Переуступка права аренды земельного участка в 2020 году: под ижс, риски, оформление

Договор аренды представляет собой одну из разновидностей гражданско-правовых сделок. По договору переуступки аренды земельного участка арендатор может передать свои права другому лицу.

При этом это довольно непростое соглашение, при оформлении которого необходимо соблюдать ряд условий.

В статье рассмотрен порядок уступки права аренды, образец договора, возникающие сложности и иные нюансы сделки.

Переуступка права аренды земельного участка в 2020 году: под ИЖС, риски, оформление

Что это такое

Переуступка – это перевод прав и обязанностей по договору аренды за плату другому лицу.

  • Сделка заключается между гражданами и юридическими лицами, которые намереваются стать владельцами земли для личного использования или для ведения бизнеса.
  • Договор цессии оформляется на согласованный сторонами период, который не может превышать срок первоначального договора аренды.
  • В случае оформления арендного соглашения на срок до 5-ти лет, необходимо получить письменное согласие собственника участка.

В случае более продолжительного срока договора нужно направить собственнику уведомление о планируемой переуступке.

Начальный договор может содержать условие о том, что переход права аренды не допускается, тогда сделка не может быть совершена.

Основным условием в ходе государственной регистрации соглашения является согласие от собственника земельного участка.

Правовое регулирование

Вопросы пользования землями между физическими лицами и организациями определены в Земельном кодексе РФ. Данный закон также служит для целей охраны и контроля использования участками.

В случае нарушения условий сделки или требований законодательства, сторона выбывает из арендного правоотношения. Важнейшие правила установлены в ст.22 ЗК РФ.

В силу указанного законодательного акта, арендатор имеет право переуступить свои права пользования участком земли иным лицам для следующих целей:

  • отдать права аренды участка земли в залог и внести их как вклад в уставный капитал юридического лица;
  • внести права в качестве паевого взноса в производственный кооператив;
  • для оформления субаренды.

Указанные мероприятия возможны без получения согласия арендодателя, но в рамках срока основного договора аренды.

Новый договор с собственником на подписывается, но обязательства по содержанию участка переводятся на нового владельца.

В ст. 65 Земельного кодекса РФ установлен порядок исчисления и внесения арендной платы.

Она определяется по соглашению сторон и должна быть прописана в тексте договора. В случае аренды земли у государства, величина платы с арендатора и сроки оплаты регламентируются органами местного самоуправления.

В п. 2 ст. 615 ГК РФ говорится о том, что арендатор по своему усмотрению вправе с согласия собственника сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и переуступать свои права по договору аренды третьему лицу (перенаем).

Права арендодателя

Арендодатель – это лицо, которое передает имущество на время во владение другого лица через оформление договора аренды.

В него включены существенные условия сделки и обязательства сторон. Контрагенты несут ответственность перед друг другом по договору за выполнение своих обязанностей.

Основная обязанность арендатора состоит в уплате арендной платы.

Арендодатель не утрачивает собственности на земельный участок. Он продолжает быть собственником, вне зависимости от совершения переуступки арендных прав.

У арендодателя-собственника участка земли имеется право досрочного расторжения сделки уступки при нарушении условий договора аренды.

Кроме того, он имеет право на повышения арендной платы, если заключена переуступка права аренды земельного участка.

Переуступка аренды земельного участка

Действующими законодательными актами предусмотрены 2 способа использования арендованного участка:

  1. Чтобы заниматься сельхоз. деятельностью, для последующей продажи земли.
  2. С целью возведения индивидуального жилого дома.

Первый способ выгоден гражданам, приобретающим и впоследствии сдающим по договору аренды участок для ведения сельскохозяйственной деятельностью, а затем продать его.

Переуступка прав аренды земельного надела под ИЖС на практике не допускается между гражданами РФ — физическими лицами.

  1. Здание, выстроенное на участке, переходит в частную собственность владельца участка.
  2. Благодаря этому цессия возможна в случае аренды земельного участка у государства или муниципалитета.
  3. Вслед за тем, земля может быть приватизирована, что позволит распоряжаться ее в полном объеме.
  4. Переуступка аренды производится как при участии юридических, так и физических лиц.
  5. Основное требование — наличие заключенного договора аренды, в котором установлены условия соглашения.
  6. В договор включаются все требуемые условия, включая, размер арендных платежей и порядок их уплаты.

Между физическими лицами

Пользование земельным участком для личных целей по сделке переуступки права аренды требует выполнения некоторых условий:

  Не допускается нецелевое использовании участка если он имеет сельскохозяйственное назначение, то не разрешается возведение частного дома
При предполагаемом строительстве объекта недвижимости сначала нужно взять согласие от арендодателя
Частично участок земли может передаваться в субаренду, но при согласии собственника запрещается допускать нарушение прав владельцев соседних участков, необходимо сохранять земельный надел в исходном состоянии

На арендатора ложится обязанность сохранять порученное ему имущество и вовремя уплачивать арендные платежи.

