Продажа квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

Собственник жилья не всегда может самостоятельно заключить сделку по продаже недвижимости. У него может не быть такой физической возможности, ввиду состояния здоровья или необходимости уехать на время в другой регион или страну. Причины могут базироваться и в иной плоскости, например, нежелание тратить время на подготовку и проведение процедуры.

Закон РФ не запрещает делегировать полномочия частично или полностью другим людям. Для этого собственник оформляет доверенность на доверенное лицо, в которой очерчивает круг дел, которые он может выполнять.

При совершении сделки по доверенности имеются как риски покупателя при продаже квартиры по доверенности, так и продавца. Продажа может пойти не по намеченному пути, если один из участников задумает обмануть других лиц или даже вследствие несоблюдения законодательных норм при оформлении сделки.

Продажа жилья по доверенности

Гражданский кодекс РФ дает определение доверенности, как документу, который позволяет одному лицу делегировать часть полномочий другому человеку, для представления своих интересов перед третьим лицом.

Этот документ составляется физлицами только в присутствии нотариуса, который обязан не только проверить изложенное в тексте, но и заверить, что все написанное являлось выражением свободной воли и не было причиной принуждения или угроз.

Продажа квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

Доверенность на продажу квартиры может быть:

  • разовой, для выполнения одного конкретного действия, после чего она теряет силу и не может быть использована вторично;
  • специальной, то есть четко очерчивать, какие действия могут производиться доверенным лицом от имени доверителя;
  • генеральной, не имеющей ограничений для совершения действий.

Чем уже спектр делегированных полномочий, тем меньше риск для самого доверителя.

Срок действия специальной и генеральной доверенности равняется одному году, если иное не указано в тексте. Максимальный период ее действия составляет три года.

Риски приобретателя

Многие покупатели сознательно избегают сделок, в которых действия производятся по доверенности. Такая предосторожность на самом деле не является излишней. Действительно, при непосредственном контакте с доверенным лицом крайне сложно проверить личность продавца. Для покупателя важно знать:

  1. Действительно ли собственник жилья желает продать квартиру.
  2. Является ли он дееспособным.
  3. Дал ли владелец согласие добровольно или к немуприменены противоправные действия, вынудившие подписать документ.

Основные риски, с которыми может столкнуться покупатель, приобретая жилплощадь по доверенности, выглядят следующим образом:

  1. Доверенность не имеет законной силы. Многие мошенники подделывают бланки для ведения приобретающей стороны в заблуждение.
  2. Бланк оформлен по поддельному или украденному удостоверению личности.
  3. Нотариус был в сговоре с мошенниками и заверил заведомо ложный документ.
  4. Продавца вынудили подписать бумаги силой или шантажом.

Какой бы ни была мошенническая схема, риски покупателя сводятся к тому, что сделка купли-продажи будет оспорена либо самим владельцем, либо его родственниками, а уплаченные деньги также не будут возвращены.

Способы снижения рисков

Иногда иного варианта, как купить жилплощадь по доверенности, у покупателя нет. Это может быть обусловлено сроком сделки или выгодной ценой на помещение либо иными аспектами. Как бы ни было, если человек все же решился на проведение покупки через доверенное лицо, он обязан максимально защитить и обезопасить себя.

Сегодня существует немало способов, которые позволяют проверить предоставленные данные.

Самым простым считается обращение к специалистам, которые квалифицируются на таких вопросах и могут быстро и качественно провести анализ возможным рискам.

Стоит такая услуга недешево, но позволяет не потерять все в случае аферы.

К тому же рекомендуется проводить перечисление денежных средств через банки, которые также проверяют сделку на чистоту и выступают этаким гарантом соблюдения прав обеих сторон.

Продажа квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

При самостоятельном решении вопроса следует уделить особое внимание следующим этапам проверки:

  1. Нотариальной чистоты выданного документа.
  2. Прояснения личности нотариуса и наведение сведений о его репутации.
  3. Личная встреча с владельцем недвижимости.
  4. Нотариальное оформление договора купли-продажи.

Чем более полный подход будет произведен, тем меньше рисков у покупателя. Обратите внимание, что для добросовестного продавца это не будет проблемой и не вызовет негодования, а вот неадекватная реакция на проверку – это повод задуматься и еще более тщательно проверить личность доверителя и сам объект продажи.

Проверка нотариуса

Большие деньги толкают людей на крайне низкие поступки. Многие нотариусы зарабатывают деньги условно честным путем. По закону на плечи этих специалистов возлагается огромная ответственность.

