipoteke-na-druguyu.html

Можно ли обменять квартиру с доплатой ипотекой?

Обмен квартиры с доплатой ипотекой: особенности

Можно ли обменять квартиру в ипотеке: особенности сделки

При желании расширить жилплощадь граждане могут совершить обмен квартиры с доплатой ипотекой.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке: особенности сделки

Как обменять квартиру с доплатой ипотекой?

Особенности оформления ипотеки и проведения сделок с ипотечной недвижимостью регулируются ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ. В нем нет ограничений касаемо минимальной суммы для жилищного кредита, поэтому граждане при покупке квартиры могут использовать часть собственных средств, а еще часть попросить у банка.

Как производится процедура обмена квартиры на квартиру с доплатой ипотекой:

  1. Гражданин изучает программы ипотечного кредитования и выбирает наиболее выгодную для себя. Следует обратить внимание на процентные ставки и максимальные сроки: чем ниже «проценты» и меньше период пользования займом, тем меньше сумма переплаты.

    При сокращении срока кредитования увеличивается размер ежемесячных платежей, и, если у заемщика недостаточный уровень дохода, ему будет предложен максимальный срок, т.к. в большинстве случаев сумма обязательных платежей не должна превышать 40-50% от зарплаты.

  2. Когда заявка на ипотеку будет предварительно одобрена, заемщик занимается поиском покупателя на имеющееся жилье и одновременно ищет недвижимость для себя. Можно доверить этот процесс банку, если он предоставляет такую услугу.
  3. Когда покупатель будет найден, оформляется предварительный договор купли-продажи. Он предоставляется кредитору.

  4. После нахождения недвижимости для покупки в банк направляется проект договора с продавцом.
  5. Специалисты оценивают покупаемое жилье. От оценочной стоимости зависит размер одобренной суммы. После этого банк дает окончательное одобрение.

  6. Заемщику перечисляются денежные средства за продаваемую жилплощадь, после чего он сразу же перечисляет их продавцу жилья, которое он собирается покупать, по предварительному соглашению купли-продажи.
  7. Заключается ипотечный договор с банком, в завершение остаток недостающей суммы переводится продавцу, у которого заемщик покупает квартиру.

  8. Должник оформляет право собственности в Росреестре или МФЦ.

ВАЖНО !!! Банк не вправе устанавливать свои условия для реализации жилья заемщика, которое он купил на собственные деньги, т.к. оно не находится в залоге. В ситуации с приобретаемой недвижимостью происходит обратное: здесь кредитор будет учитывать ее состояние, год постройки и ввода в эксплуатацию, местоположение, наличие обременений и других факторов, представляющих для него риски.

Рекомендации

Решив оформить ипотеку для оплаты части стоимости нового жилья, заемщикам следует обратить внимание на ряд нюансов:

  • Каждый банк устанавливает собственные требования касаемо состояния недвижимости. Чаще всего не допускается покупка квартиры в аварийном доме, изношенном более чем на 70%. Также не дадут одобрение на приобретение жилища в доме, подлежащем расселению по распоряжению властей муниципалитета, если он включен в соответствующий план.
  • При расчете максимальной суммы для одобрения кредиторы учитывают уровень дохода заемщика. Если величина ежемесячных платежей в результате расчетов будет превышать 50% от зарплаты, в кредите откажут. При наличии созаемщика учитываются доходы обеих сторон, но, если у них есть дети, в расчет берутся траты и на них: минимальный прожиточный минимум на каждого ребенка вычитается их общего заработка.
  • Если в приобретаемом жилье зарегистрирован несовершеннолетний, необходимо попросить продавца выписать его. Это делается только с разрешения органов опеки. Если сделка будет совершена и впоследствии обнаружится, что в квартире прописаны недееспособные, их законные представители смогут оспорить договор купли-продажи, нарушающий права их подопечных. Это ставит в невыгодное положение покупателя, и взыскать уплаченные средства с продавца через суд будет проблематично.
  • Чтобы произвести все максимально быстро и безопасно, желательно использовать не наличный расчет, а аренду банковской ячейки. В ней будут храниться деньги с продажи недвижимости, и через нее сможет получить в дальнейшем средства продавец квартиры, которую покупает заемщик.