Если эти обязанности не выполняются или выполняются ненадлежащим образом, то договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя.

Для того, чтобы не допускать спорных моментов с собственником участка, рекомендуется заранее обсуждать с ним все предполагаемые действия с землей. Это относится к строительным работам, посадкой деревьев и кустарников, разведением птицы и скота и др. Отношения с организацией также потребуют выполнения соответствующих условий.

В случае аренды земельного участка у муниципалитета, какие-либо действия с ним могут совершаться исключительно при согласии местной администрации. Чтобы оформить право собственности на участок нужно пройти процедуру приватизации.

Передача прав юридическому лицу

В соответствии с условиями соглашения, арендатор имеет возможность уступки права аренды юридическому лицу.

Право пользования и владения может передаваться по 2-м видам сделок:

 На основании субаренды связана с передачей в пользование на время части участка или участка целиком
 С помощью переуступки права которая означает переход прав и обязанностей третьему лицу

Субаренда допускается лишь при согласии собственника земельного надела. Такой договор является фактически трёхсторонним соглашением.

  • Арендодатель передает недвижимое имущество во временное пользование юридическому лицу, который теперь является субарендодателем по отношении к новому арендатору.
  • Срок договора субаренды не должен быть свыше срока основной аренды.
  • Переуступка прав связана с передачей аренды на объект другому лицу. В ходе уступки следует принимать во снимание 2 нюанса:
 Цессия не может совершаться если заранее не обсуждена контрагентами
 Если участок предназначен для ведения сельского хозяйства то невозможно оформить аренду на земельный участок для жилищного строительства

Порядок оформления

Переуступка арендных прав на земельный участок должна проходить государственную регистрацию в установленном порядке в ФКП Росреестра, если сделка оформляется на срок более 1 года.

  1. Чаще всего, для совершения цессии нужно провести торги.
  2. Лицо, желающее стать арендатором, должно одержать побуду на аукционе, в котором участвуют более трех претендентов.
  3. В случае признания торгов несостоявшимися, право аренды не передается другому лицу.
  4. Такое требование предъявляется в отношении земельного участка, который принадлежит государству.

Уступка права аренды земли, собственником которой является муниципалитет или государство, заключается с юр. лицом.

Физические лица выражают намерение на покупку участка по договору аренды. Обычно, данная услуга предоставляется некоторым категориям граждан-льготников.

Разумеется, участок земли поступает во владение арендатору за установленную плату. Ее размер существенно ниже стоимости участка.

В случае заключения переуступки прав физическими лицами, порядок оформления проще. Проведение аукциона с этом случае не нужно.

Участок может использоваться для с/х работ или иной деятельности

Для оформления сделки требуется согласие арендодателя, если вероятность уступки права аренды не содержится в тексте договора.

Договор цессии совершается за плату. Иначе такая сделка может быть признана договором дарения со всеми вытекающими последствиями. В частности, сделки дарения между юридическими лицами запрещены. В этом случае сделка признается недействительной.

Комплект документов

Для заключения сделки по переуступке прав нужно подготовить определенные документы. К ним относятся:

  Заявление на осуществление уступки арендных прав копия паспорта гражданина-арендатора и третьего лица, кому переходит право
 Оригинал первоначального договора аренды с собственником участка копия кадастрового паспорта на землю
 Соглашение, в котором прописаны права и обязанности сторон а также квитанция об уплате  госпошлины

При заключении соглашения между юридическими лицами, понадобятся также следующие бумаги:

  • учредительные документы;
  • выписка из реестра юр. лиц;
  • реквизиты организации.

Нужно обратить внимание, что для граждан необходимо получение письменного согласия другого супруга, заверенного в нотариальной конторе.

Заключение сделки

Имеется установленная форма договора уступки на право аренды участка земли. Договор должен быть подписан сторонами в 2-х экземплярах.

  • Руководствуясь образцу оформления, должны учитываться индивидуальные особенности конкретной сделки.
  • Сделка содержит условия, касающиеся порядка расчетов за уступку между сторонами.
  • Могут использоваться два способа:
  Лицо, которому передается право аренды, погашает задолженность за первоначального арендатора, уплачивая денежные средства собственнику этот платеж является своего рода выкупной ценой земли
 Последующий арендатор повышает стоимость уступки на размер долга основного арендатора уплаченная сумма относится к расходам юр. лица

Договор должен быть составлен при учете действующих законодательных норм. Какие-либо нарушения условий сделки новым арендатором могут привести к досрочному расторжению соглашения.