Хотя нотариус и не обязан проверять подлинность предъявленных паспортов, но он должен произвести визуальный осмотр удостоверяющих документов. При малейших несовпадениях он обязан отказать в заверении. Часто этот этап пропускается как несущественный.

К тому же нотариус должен задать ряд вопросов доверителю, чтобы убедиться в его дееспособности и свободе выражения воли.

Прежде всего, покупатель должен проверить, а действительно существует такой нотариус как прописано в доверенности. В интернет есть немало сайтов, где бесплатно можно получить списки всех действующих специалистов этой  области с указанием номера лицензии и адресом конторы.

Найдя данные, надо сверить их с указанными в бланке. К тому же в каждом крупном городе есть сервисы, где граждане оставляют отзывы о том или ином специалисте. Их мнения могут быть субъективными, но такие сведения также не являются лишними.

Проще всего получить всю необходимую информацию на сайте Федеральной Нотариальной Палаты.

Анализ доверенности

Подтверждение личности нотариуса еще не гарант легитимности самого документа.

В доверенности, прежде всего, стоит обратить внимание на ее срок действия.

Если он закончился, то бланк считается автоматически утерявшим силу, и хотя для его фактической аннуляции надо обратиться к нотариусу, но все проведенные по нему сделки будут считаться недействительными.

Может случиться и так, что срок на бумаге еще не вышел, но по факту доверитель уже отозвал ее, либо он умер к моменту продажи. Совершенная после этого сделка считается ничтожной и даже не требует оспаривания.

Информацию по действию доверенности самостоятельно проверить нельзя, а вот при обращении к нотариусу получить справку разрешено. Он проверит бланк по базе, и даст точный ответ о действии его в настоящий момент.

Доверительный документ может быть признан недействительным, если доверителя уже после его подписания огласили недееспособным или без вести пропавшим. Исходя из этого для покупателя важно, чтобы бланк был «свежим», а нотариус, подписавший бумагу, внушал доверие.

Встреча с владельцем жилья

В идеальном варианте покупатель должен потребовать личной встречи с продавцом. Он может подъехать к нему домой, если человек прикован к постели или в больницу. Результатом  станет разъяснение спорных моментов, а именно почему человек сам не занимается продажей, и не имеет ли он возражений против проведения сделки.

Конечно, продавца может не быть в городе или даже стране, часто продажа производится по этой причине. В этом случае важно встретиться с родственниками собственника, его соседями, друзьями. Ни один шаг не будет лишним, следует удостовериться в том, что владелец знает о производимых действиях и не имеет ничего против них.

Продажа квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

В практике нередко случаются ситуации, когда собственника силком заставляют подписать бумаги. Его могут самого избивать или удерживать где-то силой либо угроза направлена по отношению к его близким, может использоваться шантаж. При встрече такой человек не скажет об этом напрямую, но общее его настроение можно уловить.

Нотариальное оформление

Даже при кажущейся прозрачности кули-продажи нелишним будет подстраховать себя дополнительно и зарегистрировать договор о совершении сделки у нотариуса.

Этот специалист поможет правильно составить сам документ и подскажет, без каких обязательных пунктов он будет неполным.

К тому же он удостоверит, что продажа производилась третьим лицом, внесет его данные во все базы и подтвердит факт передачи наличности, если она будет произведена непосредственно в нотариальной конторе.

По закону удостоверять договор кули-продажи у нотариуса необязательно, если речь не идет о выкупе доли или продаже от имени несовершеннолетнего или недееспособного лица. Но такой шаг, безусловно, даст лишние гарантии покупателю.

Процедура совершения сделки

Покупка квартиры через доверенное лицо имеет те же этапы оформления, что и стандартная процедура. Она отличается от привычных условий только одним – вместо продавца подписи везде ставит доверенное лицо.

Правильное течение процесса обусловлено следующими этапами:

  1. Достигается обоюдостороннее согласие по поводу условий предстоящей сделки.
  2. Подписывается договор купли-продажи.
  3. Покупатель передает оговоренную сумму денег либо самому продавцу, либо его представителю.
  4. Производится государственная регистрация прав собственности нового владельца.

После этого сделка считается законченной.

Согласование условий

Согласование условий – это предварительный этап, но он имеет не меньшее значение, чем все последующие. Именно в этот момент определяется:

  • как будет происходить сотрудничество;
  • какая будет цена квартиры окончательно;
  • как будут передаваться денежные средства – наличными или через банк;
  • способы передачи средств – частями или всей суммой сразу;
  • место передачи – у нотариуса, в банке, в ином месте;
  • предварительная дата подписания договора и передачи ключей от недвижимости;
  • и многое другое.