ВНИМАНИЕ !!! Законодательством обмен квартиры с доплатой ипотекой не запрещается, однако здесь необходимо учитывать ряд требований, предъявляемых банками как к заемщикам, так и к приобретаемому жилью. Произвести сделку без оформления договоров купли-продажи не получится, т.к. для нее требуется наличие достаточного количества денежных средств у заемщика изначально.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/obmen/obmen-kvartiry-s-doplatoj-ipotekoj

Обмен квартиры с доплатой ипотекой: особенности

Время чтения 3 минуты Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Обмен квартиры с доплатой ипотекой представляет собой один из вариантов улучшения жилищных условий, при котором граждане одновременно с продажей своего жилья приобретают новый объект недвижимости с помощью средств ипотечного кредита. Прямая сделка мены не практикуется в качестве предмета ипотеки, поэтому гражданам фактически предстоит совершить одновременно две сделки.

Как обменять квартиру на большую с доплатой ипотекой

Можно ли обменять квартиру в ипотеке: особенности сделки

Программа ипотечного кредитования предусматривает возможность использовать заемные средства для покупки нового объекта недвижимости. Если граждане решили расширить свои жилищные условия, они смогут использовать ипотечный кредит в качестве доплаты только если предварительно продадут имеющееся жилье.

В этом случае порядок действий будет состоять из следующих этапов:

  1. обращение в банковское учреждение для выбора программы ипотечного кредитования и оформление заявки на получение кредита;
  2. при наличии одобренного кредита – поиск покупателя на свою квартиру и одновременный поиск жилого помещения большего размера;
  3. составление проектов обоих договоров и согласование условий сделки;
  4. представление в банк проекта договора приобретаемого жилого помещения;
  5. оценка рыночной стоимости покупаемой квартиры для представления отчета об оценке в банк;
  6. одобрение кредита со стороны банковского учреждения;
  7. получение денежных средств за продаваемую квартиру и одновременная уплата части цены приобретаемой недвижимости;
  8. регистрация обоих сделок в органах Росреестра и официальное оформление залога на приобретенную недвижимость в пользу банка;
  9. оформление страхового полиса в соответствие с требованием банка.
Читайте также:  Многодетная семья в россии: получение статуса, льготы, социальные программы

Таким образом, банк не будет интересоваться подробностями продажи квартиры, определение условий этой сделки осуществляется гражданами самостоятельно.

Основной особенность такого обмена с использованием средств ипотечного кредита является практически одновременное проведение обеих сделок. Прежде чем выбирать варианты продажи и покупки, необходимо удостовериться, что банк одобрит кредит. Отказ в кредитной заявке изначально заставит искать иные источники для осуществления доплаты.

Одновременное проведение двух самостоятельных сделок, да еще и оформление ипотечного кредита, заведомо представляет сложность. Поэтому наиболее оптимальным вариантом станет обращение к опытному специалисту по недвижимости. С его помощью можно не только быстро найти подходящие варианты для продажи и покупки квартир, но и проверить  юридическую чистоту обеих сделок.

На стадии расчетов по обеим сделкам также необходимо учитывать нюансы, которые позволят снизить риски потери денежных средств и имущества:

  • по возможности нужно минимизировать временную разницу между регистрацией обоих договоров, так как продав одну квартиру граждане фактически остаются без жилого помещения до момента вселения в новый объект;
  • так как проведение покупки недвижимости подразумевает использование средств от продажи, оптимальным вариантом передачи денег станет аренда банковской ячейки, а не наличный расчет.

Зарегистрировав право собственности и залог в учреждении Росреестра, нужно не забыть обратиться в страховую компанию и оформить полис, предусмотренный условиями кредитования. Банковские учреждения включают требование о страховании обязательным условием для выдачи ипотечного кредита, а его нарушение может повлечь досрочное расторжение договора и обращение взыскания на квартиру.