Какие условия включает

Обычный договор уступки права аренды должен включать определенные данные:

 Личные сведения о сторонах сделки, постоянное место прописки информацию об участке — расположение, площадь, кадастровый номер и т.д.
 Порядок переуступки прав и  обязательств по аренде реквизиты договора первоначального договора аренды на землю, а также кадастровая документация, подтверждения внесения арендной платы
 Если имеется задолженность первоначального арендатора перед собственником, указывается каким образом она будет погашаться денежные средства могут засчитываться в счет арендных платежей. Во избежание споров следует детально прописать порядок расчетов
 Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений на земельный надел (залога, ареста, не является предметом судебных разбирательств и т.д.)
  Размер арендной платы за пользование землей указывается регулярность оплаты  — раз в месяц, раз в квартал.
 Обязанность по уплате налогов может быть отнесена на последнего арендатора а также затрат на улучшение участка. Это условие может быть включено в договор лишь по договоренности сторон
 Обязательства сторон, ответственность указывается стандартный список прав и обязанностей. По соглашению сторон могут дополнительно вноситься какие-либо пункты
 Срок действия контракта обстоятельства для его досрочного расторжения
Меры досудебного урегулирования конфликтов Место, дата подписания договора, подписи контрагентов
Читайте также:  Нужно ли согласие супруга на дарение квартиры или доли в ней: образец заявления

Существует стандартная форма соглашения, но стороны могут вносить правки в нее при необходимости. Условия сделки могут изменяться по согласию обеих сторон.

Сделка переуступки аренды предусматривает переход только тех прав и обязанностей, которые имеются у арендатора.

Причины отказа в переуступке

В отдельных случаях уступка права по договору аренды запрещена. Отказ возможен последующим причинам:

 Договор не предусматривает возможность цессии либо арендодатель сразу прописал в договоре запрет на перемену арендатора
 Земельный участок предназначен для сельскохозяйственной деятельности а арендатор предполагает построить индивидуальный дом. Потребуется изменить категорию земли, а вслед за этим передавать право аренды
 При размещении на участке самовольных построек на строительство которых не выдавалось разрешение
  В случае нахождения земельного надела в аресте или при наличии других ограничений на его использование (является предметом судебного процесса и т.д.)
 Долг арендатора также является причиной отказа переуступки другие нарушения

Сделка может оформляться как на полный срок аренды, так и на более короткий период. Переуступка права аренды земли требуется в ситуациях, если арендатор испытывает временные сложности по внесению арендной платы.

Как оформить договор переуступки права аренды нежилого помещения ищите в статье: переуступка прав аренды нежилого помещения.

Видео: Переуступка права аренды земельного участка:

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka/

Переуступка прав аренды земельного участка под ИЖС в 2020 — цена, риски

Возвести загородный дом для круглогодичного проживания можно как на купленной земле с торгов или муниципалитета, так и на арендованной земле.

Аренда земли под индивидуальное строительство может быть разного типа, в зависимости о категории граждан и вида использования земельных наделов:

 На бесплатной основе могут выделяться участки гражданам, профессия которых очень востребована на селе  педагогам или медицинским сотрудникам. Но в каждом конкретном районе могут быть свои списки граждан, которым бесплатно выделяется земля под ИСЖ
 С аукционов  земля будет передана тому, кто предложит большую за аренду цену. Подобные правоотношения обычно используют для нецелевого использования земель сельскохозяйственного назначения, которые передаются под строительство жилых домов, но сроки заключения договора аренды жесткие – выигравший торги обязан в течение 20 дней оформить договор
 Без аукциона  Подобные арендные земельные правоотношения предполагают в будущем выкуп земли, поэтому они получили наибольшее распространение

Как и любые другие права, так и право аренды конкретного участка, можно передать по договору переуступки, что это такое и как правильно оформить договор поговорим в нашей статье.

Особенности

Если первоначальному арендатору земля выделена под индивидуальное строительство, то в будущем планы могут измениться, и как таковое взведение дома уже невозможно финансово осуществить.

Поэтому владелец арендного права можно по возмездной сделке их переуступить третьему лицу. Тогда он будет заниматься строительством,  оформлять все разрешения на подключение коммуникаций и пр.

Но основное право останется у первоначальной стороны по сделке, то есть он будет только извлекать из этого процесса пассивную прибыль.