Достигнутое согласование рекомендуется скреплять предварительным договором, особенно если отдается задаток за жилье.

Подписание договора

Подготовка сделки занимает немало времени, оно тратится на проверку документации и на иные обязательные процедуры. А по их окончании заключается договор купли-продажи, который и является моментом передачи прав от одного собственника к другому.

Читайте также:  Тсж или ук, в чем разница и что лучше, плюсы и минусы

Продажа квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

Составление основного договора процесс весьма важный. Он требует серьезного подхода, ведь каждый пункт несет свою смысловую нагрузку и может влиять в дальнейшем на возможность оспаривания проведенной сделки. При покупке через доверителя рекомендуется заверять договор у нотариуса.

Кроме всех обязательных пунктов, в договоре следует подробно и наиболее полно описать сам продаваемый объект. Принято указывать следующие сведения о жилплощади:

  1. Кадастровый номер помещения.
  2. Размеры жилой и общей площади.
  3. Год постройки строительного объекта.
  4. Материал, из которого выстроено домовладение.
  5. Этажность.
  6. Количество комнат.

Важно, чтобы при идентификации проданного помещения не возникало никакой двойственности.

Передача денег

Передача денег может быть произведена несколькими способами:

  1. Без посредников непосредственно от покупателя к доверителю.
  2. Через банк путем перечисления средств с одного счета на другой.
  3. Через третьих лиц, когда деньги резервируются и переводятся продавцу только после окончательной регистрации.

Наиболее приемлемый для обеих сторон именно последний вариант. Он позволяет обезопасить обе стороны. Вся сумма закладывается в ячейку, но доступа к ней ни у покупателя, ни у продавца нет.

Средства поступят либо продающей стороне, если никаких препятствий в оформлении не возникнет, либо вернется к покупателю, если вскроется умышленная афера или невозможность совершения покупки по иным независящим от сторон причинам.

Проще передать деньги в присутствии нотариуса при подписании договора, но и здесь немало подводных камней.

Регистрация права

Заключительным аккордом покупки считается государственная регистрация прав на недвижимость в Росреестре. Факт передачи недвижимости закрепляется договором купли-продажи, но распоряжаться жилплощадью можно лишь после госрегистрации.

Законом не определены  конкретные сроки, когда покупатель обязан произвести процедуру, но в его интересах сделать это как можно быстрее.

Для проведения госрегистрации надо собрать пакет документов, в который входит паспорт нового владельца, договор купли-продажи, акт приема-передачи помещения. К бланкам прилагается квитанция об оплате госпошлины, все бумаги отправляются на регистрацию.

По истечении установленного срока – 7 рабочих дней, новые сведения вносятся в общую базу данных, а права нового владельца считаются закрепленными.

Образцы документов

Доверенность на продажу квартиры

Источник: https://pravo.estate/kvartira/prodazha-po-doverennosti/

Можно ли продать квартиру по доверенности от собственника?

Продажа квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

Продажа квартиры по доверенности проводится в том случае, если кто-либо из сторон лишен возможности самостоятельно принять в сделке участие. Доверенность – это документ, согласно которому некий человек приобретает право проведения сделок от лица доверителя. При этом существуют определенные риски покупателя и продавца. Рассмотрим, как защитить свои имущественные интересы при проведении подобных сделок и на что обратить внимание.

Всего существуют 3 вида доверенностей.

  • Разовая доверенность. Благодаря ей проводятся сделки, которые имеют отношение к оформлению прав на недвижимое имущество. Период действия разовой доверенности ограничивается временем, которого хватит для проведения соответствующих действий, и в среднем составляет не более 3 месяцев.
  • Специальная доверенность. Предполагает предоставление строго установленного права – например, присутствие при регистрации в Росреестре прав на конкретную квартиру, получение необходимых документов.
  • Генеральная доверенность. Предоставляет множество прав по отношению к недвижимости на постоянной основе, срок действия данной доверенности максимальный.

Проводить любые сделки с недвижимым имуществом можно только в том случае, если есть нотариально удостоверенная генеральная доверенность.

Срок действия доверенности вне зависимости от ее вида не может быть больше 36 месяцев. Когда в документе отсутствует информация о продолжительности его действия, то она составляет 12 месяцев с даты проставления подписи на документе.

Для того чтобы составить данный документ, потребуется обратиться к сотруднику нотариального агентства или к представителю консульского учреждения Посольства РФ.