Источник: https://law03.ru/finance/article/obmen-kvartiry-s-doplatoj-ipotekoj

Особенности обмена ипотечной квартиры на новую

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕИпотечная квартира – это не приговор, ее можно не только продать, но и обменять на другую квартиру, оформив новый договор ипотечного займа. Главное, чтобы у заемщика была хорошая кредитная история, и новый залог отвечал требованиям банка согласно  ст. 6 ФЗ № 102.

При замене залога в действие вступает ст. 345 ГК РФ. При обмене ипотечного залогового жилья к статье прибавляются требования банка.

Переоформление возможно при соблюдении трех ключевых условий:

    • кредит выплачивался не менее 4-5 лет;
    • обмен на жилье меньшей стоимости;
    • положительная кредитная история.

Подготовка к сделке проходит в несколько этапов:

  1. Проверьте прописан ли в кредитном договоре пункт о возможности обмена залоговой квартиры/дома.
  2. Выберите новый объект недвижимости. Если обмен проводится на недвижимость в другом городе, он должен быть не более чем в 1 000 км от кредитной организации. Чтобы сделка прошла без заминок, предпочтительнее обратиться к услугам надежного Агентства недвижимости (АН) – партнера банка заемщика.
  3. Проводится проверка выбранной недвижимости силами заемщика и службы безопасности банка в УК или ЖЭУ, в налоговой, ФМС, ЕГРП. Параллельно проверяется третий участник обмена – покупатель действующего залогового жилья, главным образом на наличие судимости.
  4. Подготовка документов.

На последнем этапе придется предоставить в банк следующие документы:

  • кредитный договор;
  • выписку из банка о лицевом счете;
  • документы на объект обмена;
  • документы по требованию банка на участников сделки;
  • справку по действующему кредиту об отсутствии задолженности и просрочек;
  • свидетельство о браке;
  • свидетельства о рождении, если собственниками являются несовершеннолетние;
  • справку о согласии всех прописанных в залоговой недвижимости на обмен;
  • техдокументация на объект обмена: технический паспорт и поэтажный план помещения;
  • оценка нового объекта недвижимости.

Сделка оформляется в следующем порядке:

  1. На каждый объект недвижимости оформляется договор купли-продажи. Жилплощадь заемщика числится в залоге у банка вплоть до окончательного оформления залога.
  2. Заемщик регистрирует покупку нового жилья в Росреестре.
  3. После получения Свидетельства оформляется кредитный договор, после чего на объект обмена накладывается обременение банка.
  4. Кредитная организация (КО) дает разрешение на вывод прежней ипотечной жилплощади из залога, и новый собственник может закончить оформление собственности.

Сбербанк не любит подобные обмены и одобряет их только надежным клиентам:

  • участникам зарплатного проекта;
  • кредитная история при этом должна быть максимально чистой, без просрочек;
  • при наличии кредитной истории в других банках, она должна быть положительной.

Расходы по переоформлению и все справки оплачивает заемщик. Особенности процедуры зависят от стоимости и размера жилья, рассматриваемого в качестве нового залога.

Равноценное жилье

Кредитный договор останется тот же, меняется лишь объект, выступающий в качестве залога. Если объект недвижимости прошел проверки, и соблюдены все требования банка, составляются:

  • договор мены;
  • акт передачи нового объекта;
  • снятие обременения и вывод из залога старого объекта недвижимости.

Обмен квартиры на более дорогую

Обмен квартиры на большую, более предпочтителен для банков, поскольку стоимость залога увеличивается. Чаще всего процедура проходит с одновременной подачей заявления в банк на продажу ипотечной квартиры и оформления покупки в кредит новой.

Обмен на квартиру меньшую по квадратуре или стоимости

Банки подобные сделки могут одобрить только в крайних случаях. Например, если финансовое положение заемщика ухудшилось, и нет гарантий, что обязательства по внесению ежемесячных платежей будут выполнены.

КО выдаст согласие только при условии выплаты 2/3 или половины долга. Если банк откажет в сделке, то единственный выход – взять потребительский кредит на покрытие ипотечного долга.