  • Но обычно аренда земли оформляется на определенный срок, по истечении которого ее или необходимо будет выкупить, или вернуть ее первоначальному владельцу, то есть местной администрации.
  • Но в любом случае истинного собственника земли необходимо информировать о смене лица по арендному договору, хотя все права и обязанности по уплате стоимости аренды останутся у первоначально заключившего договор гражданина.
  • Правовыми актами предусмотрены обстоятельства, когда возможна передача своих арендных прав другому лицу:
  • арендатор построил на участке дом, который он собирается реализовать;
  • аренда земли уже не нужна, но по условиям соглашения расторгнуть договор досрочно запрещено;
  • владелец решил заключить договор с новым лицом в качестве арендатора;
  • наниматель земли потерял свой источник стабильного дохода, а на переоформление арендных отношений с владельцем участка нет свободного времени.

Главным требованием к заключению договора переуступки прав аренды является обязательное сохранение всех установленных первоначальным договором правоотношений без изменений. Чтобы правильно оформить новые арендные права следует действовать в таком прядке:

Первоначальным участником арендных отношений согласовывается с владельцем переоформление прав на третье лицо. Это требование обязательно, если срок договора превышает 5 лет, причем согласование оформляется в письменном виде.

В нем содержаться сведения следующего порядка:

  • полная информация обо всех сторонах по переуступке арендных прав;
  • кадастровые и технические сведения о передаваемом участке;
  • реквизиты сторон по переуступке прав;
  • дата получения соглашения и подпись представителя владельца участка.

Если срок аренды менее пяти лет, то направляют простое уведомление о переуступке прав на третье лицо.

Риски покупки квартиры по переуступке рассматриваются на этой странице.

Обычно арендные договоры на выделение земли под ИСЖ переоформляют в случае приобретения здания, построенного на ней.

Но в этом случае первоначально оформленные правоотношения, применимые к этому участку не останавливаются, а только все права и обязанности будет исполнять новая сторона, купившая возведенное строение.

Регламентация всех правовых основ заложена в Земельном Кодексе в ст. 22, 35 по которым предусмотрено право передачи обязательство по договору на третье лицо.

Акты, предусматривающие правила заключения и оформления договора переуступки земельного надела под ИСЖ содержаться в Гражданском Законодательстве в ст. ст. 421, 607, 615 и 264.

А если договор оформлен налицо, состоящее в законном браке, то и положениями СК РФ о распоряжении общим имуществом. Налоговое обложение на проведение сделки регламентируется ст. 25.3 Кодекса.

Как оформить

Для оформления договора по переуступке прав аренды, стороны должны пройти несколько этапов:

  • письменно известить владельца участка о намерение передать свои права на третье лицо, получить его согласие на переоформление;
  • собрать необходимый пакет документации и обговорить детали перехода прав на арендуемый участок;
  • обратиться в Росреестр для оформления перехода права использования участка на правах аренды у органов местной власти;
  • через 14 дней получить выписку о прохождении перерегистрации прав.
  1. Владелец участка имеет право на досрочное расторжение ранее достигнутых соглашений по аренде конкретного участка, если таковое заранее включено в основной договор.
  2. После того, как пройдет регистрация перехода прав, первый арендатор освобождается от возможности как-либо использовать и строение, и землю под ним, эти права перейдут ко второму арендатору, с кем заключен договор переуступки.
  3. Подать заявление о передаче прав на другое лицо можно разными путями:
  • при личном посещении многофункционального центра по месту жительства одной из сторон сделки со всей документацией;
  • через единый портал Росреестра, с загрузкой ксерокопий всех необходимых документов для внесения сведений о переходе прав;
  • или через отправку заказного почтового отправления в адрес регистрирующего органа.

В стандартное соглашение о переуступке арендных прав должны входить такие сведения:

  1. Сведения о личных документах сторон по сделке или полные реквизиты юридического лица.
  2. Место и дата совершения сделки.
  3. Порядок перехода прав на арендуемый участок, способы расчета и дата внесения платежей, предусмотренные штрафные санкции за нарушение условий договорных обязательств.
  4. Способы решения возможных споров и разногласий.
  5. Правовая ответственность и обязанности всех участников сделки.
  6. Срок действия соглашения и возможные дополнительные пункты на усмотрение участников соглашения.

Если остался долг от прежнего арендатора, то сведения о погашении или взаимных расчетов оговариваются в отдельном соглашении к основному договору по переуступке прав аренды.

Важно! Передать другому лицу можно только те права и обязанности, которыми наделен первый арендатор, повышение цены или изменения условия использования подвластны другому типу договорных правоотношений, то есть субподряду!

Случаи, когда невозможно передать свои права арендатора:

  • когда это прямо запрещено основным арендным договором с владельцем земельного надела;
  • когда жилой комплекс возведен на землях сельхозназначения;
  • когда дом построен без разрешительной документации и не введен в эксплуатацию;
  • в случае судебных разбирательств в отношении арендованного надела, или наложение обременений на него компетентными органами.