Необходимо, чтобы доверитель присутствовал при проведении процедуры и предоставил свой паспорт (или загранпаспорт).

В тексте документа нужно указать сведения о доверителе, доверенном лице (ФИО без сокращений, дата рождения, паспортные данные, адрес проживания), списке передаваемых полномочий, сроке действия документа, после чего проставить подпись доверителя, дату составления документа.

Скачать образец доверенности

Сотрудник нотариального агентства не вправе отказать клиенту в составлении генеральной ответственности, однако он подробно объяснит ему о рисках наличия такого документа и о том, к каким юридическим последствиям он может привести.

Что касается отзыва генеральной доверенности, то только заявления доверителя недостаточно. Ему потребуется проинформировать об этом и других людей, которые вступили с ним в правоотношения через доверенного лица. Количество подобных лиц может быть огромным.

Заявление об отмене доверенности содержит в себе сведения о доверителе и доверенном человеке (ФИО в несокращенном варианте, паспортная информация, контактные данные для связи – № телефона, адрес электронного почтового ящика), о сотруднике нотариального агентства, который удостоверил документ, а также положение об отмене действия доверенности.

Скачать образец заявления об отмене доверенности

К основным рискам относятся следующие.

1. Доверительная перепродажа

Специалисты рекомендуют не проводить продажи жилья и получение оплаты в одно и то же время. И при юридически грамотном проведении процедуры есть риск того, что доверенное лицо возьмет из банковской ячейки денежные средства, не передавая их продавцу недвижимости.

2. Аннулирование действия доверенности

Доверитель всегда вправе отменить действие документа. При этом покупатель может перечислить денежные средства за квартиру, не зная о проведенном аннулировании. После отзыва доверенность теряет свою юридическую силу, становится ничтожной.

3. Недееспособность доверителя или его смерть

Если сотрудник нотариального агентства не смог установить недееспособность доверителя, то возможно аннулирование совершенной сделки вследствие постановки человека на учет в психоневродиспансере.

Если выдавший доверенность человек скончался, то она в автоматическом режиме прекращает свое действие, а жилье переходит по наследству законным наследникам почившего человека. При этом продавец и/или покупатель могут быть не в курсе данного события. Впоследствии это может привести к продолжительным судебным разбирательствам.

4. Пропажа доверителя, признание его почившим

Исключительно после признания человека почившим или без вести пропавшим покупатель вступит в права собственника, а продавец получит денежные средства согласно договору.

Для того чтобы продавцу защитить себя при выдаче доверенности от мошенников, необходимо соблюдать такие правила:

  • После отмены доверенности доверителем или окончания периода действия документа отозвать доверенность;
  • Оформлять доверенность на определенный срок и на конкретные полномочия;
  • Не составлять доверенность на получение оплаты, на формирование предварительного соглашения купли-продажи с перечислением аванса;
  • Выдавать доверенность только тем людям, чьи честность и ответственность не вызывают сомнений.

Покупателю рекомендуется придерживаться таких советов:

  • Проверять сделку на юридическую чистоту самостоятельно;
  • Установить контакт с доверителем доступным способом (например, по телефону), а если доверенное лицо отказывается выдавать его контактные данные – не проводить сделку;
  • Проверить, не обманули ли доверителя, если им выступает пенсионер.

При продаже имущества по доверенности необходимо выполнить следующие действия.

  • Установить личность человека, который проводит сделку по доверенности. Он должен предоставить как доверенность, так и другие документы – например, собственный паспорт с информацией о регистрации человека по адресу его проживания. Паспортные и адресные данные требуются и о продавце.
  • Внимательно ознакомиться с доверенностью, отксерокопировать документ и предоставить копию профессиональному юристу. Необходимо, чтобы срок действия доверенности на дату оформления сделки не заканчивался. Она должна содержать конкретизированный список действий, которые доступны доверенному лицу от лица доверителя (подписание документов, изменение условий продажи недвижимости).

Также продажа жилья по доверенности требует проведения нотариальной регистрации.

Непосредственно процедура проведения купли-продажи жилья проводится стандартным способом.

Для оформления банковского перевода следует обратиться к сотрудникам финансового учреждения. Они ответственны за сохранность денежных средств на счету. По указанию владельца счета сотрудники проведут перевод денег по прописанным реквизитам. Потребуется погасить банковскую комиссию на перевод, однако это обеспечит сохранность денежных средств.