Если разрешение получено, возможен вариант с доплатой:

  • оформляется два договора купли-продажи;
  • после снятия обременения заканчивается оформление с передачей собственности покупателю, выплачивается вся стоимость по договору;
  • деньги идут на уплату остатка долга по первому ипотечному договору и в качестве первоначального взноса по второму.

Обмен квартиры на дом

Данная сделка менее распространена. Процедура усложняется оценкой недвижимости: индивидуальное строение зачастую имеет право собственности на землю, на которой построено. Если заемщик собирается обменять дом в ипотеке на квартиру, сделать это сложнее из-за трудностей в поиске покупателя. Если таковой имеется, алгоритм действий аналогичный.

Особенности обмена при военной ипотеке

Жилье по сути находится в двойном залоге: у банка и у «Росвоенипотеки». Если причина обмена – смена места жительства военнослужащего из-за работы, то вступает в силу программа «Переезд». Главное требование – новое жилье должно быть равноценным по стоимости текущему.

Во всех остальных случаях необходимо погасить ипотечный кредит и отчисления «Росвоенипотеки» по ЦЖЗ. После снятия обременения оформляется договор купли-продажи. Далее возможно снова взять жилплощадь по программе.

В чем могут возникнуть трудности при обмене квартиры

Главная сложность в длительности процедуры, она может занимать до нескольких месяцев. Ускорить процедуру может сотрудничество с банком: обговорите предварительно все этапы сделки.

Если при оформлении текущего ипотечного кредита участвовало АН, сотрудничающее с КО, лучше также поручить ему. Это сэкономит время на проверку продавца и объекта недвижимости.

ДАТА ПУБЛИКАЦИИ: 07.05.2018

Внимание!

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/kak-pomenyat-kvartiru-na-kvartiru-v-ipoteke-2.html

Как обменять ипотечную квартиру на другую: особенности оформления сделки

Несмотря на то, что заемщик получает свидетельство о собственности после покупки квартиры в ипотеку, его право распоряжаться имуществом ограничивается обременением в виде залога в пользу банка.

Ипотечный кредит рассчитан на длительный период времени, в течение которого жизненные обстоятельства могут поменяться, и потребуется квартира большей или меньшей площади.

Рассмотрим, что необходимо сделать заемщику, чтобы произвести обмен, и какие варианты сделки можно использовать.

Имеет ли право заемщик произвести обмен ипотечной квартиры

Возможность замены залогового имущества, а также заключение нового договора залога вместо действующего, предусмотрена законом. Также законом не запрещено передавать ипотечную недвижимость по завещанию.

При этом действия заемщика в отношении залогового имущества должны быть согласованы с банком.

В противном случае кредитная организация имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по договору, а при неисполнении требования – взыскать залоговое имущество.

Первое, что необходимо сделать заемщику, – обратиться в банк, объяснить причины необходимости обмена ипотечной квартиры, и получить согласие залогодержателя. При этом сразу оговаривается схема, по которой будет производиться обмен. Банк выдаст разрешение только в том случае, если на каждом этапе сделки его интересы будут учтены.

Какие варианты обмена могут быть:

  • Обмен на жилье, стоимость которого равнозначна стоимости залогового имущества. В этом случае банк ничего не теряет, а заемщик может переехать в квартиру как большей, так и меньшей площади в зависимости от выбранного района и типа объекта недвижимости.
  • Обмен на квартиру большей площади. При этом варианте необходимо предусмотреть, за счет каких средств будет оплачена разница в стоимости. Самый простой способ – внести собственные средства. Если большая часть действующей ипотеки закрыта, можно договориться с банком о доплате за счет оформления нового кредита.
  • Обмен на объект недвижимости меньшей площади. Банку не выгодно производить обмен, если новое залоговое имущество будет стоить дешевле. Этот вариант можно рассматривать в ситуации, когда остаток по ипотеке не превышает 80% от стоимости нового объекта.

Способы обмена ипотечной квартиры

Для получения согласия банка на обмен ипотечной квартиры заемщику необходимо обосновать такую схему сделки, при которой кредитная организация не имеет рисков потери залога и гарантированно вернет свои средства.