Необходимые документы

Как и для совершения любой другой сделки, так и к переоформлению договора на право аренды земельного участка, следует приложить необходимые для этого юридического действия документы:

  • первоначальное соглашение о выделении муниципальными властями земельного надела под ИСЖ на правах аренды с указанием окончательного срока договора;
  • кадастровые документы с установленной рыночной стоимостью объекта прав на недвижимость, с разметкой точных границ и привязкой к плану местности;
  • технические документы на участок – план прохождения коммуникационных наземных и подземных линий, возведенные постройки с параметрами их площади и техническими характеристиками;
  • выписка из единого реестра прав на недвижимые объекты, подтверждающая отсутствие наложенных обременений и ограничений на использование, банковского залога или судебного ареста недвижимости;
  • если в сделке участвуют юридические лица, то необходима нотариально заверенная копия учредительских документов, для физических потребуются оригиналы и ксерокопии общегражданских паспортов;
  • письменное согласие истинного владельца земельного надела на передачу третьим лицам прав аренды;
  • финансовые сведения сторон по сделке – корреспондентские и личные банковские счета, куда будут переводиться средства за пользование земельным наделом.

Цена

Кроме основной заранее оговоренной платы за пользование арендованной землей, сторонам по сделке придется уплатить государственную пошлину за оформление перехода прав на третье лицо. Для граждан она составляет 2 тыс. рублей, для юридических лиц 22 тысячи.

Риски переуступки прав аренды земельного участка под ИЖС

В большинстве случаев сделка совершается с целью использования в личных целях возведенного строения, например, проживания или сдачи жилого помещения в наем. Но если здание или сооружение построено без обязательно разрешительной документации, то по судебному решению его могут полностью снести.

Скорее всего, прежний арендатор знал об этих событиях, но не сделал предупреждения при оформлении соглашений по переуступке прав, но запросил вперед внести предоплату за весь период использования земли.

В итоге можно остаться и без средств, и без способа их заработать на сдаче жилого строения, построенного на арендованной земле.

  • Но страшнее всего другая ситуация – когда истинный владелец изымает из оборота выделенные земли, а компенсировать стоимость имущества просто не собирается, ссылаясь на их незаконную постройку.
  • Можно конечно обратиться в суд за защитой своих имущественных прав, но процедура это длительная, и не всегда может окончиться успехом для истца.
  • Что такое договор переуступки права на квартиру, читайте здесь.
  • Про переуступка прав аренды нежилого помещения узнайте в этой статье.
Читайте также:  Как обменять квартиру на дом: перечень документов

Источник: http://kvartirkapro.ru/pereustupka-prav-arendy-zemelnogo-uchastka-pod-izhs/

Переуступка права аренды земельного участка в 2020 году — под ИЖС, муниципального, бланк, как оформить

Арендные правоотношения имеют немало нюансов. Например, арендатор может делегировать свои права иному лицу, но при соблюдении определенных ном.

Что надлежит знать о переуступке права аренды земельного участка в 2020 году? Земля обычно сдается в аренду на продолжительный период.

Но планы арендатора могут измениться, а выплачивать арендную плату все равно придется. Как передать предмет договора в пользование другому лицу? Что такое переуступка аренды земельного участка в 2020 году?

Важные моменты

Можно ли считать переуступку права аренды земли выгодной? Здесь стоит принять во внимание сущность арендных правоотношений.

По договору арендатор получает землю в пользование и чаще всего период аренды составляет несколько лет.

Использование предполагает регулярную оплату, вне зависимости будет ли участок использоваться по назначению или нет. Отсутствие оплаты позволяет арендодателю требовать выплат в судебном порядке.

Если планы арендатора изменятся и земля станет ненужной, есть два варианта — продолжать выплачивать положенные платежи или расторгнуть отношения.

Но не каждый арендодатель согласится на досрочное прекращение правоотношений, поскольку это потребует поиска нового арендатора.

При расторжении сделки через суд понадобятся веские основания. При отсутствии нарушений договора со стороны арендодателя расторжение обернется солидной неустойкой.

Идеальный выход – это найти того, кто готов платить за использование участка. Но нельзя просто так взять и отдать землю постороннему человеку.

Передача выполняется по договору. Арендатор все имеющиеся у него правомочия и обязательства делегирует новому арендатору.

Что это такое

Переуступкой прав аренды именуется возмездная передача обязательств и прав по арендным правоотношениям иному лицу.

Заключаться соглашение может и физическими лицами, и юридическими, при заинтересованности их в использовании земли по допустимому назначению.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Важно! Если в договоре аренды содержится условие о запрете переуступки, то таковая невозможна. Для осуществления переуступки понадобится получить согласие владельца земли.