  • Некоторые покупатели планируют приобрести квартиру по доверенности в ипотеку, что в разы усложняет процесс купли-продажи жилья. Далеко не все финансовые учреждения согласны работать с доверенным лицом – многие банки требуют, чтобы продавец присутствовал при проведении процедуры лично. Вследствие этого рекомендуется заранее связаться с банком и прояснить данный вопрос.
  • Многих интересует, кто платит налог при проведении подобных сделок. Ответственность за погашение подоходного налога лежит на собственнике жилья. Доверенное лицо освобождено от налогообложения, поскольку оно не получает денежных средств.
  • Генеральная доверенность на физлицо или юрлицо одинакова – отдельных бланков для того или иного случая не существует. И в той, и в другой ситуации требуется нотариальное удостоверение документа.

Продажа жилья по доверенности предполагает определенную опасность для сторон сделки, которые рискуют денежными средствами, правами собственности на жилое помещение.

Продавец имеет возможность аннулировать сделку, обратившись за помощью, если доверенное лицо совершило определенное нарушение.

Но покупатель, лишившись прав на владение недвижимым имуществом, вряд ли вернет себе денежные средства.

Отдельные риски выделяются в том случае, если доверитель скончался, и жилье передается по наследству в установленном законом порядке, однако участники сделки об этом не знают.

Источник: https://propravo24.ru/nedvizhimost/prodazha-nedvizhimosti/prodazha-kvartiri-po-doverennosti

Передача денег за квартиру: как происходит, форма, варианты и способы подтверждения оплаты, сроки и порядок передачи денег по договору купли-продажи квартиры

Необходимо отметить, что заключение договора купли-продажи всегда несет определенный риск для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности возможны следующие риски:

  • доверительная перепродажа;
  • аннулирование доверенности;
  • недееспособность доверителя;
  • смерть доверителя;
  • признание доверителя умершим или безвестно отсутствующим.
Читайте также:  Служебное жилье для военнослужащих: кому положено, порядок получения

Доверительная перепродажа является одним из самых опасных рисков для продавца. По возможности необходимо исключить одновременную продажу недвижимости и получение оплаты за совершение сделки.

Даже если процедура проходит юридически правильно, есть опасность, что доверенное лицо просто заберет деньги из банковской ячейки и не передаст продавцу.

Основные риски продавца связаны с мошенничеством именно с такими видами доверенности.

Подобные мошеннические действия могут совершать не только посторонние, но и самые близкие родственники. Поэтому желательно найти возможность лично получить оплату за проданную квартиру.

Опасные моменты для покупателя могут касаться самой доверенности. Так, аннулирование доверенности может произойти в любой момент. Это односторонняя процедура, которая осуществляется через нотариуса. Она не требует личного присутствия доверенного лица и извещения покупателя. Фактически, он может передать деньги, а в Росреестр поступит заявление о приостановке сделки.

В случае смерти доверителя или признания его недееспособным, доверенность автоматически прекращает свое действие. Все сделки, совершенные с ее использованием, считаются недействительными. При возникновении спорных моментов наследники могут обратиться в суд, который вернет квартиру в наследственную базу.

С особой осторожностью следует заключать сделки, когда в качестве продавца выступает человек преклонного возраста. Возможна последующая отмена сделки. Конечно, нотариус должен задать уточняющие вопросы, чтобы убедиться в правоспособности доверителя. Но он не является медицинским работником и не может правильно и в полном объеме установить его способность осознавать свои действия.

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда доверенность предоставил гражданин, который фактически пропал.

В этом случае все сделки отменяются до того момента, когда он будет найдет или признан безвестно отсутствующим. Это длительная судебная процедура, которая требует доказательств.

Проводится проверка на юридическую чистоту, заключается договор купли-продажи и документы передаются на регистрацию в Росреестр.

Риски покупателя в большинстве случаев касаются моментов, когда он уже произвел оплату, а передача прав на недвижимость может быть оспорена в судебном порядке.

Необходимо удостовериться в личности лица, действующего на основании доверенности. Он должен предъявить не только доверенность, но и свой личный паспорт. Важно, чтобы в нем фигурировала запись о регистрации по месту жительства. Также необходимы полные сведения о продавце, включая паспортные данные и место проживания.

Если доверенность выдается на продажу квартиры, требуется нотариальная регистрация. Она не требуется в большинстве случаев, но в случае продажи недвижимости без нее не обойтись.

Тщательно изучите доверенность. Желательно сделать копию данного документа и обратиться за консультацией к опытному юристу. Важно, чтобы срок ее действия не истек и не подходил к концу к моменту заключения сделки.

В доверенности должны быть четко прописаны все действия, которые доверенное лицо может предпринимать от лица доверителя.