Замена залогового имущества

В этом случае переход права собственности от одного владельца к другому осуществляется по договору мены. Как происходит процедура:

Перед тем, как проводить сделку, необходимо предупредить вторую сторону по договору мены о наличии обременения.

  • заемщик получает согласие залогодержателя;
  • подбирается подходящий вариант для обмена;
  • проводится оценка нового объекта недвижимости;
  • заключается договор мены;
  • при регистрации права собственности на новое имущество накладывается обременение;
  • после регистрации сделки первый объект недвижимости выводится из залога.

Если покупатель ипотечной квартиры планирует оформлять кредит, можно воспользоваться возможностью замены заемщика. Передача долговых обязательств по выплате действующей ипотеки переходит к новому собственнику с сохранением залога. При этом продавец получает разницу в стоимости и может использовать эти средства в качестве первоначального взноса для покупки другой недвижимости.

Процесс усложняется, если первоначальная ипотека была оформлена на двоих. В таком случае для проведения сделки понадобится согласие созаемщика по ипотечному кредиту.

Читайте также:  Невыплата расчета при увольнении: куда обращаться, образец заявления

Перед заменой банк будет проверять нового заемщика также, как при оформлении нового ипотечного кредита. Необходимо, чтобы он полностью соответствовал требованиям кредитной организации, в том числе имел постоянное место трудоустройства и стабильный доход, достаточный для взноса ежемесячных платежей.

Еще одна особенность сделки по передаче долговых обязательств – сохранение условий кредитного договора. Поэтому новому собственнику необходимо с ними ознакомиться, прежде чем давать согласие на оформление.

Новый ипотечный договор

Самый распространенный способ обменять ипотечную квартиру – закрыть действующий кредитный договор за счет средств от продажи недвижимости и оформить новую ипотеку.

Такие сделки обычно проводятся с обязательной арендой двух сейфовых ячеек в банке-залогодержателе.

В одну ячейку закладывают сумму, необходимую для погашения ипотечного кредита, во вторую – остаток средств, который заберет продавец.

После государственной регистрации перехода права собственности к новому владельцу, залог в пользу банка сохраняется. Зарегистрированный договор необходимо предоставить в банк, после чего деньги из ячейки вносятся в счет погашения долга.

Банк выдает справку о том, что кредит погашен, которая является основанием для снятия залога. После предоставления в банк справки об отсутствии обременения, продавец получает свою часть средств и приступает к оформлению новой сделки.

Источник: https://eurocredit.ru/kak-obmenyat-kvartiru-v-ipoteke/

Каким образом можно поменять квартиру в ипотеке на дом

Получение ипотеки – достаточно серьезная и ответственная процедура. Во-первых, речь идет о крупных суммах, а во-вторых, договор заключается на многие годы. Однако, в жизни случается так, что у заемщика появляется необходимость в переезде в другой регион или жилье другого типа. А потому сегодня актуален вопрос – как можно обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, на дом.

Замена ипотечного залога – очень сложная процедура, требующая учета всех важных нюансов перед тем, как начинать действовать. Желательно для начала посоветоваться с адвокатом, чтобы сделка прошла успешно.

Запомните! Ипотека вовсе не означает то, что до конца срока ее действия заемщик ничего не может сделать с квартирой, приобретенной за счет заемных средств. Такая недвижимость лишь временно числится банковской собственностью. Но при наличии согласия банка ее можно и продать, и обменять. Главное, чтобы были соблюдены два условия:

  • С момента взятия ипотеки должно пройти свыше 2 лет (в некоторых случаях этот период увеличивают до половины всего периода кредитования).
  • Клиент должен иметь положительную кредитную историю, не иметь просрочек по платежам.
  • Новое жилье находится вблизи отделения банка, выбранного в качестве кредитного учреждения.

Среди операций с ипотечной собственностью можно выделить следующие:

  • Обмен жилья с целью переезда в более дорогое.
  • Переселение в жилую недвижимость, равную по стоимости.
  • Обмен жилища при переезде в более дешевое.

Каждый из вариантов имеет свои особенности – по-разному производятся процедуры обмена. Обмен отличается от продажи тем, что большая часть стоимости или полная не переходит в денежный эквивалент.