Кем осуществляется

Возмездный договор переуступки права аренды земельного участка заключается меж двумя арендаторами, прежним и будущим.

Собственник недвижимости в сделке не участвует. Стороны заключают договор, оговаривая все условия переуступки.

Арендатор может требовать за свое право аренды отдельную плату, что прописывается в соглашении. Договор уступки не предполагает изменения условий аренды.

Все учрежденные по первоначальному договору условия сохраняют силу. Бланк договора переуступки права можно скачать здесь.

Суть переуступки в передаче третьему лицу в полном объеме прав и обязательств, предопределенных договоренностью арендатора и собственника земли.

Владелец земельного участка сохраняет право:

  • распоряжаться землей, переданной в аренду;
  • требовать исчерпывающий отчет о состоянии земли;
  • расторгнуть сделку при невыполнении обязательств;
  • своевременно получать оплату.

Таким образом, самостоятельно выполнять переуступку аренды может арендатор. Участие собственника не нужно, за исключением получения его разрешения в определенных случаях.

Но владелец земли вправе расторгать договор переуступки, если он перечит условиям арендного соглашения.

Также собственник может повысить величину арендной платы при появлении в правоотношениях третьей стороны.

Нормативное регулирование

Земельные правоотношения регулируются Земельным Кодексом. Основополагающие положения относительно аренды земли содержатся в ст.22 ЗК РФ.

  • По этому нормативу арендатор правомочен передавать права по владению арендованной землей третьим лицам.
  • Разрешается передача без уведомления собственника, но только в рамках действия арендного договора.
  • Новое соглашение с собственником не потребуется, но права по содержанию земли перелагаются на новоиспеченного пользователя.

В ст.65 ЗК РФ определен порядок установления, погашения и изменения арендной платы. Таковая устанавливается по договоренности сторон и прописывается в договоре.

В п.2 ст.615 ГК РФ говорится о праве арендатора распоряжаться имуществом по собственному усмотрению, но без нарушения закона и договора.

Земельное и гражданское законодательство позволяют арендовать земли для использования в сельскохозяйственных целях или под ИЖС.

Но в соответствии с имеющимися нормами арендатор не должен передавать землю другому лицу.
Для передачи арендованной земли используется договор цессии.

На его основании реализовывается переуступка права аренды с одновременным отчуждением такового права у предшествующего обладателя.

В дальнейшем взаимодействие с собственником осуществляет новый арендатор.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка по ГК РФ

Договор о переуступке аренды оформляется письменно. В тексте непременно прописываются важные характеристики передаваемого объекта, которые и предопределяют стоимость свершаемой сделки.

Перед оформлением договора важно соблюсти такие требования:

Не допускается наличие долгов по арендной плате Со стороны основного арендатора
Законодательные нормы должны быть соблюдены При необходимости нужно получит нотариальное согласие собственника
Непременно оговариваются все имеющиеся На данное имущество обременения
В содержании прописывается цель Перехода права

Только при следовании перечисленным нормам договор признается законным. Сделка переуступки арендного права осуществляется в два этапа.

Вначале стороны устно оговаривают условия, осматривают участок, определяют размер оплаты. Второй шаг заключается в документальном оформлении сделки и ее последующей регистрации.

Обязательные условия

Использование арендного земельного участка при переуступке обязует к соблюдению нескольких важных условий:

Арендуемая земля не может использоваться не по назначению Так, если предназначением участка является сельскохозяйственное применение, то постройка жилого дома недопустима
При планировании строительства на арендованном участке Прежде всего, надлежит получить разрешение владельца имущества
Арендованная земля частично может передаваться в субаренду Но только с разрешения собственника
Необходимо сохранять полученный в пользование участок в первозданном виде Речь идет об основных характеристиках объекта

Новый арендатор принимает на себя ответственность за сохранность доверенного имущества и своевременную выплату назначенных платежей.

При нарушении этих обязательств или несоблюдении иных условий договора соглашение расторгается в одностороннем порядке.

Во избежание конфликтов крайне желательно согласовывать любые действия с непосредственным собственником, даже если закон к этому не обязывает.

К сведению! Если арендодателем земли выступает государство, то любое распоряжение имуществом допускается только с разрешения уполномоченных органов власти.

То есть при переуступке муниципального участка земли, получение согласия от местной администрации обязательно.

Отдельно стоит уточнить такой момент, как переуступка права аренды части земельного участка. По договору передается весь участок, деление его на части не предполагается.

Арендатору предварительно нужно обратиться к арендодателю с просьбой о выделении части участка. Подразумевается, что будут определены границы части участка и надлежащим образом зарегистрированы.