Это такие действия, как проставление подписей на документах, внесение изменений в стоимость и условия продажи.

Что касается процедуры купли-продажи недвижимости, она ничем не отличается от случаев, когда сделка оформляется при личном присутствии сторон.

Таким образом, при продаже квартиры по доверенности существуют серьезные риски не только для продавца, но и для покупателя. Обе стороны рискуют деньгами и правами владения на недвижимость. И если в случае нарушений со стороны доверенного лица продавец может отменить сделку через суд и вернуть права на владения квартирой, получить обратно свои деньги не всегда представляется возможным.

  1. Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
  2. П. 1 ст. 188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника. Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст. 188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.
  3. Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
  4. Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
  5. Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников — весьма спорный вопрос.

Эти риски — самые вероятные, но на практике случаются куда больше различных казусов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо — мошенники и изначально намерены обмануть покупателя, оставив его и без квартиры, и без денег.

Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее. Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку.

Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда само это лицо отвечает за свои действия, его местонахождение известно, а также известно куда делись деньги после оплаты сделки покупателем.

В практике немало случае того, когда доверенные лица меняли место жительства, оказывались недееспособными, а деньги передавали третьим лицам в уплату долгов, доверившись мошенникам и т.д.

Итог может оказаться плачевным для обеих сторон — для покупателя и продавца.

По этой причине крайне не рекомендуется экономить и оформлять генеральную доверенность. Коль скоро продавец не может лично в силу сложившихся обстоятельств провести сделку, его доверенному лицу необходимо пошагово поручать выполнять определенные действия, контролируя правильность и своевременность этого процесса.

Полностью отказаться от механизма продажи квартир по доверенности невозможно. Хотя сделки такого рода всегда были и остаются весьма рискованными для обеих сторон.

На этот случай законодатель оставляет обеим сторонам возможности для того, чтобы подстраховаться, защитить свои интересы от возможных рисков.

Как это сделать правильно и в рамках закона, расскажет квалифицированный и опытный юрист по недвижимости с большой практикой работы.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по данной теме, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

В данном случае доверенность рассматривается формой неимущественной сделки, когда одна сторона передаёт, а другая – принимает полномочия участника сделки. Поэтому при определении её недействительности, на неё распространяются все характеристики ничтожной и оспоримой сделки. В частности:

  • получение или передача полномочий несовершеннолетнему;
  • получение или передача полномочий недееспособному лицу;
  • вымогательство, давление, оказанное на доверителя;
  • кабальная сделка, когда доверитель оказывается в сложной жизненной ситуации;
  • банкротство юридического лица или ИП.

То есть к таковым относятся все доверенности, оформленные с нарушением норм законодательства. Недействительной будет считаться также доверенность, в которой отсутствуют те или иные обязательные реквизиты. Или, если она составлена и удостоверена ненадлежащим лицом.

Обе стороны имеют риск попасть в оборот к мошенникам, которые по преимуществу используют доверенность как инструмент обмана доверчивых граждан. Кроме заведомо преступных мотивов, нарушения законодательства и риски для покупателя могут заключаться в следующем:

  1. Продажа квартиры по доверенности: риски покупателя и продавцаДоверенность могла быть аннулирована до начала сделки, а данный факт сокрыт. Действия поверенного не будут иметь законной силы.
  2. Продавец оформляет вместо ДКП генеральную доверенность и получает от покупателя деньги. Сразу же, пока покупатель не успел переоформить квартиру, отзывает доверенность.
  3. Родственники доверителя могут доказать задним числом факт его недееспособности и аннулировать доверенность, а соответственно – сделку.
  4. Продавец может умереть или пропасть без вести в момент между передачей доверенности и совершением сделки, а доверитель присвоить деньги, положенные ему по сделке. Впоследствии такая сделка будет аннулирована и покупатель получит свои деньги только частями, если недобросовестный поверенный успеет их истратить.
  5. Любые недобросовестные действия могут повлечь аннулирование купли-продажи.
  • Семейная пара.
  • Несовершеннолетний ребёнок (в этом случае надо ещё учитывать и нормы ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

За сохранность денег на счете они несут полную ответственность. Поэтому по распоряжению владельца счета они могут перечислить средства по указанным реквизитам.

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Доверитель должен явиться лично с действующим гражданским паспортом. Если речь идет о консульстве, достаточно заграничного паспорта с указанием сведений из гражданского паспорта.

Читайте также:  Неисполнение решения суда юридическим лицом: ответственность, наказание, штрафы

Если квартира продается по генеральной доверенности, самым распространенным риском является причина оформления.