В этом случае происходит автоматическая смена залога банка, то есть, замена одного недвижимого имущества, находящегося на обеспечении у кредитора, на другое. В данной процедуре участвуют две стороны, которые меняют жилплощадь. Кроме того, предполагается участие и третьей стороны в качестве контроллера.

Какие условия обмена и есть ли альтернатива

Поводом для обмена квартиры в ипотеке на частный дом может стать что угодно. К примеру, увеличение или уменьшение дохода, желание получить другой тип недвижимости иной степени комфортности, снижение или повышение дохода и многое другое.

Свободное осуществление сделок затрудняется тем, что жилье находится в залоге. В теории квартиру обменять не так сложно, но на практике все выглядит иначе.

Прежде всего, на подобную сделку нужно получить согласие от банка-кредитора, так как именно у него квартира находится в залоге. Нужно просто обратиться в финансовую организацию с просьбой в письменном виде совершить обмен.

К заявлению прилагаются следующие документы:

  • Паспорт (копия и оригинал).
  • Свидетельство о заключении брака, если оно имеется.
  • Выписка из домовой книги.
  • Копия лицевого счета.
  • Бумаги, которые подтверждают своевременное внесение платежей по задолженности.

Как правило, финансовые учреждения идут навстречу заемщикам, которые добросовестно исполняют свои обязательства.

Основные нюансы

  • По условиям кредиторов обмен недвижимости, взятой в кредит, возможен только при заключении договора продажи уже имеющейся квартиры и покупки нового дома, который соответствует требованиям кредитной организации.
  • Банк обязательно оценивает новый объект залога, а за эту процедуру с заемщика взимается плата.
  • Перед обменом заемщик должен предоставить повторно полный пакет документов, который нужен для заключения ипотеки.
  • В случае необходимости пишется заявление на увеличение размера ипотеки на сумму разницы.
  • Некоторые финансовые учреждения требуют, чтобы клиент сразу внес первоначальный взнос за новое жилье.
  • Кредитная организация охотнее согласиться на сделку, если заемщик обратиться в агентство недвижимости, с которым сотрудничает этот банк. А если свое первое жилье клиент получил также через это агентство, то последующая покупка станет более доступной.
  • Банк может снова проверить кредитную историю (о ее значении читайте по этой ссылке), чтобы выявить негативные сведения в ней. Если будут замечены нарушения, то в обмене может быть отказано.

Как именно производится обмен

Если кредитор не хочет удовлетворять просьбу клиента обо обмене, то придется смириться. Ничего не поделаешь, придется жить на том же месте или искать альтернативные решения проблемы.

Если банк согласен, то процедура будет значительно упрощена, и представит собой следующее:

  • Заключение двух договоров купли-продажи недвижимости, при этом продаваемая квартира все еще будет находиться в качестве обеспечения у банка.
  • После регистрации прав собственности на новое жилье, оно переходит в качестве залога к кредитному учреждению.
  • Банк снимает обременение с реализованной квартиры, а новому собственнику предстоит пройти государственную регистрацию права собственности.

Выгода такой сделки достается только заемщику, а потому будет достаточно сложно найти покупателя недвижимости, который согласится на то, что в течение какого-то времени она будет находиться в залоге у банка. Продавцу предстоит подготовить ряд бумаг, чтобы покупатель мог застраховать свое новое имущество.