После выдела части участка заключается отдельный договор аренды на каждый вновь образованный надел и по одному из них совершается переуступка права.

При игнорировании раздела получится, что имеется один участок земли с одним номером, но с двумя зарегистрированными арендаторами по разным договорам.

Перечень документов

В отличие от оформления аренды, при сделке переуступки арендного права не понадобятся документы на землю.

Предназначение этих документов в подтверждении права собственности на имущество, которое у арендатора отсутствует по умолчанию. Основанием для уступки становится основное соглашение.

Договор аренды дает арендатору имущественные права, которые он может уступить. Конечно, при условии, что положения арендного договора не запрещают передачу земли третьим лицам.

Условия соглашения о переуступке полностью соответствуют договору аренды. Отличие только в пункте, определяющем стоимость переуступки.

Таким образом, для свершения сделки потребуются:

  • договор аренды;
  • паспорта сторон;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности (квитанции или расписки в получении арендатором положенной оплаты);
  • документы, свидетельствующие о наличии/отсутствии обременений (нужные сведения из Росреестра может получить любое заинтересованное лицо).

Составление договора

Договор уступки аренды земли составляется в свободной форме, но с соблюдением основных требований.

Бланк документа содержит такие существенные условия:

  • объект договора;
  • арендная плата;
  • плата за переуступку;
  • срок договора;
  • предназначение участка;
  • порядок возврата участка собственнику;
  • ответственность сторон;
  • имеющиеся ограничения/обременения.

При необходимости могут вноситься в договор дополнительные условия. Изменения и дополнения основных условий арендных правоотношений допустимы только при участии владельца.

Как пример договор о переуступке права аренды земельного участка:

  • меж юрлицами;
  • меж физлицами.

Если нужно предварительное соглашение

  1. Предварительный договор об уступке арендного права готовится с целью проверки его соответствия действующим нормам, а также для выявления ошибок и недочетов.

  2. Предварительное соглашение дозволяет подробно проработать наличествующие пункты и при необходимости включить дополнительные условия.
  3. Видео: продажа прав аренды нежилого помещения

    Потребность в предварительном договоре может возникать и в случае, когда для осуществления переуступки требуется получить согласие арендодателя.

  4. В этом случае форма договора предоставляется собственнику для ознакомления, дабы он убедился, что его права не нарушаются и его интересы соблюдены.

В предварительном договоре прописывается сумма, выплачиваемая за уступку договора. Может здесь указываться и условие о задатке.

Но нужно понимать, что предварительный договор в этой ситуации выступает только промежуточным элементом. Никакой юридической силы он не имеет.

Какие уплачиваются налоги

Преемник арендатора должен учесть, что если он погашает задолженность арендатора, но эта сумма не указывается в договоре, то и в расчет она не принимается.

Такие расходы нельзя декларировать, поскольку отсутствует доказательство затрат. Значит, платеж не учитывается и при подсчете суммы налога.

При отображении в договоре суммы, выплаченной по долгам предшествующего пользователя, в оплаченную арендную стоимость включается и сумма погашенных долгов арендатора.

И траты нового арендатора при исчислении размера налога учитываются полностью.

По пп.1 п.1 ст.146 НК РФ передача имущественных прав, что имеет место при переуступке аренды, облагается НДС.

И если при прямой аренде земли в определенных случаях НДС не взимается, то при переуступке прав не имеет значения, кто выступает арендодателем.

Базой для налогообложения становится сумма, полученная арендатором за уступку права и прописанная в договоре.

Момент определения налоговой базы соответствует дате передачи права на пользование имуществом. Выплачивается при переуступке права аренды и НДФЛ.

Плата, полученная за уступку права, выступает налогооблагаемым доходом согласно пп.10 п.1 ст.208 НК. При этом существуют некоторые особенности.

Если уступка свершается в пользу физлица, то подает налоговую декларацию сам арендатор. Если же новым арендатором становится юрлицо, то оно и осуществляет исчисление и уплату НДФЛ как налоговый агент.

Обязательна ли регистрация

Договор аренды подлежит госрегистрации, если заключается на период более одного года или если в сделке участвует юрлицо.

Соответственным образом регистрируется и переуступка права аренды. Госпошлина за регистрацию для физлиц составляет 2 000 рублей, для юрлиц – 22 000 рублей.

Для госрегистрации нужны:

  • заявление;
  • договора аренды и переуступки права аренды;
  • паспорта арендатора и нового арендатора;
  • справка из ГКН с указанием собственника земли и пользователя;
  • кадастровый паспорт.

При участии в сделке юрлиц дополнительно понадобятся:

  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • уставные документы;
  • ОКПО.