Так, доверенное лицо может использовать в качестве предлога оформление документов на квартиру или наследства.

Обычно такая возможность используется из-за невозможности личного участия в продаже квартиры или нежелания в связи со слабой грамотностью в вопросе продажи недвижимости. Зачастую доверенности заключаются не только между родственниками или иными лицами, которым собственник доверяет, но и со специализированными юридическими лицами, которые занимаются такого рода деятельностью.

Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой. Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п.

17.1 ст. 217

НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался. Учитывая, что поверенный не получает денежных средств от продажи квартиры, налог должно уплатить то лицо, которое получило доход от продажи квартиры, то есть собственник.

Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п.

Источник: https://orelsvet.ru/kvartira/peredacha-deneg-pochtoy-kuplyu-prodazhu-kvartiry-doverennosti/

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Если необходимо произвести сделку купли-продажи квартиры, то в процессе должен присутствовать собственник, но это условие не обязательно, если у ответственного лица имеется доверенность.

Такой документ составляется, если необходимо передать права третьему лицу, так как владелец не может заниматься сделкой.

Продажа квартиры по доверенности имеет свои нюансы и риски, которые стоит детальнее оговорить.

Можно ли произвести продажу жилья по доверенности

Если собственник квартиры болен, находится за пределами города или страны, не может по другим обстоятельствам продать свое жилье лично, он может передать свои права ответственному человеку.

На представителя оформляется генеральная доверенность, она заверяется у нотариуса, так как без этого документ не будет действительным. В бумаге, при составлении, владелец должен указать, какими полномочиями он наделяет другого человека.

В перечень обязанностей может входить:

  • составление договора о купле-продаже, а также его заключение с новыми владельцами;
  • показ жилой площади будущим покупателям;
  • отправление запросов на получение документов для предоставления их покупателям;
  • подписать готовый документ от имени настоящего собственника.

Документ оформляется на определенный промежуток времени. В этот период представитель может выступать от имени собственника и проводить любые сделки купли-продажи, связанные с квартирой.

Продажа квартиры без собственника

Чтобы реализовать процесс без участия владельца жилой площади, должна быть оформлена доверенность, она называется «генеральная». Такое название подразумевает, что все права и полномочия по продаже будут переданы ответственному лицу. Этот человек не только собирает документы и подписывает договор, но и получает денежные средства.

  • Продажа квартиры без посредников: пошаговая инструкция
  • Как продать ипотечную квартиру?

Возможные риски сторон

Любая сделка по купле-продаже имеет массу рисков, когда этот процесс производится по доверенности, они только возрастают. Собственник должен серьезно отнестись к выбору представителя. Не желательно наделять человека правами по составлению договора и получению денежных средств. Риски продавца в этом случае значительны, так как уполномоченное лицо может забрать средства.

Представитель может забрать деньги даже из банковской ячейки. Если он предоставит сотрудникам банка доверенность, то у них не будет повода запретить забрать средства. По этой причине следует указать в документе, что получить деньги ответственное лицо не имеет права.

Риски покупателя же связаны с оформленной доверенностью. Владелец в любой момент может отменить действие документа.

В итоге покупатель переведет деньги на счет представителя, а действие доверенности уже истечет, поэтому сделка будет приостановлена.

Чтобы избежать такой ситуации, юристы рекомендуют производить оплату через банковскую ячейку. В таком случае забрать деньги у представителя не выйдет, пока сделка не будет оформлена полностью.

К дополнительным рискам можно отнести смерть владельца жилплощади. Также документ может быть признан недействительным, если собственника признали недееспособным. В этом случае все составленные договора окажутся недействительными. Когда владелец уходит из жизни, родственникам предоставляется право вернуть квартиру погибшему, чтобы родные получили ее в наследство.

Важно! При составлении договора с пожилым владельцем, следует быть осторожным, так как именно таких людей часто признают недееспособными. Подтвердить дееспособность может только врач.

Пропажа гражданина, который оформил доверенность, также является риском для покупателя. Сделка будет отменена до того момента, пока собственник не будет признан пропавшим без вести, или пока его не найдут. При этом признание должно проводиться исключительно в судебном порядке, эта процедура очень длительна.

Признаки, которые должны насторожить при покупке квартиры

Нельзя забывать и о мошенничестве, многие собственники входят в сговор с ответственными лицами и обманывают покупателей, забирая их деньги. Выбор клиентов в этом случае проводится очень тщательно.

Обычно пострадавшими становится одинокие люди в преклонном возрасте. Получается, что риски покупателя значительно выше, чем продавца.