Документы, нужные для обмена

  • Кадастровый и технический паспорта (выдается в БТИ).
  • Заключение оценки обо всех видах стоимости жилья, в первую очередь рыночной.
  • Бумаги, которые подтверждают право собственности продавца (дарственная, договор купли-продажи и т.п.).
  • Выписка из государственного реестра, которая подтверждает факт того, что жилье чисто от обременений.
  • Какой же альтернативный вариант
  • Если человек по каким-либо причинам не хочет или не имеет возможности совершить обмен квартиры на дом, то он может использовать другой вариант обзавестись новым жильем – продать ипотечную квартиру и купить дом.
  • Алгоритм следующий:
  • Сбор заемщиком всех необходимых документов на новую ипотеку.
  • Подача соответствующего заявления и ожидание, когда банк примет решение. Лучшие предложения по ипотечным сделкам рассматриваем по этой ссылке.
  • С жилья, находящегося в обеспечении у банка, снимается обременение (об этом больше говорим здесь). Это делается путем вывода недвижимости из-под залога при помощи краткосрочного займа.
  • Предыдущее жилье быстро реализуется на рынке по весьма привлекательной цене.
  • Полученные от продажи средства можно использовать на то, чтобы рассчитаться по краткосрочному займу.
  • Оставшиеся деньги нужны для приобретения новых квадратных метров.

Важно! Необходимо заранее получить подтверждение от кредитора, что он готов предоставить заем на покупку иного жилья, иначе заемщик может оказаться и без квартиры, и без собственного дома.

  1. В представленном выше альтернативном варианте при проведении сделок возможна и смена банка.
  2. Роль разницы в цене
  3. Это приводит к тому, что клиент вынужден писать дополнительное заявление на изменение размера ипотечного займа.
  4. Существует три варианта:
  • Самый лучший вариант – эквивалентный обмен недвижимостью, когда квартиру, находящуюся в ипотеке, клиент обменивает на дом равный по рыночной цене. При этом новая недвижимость может быть меньше по площади, но более новая и качественная, более привлекательная с точки зрения покупателя. Также возможен вариант обмена на жилье попросторнее, но не настолько качественное. Этот вариант является самым привлекательным не только для клиента, но и для банка, так как процедура наиболее проста и проходит гораздо быстрее. Еще выше шансы, если новое жилье находится вблизи банка-кредитора. Кстати, о реальных способах повышения своих шансов на одобрение любого типа кредита мы рассказываем по этой ссылке.
  • Ситуация, когда новый дом дороже. В данном случае банк будет еще больше заинтересован, так как новый залог выше по своей рыночной стоимости. Лучше, когда разница в цене превышает 20%, тогда кредитор, скорее всего, вынесет положительное решение с разрешением на доплату. Главная проблема для заемщика – где взять дополнительные деньги. Некоторые предпочитают брать потребительские кредиты, лучше предложения представлены по данной ссылке. А кто-то стремится просто быстро дополнительно заработать. О том, как это быстро сделать, рассказываем здесь.
  • Новый дом дешевле. Это самый сложный вариант, так как банк не считает привлекательным получение залога, имеющего более низкую стоимость. Кредитор может согласиться на такую процедуру, если уже было погашено около 2/3 ипотеки. То есть, заемщику придется либо дожидаться этого момента, либо искать дополнительные средства для частичного досрочного погашения.

Еще один важный случай – обмен квартиры, взятой в рамках военной ипотеки. Это одна из наиболее сложных процедур, так как имеет место двойное обременение – банковское и Росвоенипотеки.

Тут всего несколько вариантов:

  • Перевод по службе в другой регион. Это предусмотрено договором военной ипотеки в пункте «переезд». Процедуры аналогична той, что и при равноценном обмене, жилье должно быть рядом с местом службы военного.
  • Расчет по кредиту по программе Росвоенипотеки.

Подводя итоги, стоит упомянуть, что нередко в договоре заблаговременно указаны условия обмена недвижимого имущества, поэтому при подписании бумаг нужно быть очень внимательным.

Что говорит закон

Процедура Регулирования отношений между банком и кредитополучателем происходит на основании кредитного договора, который составляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Ст.

6 ФЗ №102 говорит о том, что каждый ипотечный займ основывается на залоге, в качестве которого выступает приобретаемый объект недвижимости.

Обмен представляет собой замену обеспечения, то есть переоформление заема на другое имущество.

Порядок данной процедуры регулируется ст. 345 ГК РФ. Каждый банк выпускает документ, в котором оговариваются шаги по проведению этого процесса.

Источник: https://bankru.ru/ipoteka/sobljudaem-uslovija-dogovora-i-menjaem-ipotechnuju-kvartiru-na-dom/

Ссылка на основную публикацию