Какие документы необходимы

Чтобы оформить генеральную доверенность, владелец должен посетить нотариальную контору и предоставить туда такие документы:

  • квитанцию, подтверждающую оплату пошлины (ее размер составляет от 1 до 2 тысяч рублей);
  • технический план, предоставленный БТИ;
  • удостоверение личности в оригинале;
  • кадастровый паспорт на жилплощадь;
  • справка о том, сколько людей прописано в квартире;
  • выписка, выданная в ЕГРН, подтверждающая права на квартиру.

В некоторых случаях нотариус имеет право потребовать справку, предоставленную врачом из психоневрологического диспансера, чтобы подтвердить вменяемость.

Ответственное лицо же обязано принести свой паспорт, чтобы подтвердить личность, а также справку о дееспособности, если это потребуется. Выписка из ЕГРН выдается собственнику в многофункциональном центре. Когда владелец состоит в браке, супруга должна предоставить письменное согласие на продажу собственности.

Когда доверенность будет недействительной

У доверителя всегда сохраняется право на аннулирование бумаги. Для этого владелец квартиры может посетить нотариуса и подать соответствующее заявление. При этом за заявителем сохраняется право не указывать причин. Генеральная доверенность будет признана недействительной в таких случаях, как:

  • если лицо, которое выдавало документ, было признано недееспособным на момент подписания бумаги;
  • доверителю уже исполнилось 14 лет, но от родителей нет письменного согласия;
  • владелец еще не достиг 14 лет;
  • во время составления доверенности, к собственнику были применены принудительные действия;
  • доверитель самостоятельно отозвал доверенность;
  • срок действия бумаги закончился;
  • во время составления доверенности, гражданин находился в недееспособном состоянии (наркотическое или алкогольное опьянение).

При смерти доверителя бумага автоматически аннулируется, и все сделки становятся ничтожными. Это же правило касается случаев, когда владелец квартиры пропал.

Продажа квартиры в ипотеке по доверенности

Процесс оформления сделки по купле-продажи на основе доверенности почти не отличается от процедуры, которая проводится хозяином помещения. Разница здесь только в том, что в одном случае сделка совершается непосредственно владельцем, а в другом его доверенным лицом. Когда составляется документ, владелец квартиры оговаривает все действия, которые разрешено производить представителю.

Обратите внимание! При составлении такого документа, его обязательно заверяют в нотариальной конторе.

Если говорить об ипотеке Сбербанка, то покупка квартиры по доверенности здесь неоднозначна. Ипотека по доверенности здесь обычно не предоставляется. Политика организации разрешает такую сделку только в том случае, если кредит будет погашен раньше установленного срока. Но бывают и такие случаи, когда банк пропускает такие случаи, хотя встречаются они достаточно редко.

Стоимость доверенности

Когда необходимо составить этот документ, многие граждане интересуются стоимостью процедуры. Цена на услуги нотариуса зависит от условий доверенности, а также от региона и города. Стоимость услуг может значительно отличаться, но в среднем придется заплатить около 500 рублей.

Плата берется не только по тарифу, но еще и за техническую работу юридического лица. В среднем сумма составляет от 250 до 1000 рублей. Чтобы точно узнать стоимость услуги, рекомендуется обратиться в нотариальную контору.

На что обратить внимание

Обычно, такая сделка совершается в том случае, если владелец недвижимости живет за границей, или же лежит в больничном учреждении. Но мошенники могут легко проворачивать такие сделки, поэтому покупатели должны быть осторожны. Если граждане столкнулись с таким приобретением, они должны в кратчайшие сроки подать в суд, чтобы оспорить сделку.

Есть несколько нюансов, на которые следует обратить внимание при совершении сделки:

  • покупателей постоянно «подгоняют», говоря о коротких сроках сделки;
  • подписывая документы, риэлтор не позволяет сторонам связываться и общаться между собой;
  • представитель не дает покупателям увидеть будущее жилье, даже когда это возможно (например, владелец лежит в больнице).

Эти признаки говорят о возможных мошеннических действиях. Если приобрести такое жилье, то в будущем владельцев ждет судебное разбирательство.

Подводя итоги можно сказать, что сделка о купле-продаже жилья по доверенности возможна, но покупатель и продавец должны учитывать риски.

Если риэлтор не дает увидеть квартиру перед покупкой, или слишком торопит со сроками подписания договора, лучше отказаться от такой покупки.

Оспорить договор новые владельцы смогут только в судебном порядке, этот процесс может затянуться на несколько месяцев.

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-po-doverennosti

Ссылка на основную публикацию