При заключении соглашения между физическими лицами нужно согласие супруга, нотариально удостоверенное, или справка об отсутствии официально зарегистрированных отношений.

Можно ли оформить сделку по доверенности

Арендатор может переуступать право аренды земельного участка и через доверенного представителя. В этом случае действуют общепринятые правовые нормы.

Представитель должен действовать на основании нотариально заверенной доверенности. В ее содержании должен раскрываться объем полномочий.

Например, это может быть свершение любых действий с арендованной землей от имени доверителя, в том числе представление интересов арендатора в любых госорганах и право подписи документов.

Но такая доверенность общего характера не особо желательна. Целесообразнее прописать полномочия представителя более детально.

К примеру, право заключения договора о переуступке права аренды, право получения стоимости уступки, право регистрации перехода арендного права.

Действуя от имени арендатора, представитель должен иметь при себе оригинал доверенности. При взаимодействии с госструктурами подается копия доверенности, но непременно предъявляется оригинал.

Переуступка права оптимальный вариант, когда использование арендованной земли стало неактуальным.

Но такая передача должна быть правильно оформлена с соблюдением всех законодательных требований.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka/

Переуступка прав аренды земельного участка под ИЖС

Переуступка права аренды — это полная передача третьему лицу своих прав на распоряжение арендуемым участком. Получив права, новый пользователь также приобретает обязанности уплачивать налоги и соблюдать правила использования земли.

Если же арендатор не прекращает аренду, а просто передает участок во временное пользование третьему лицу, то такое соглашение называется субарендой (нужно уведомление арендодателя). Арендатор в этом случае выступает посредником между субарендатором и арендодателем.

Субаренда по срокам не должна превышать аренду.

Передача прав аренды земли под индивидуальное жилищное строительство возможна на земельных участках, которые находятся в муниципальной и государственной собственности, если срок аренды составляет не менее пяти лет (при меньшем сроке арендодатель должен дать свое согласие). По истечении срока аренды арендодатель имеет право не продлевать соглашение. Также существуют определенные условия, при которых такая передача прав аренды под ИЖС невозможна:

  • Если это предусмотрено в договоре аренды
  • Есть задолженность, которая связана с данным наделом;
  • Арендуемый участок выступает предметом судебных разбирательств;
  • На территории размещаются объекты, возведенные незаконным путем и не отвечающие принятым нормам строительства;
  • Выкупная стоимость земельного надела не была выплачена;
  • При невыполнении обязанностей с любой из сторон.

Порядок оформления документов

При переуступке в дополнение к начальному договору составляют соглашение, касающееся передачи прав на аренду земельного участка. Данный документ подлежит обязательной регистрации.

В случае субаренды участвуют три стороны, поэтому договоров здесь два. Для оформления переуступки необходимо обращаться в земельный комитет, который относится к местной администрации.

Соглашение оформляется в бумажном варианте, для чего потребуются следующие документы:

  • Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРП для юридических лиц и паспорт для граждан;
  • Для юридических лиц нужна заверенная печатью справка, в которой указан код общероссийских классификаторов;
  • Кадастровая карта надела;
  • План участка в масштабе 1:500;
  • Документы, подтверждающие нахождение на учете в налоговой инспекции;
  • Удостоверенная копия свидетельства по регистрации права на землю;
  • Копии и оригинал договора аренды.

Договор составляется в письменном виде и при согласии сторон удостоверяется нотариусом. В соглашении ставятся подписи заинтересованных сторон, и если в сделке участвуют юридические лица — также печати.

Важно, чтобы составленный договор переуступки не противоречил пунктам договора аренды. К соглашению подшиваются вышеозначенные документы, которые должны иметь соответствующие подписи и быть завизированы. Для вступления договора в силу его также необходимо зарегистрировать.

Обратившись в Росреестр, следует предоставить данный пакет документов:

  • Заявление;
  • Паспорт;
  • Доверенность для представителя, выступающего вместо физлица;
  • Согласие супругов обеих сторон;
  • Документы, устанавливающие право на земельный надел;
  • Два варианта подписанных договоров о переуступке;
  • Заявление о согласии владельца надела;
  • Документы, подтверждающие согласование с представителями комитета по земельным ресурсам;
  • Если земля переходит в залог, то потребуется согласие залогодержателя;
  • Для предпринимателей и юридических лиц необходимо представить документы, подтверждающие их полномочия, а также удостоверенные копии уставных и учредительных бумаг.

На продажу участка, находящегося в аренде под ИЖС, арендатор права не имеет (возможна передача прав и обязанностей другому лицу при согласии владельца), но это не мешает ему распоряжаться по собственному усмотрению объектом недвижимости, возведенном по всем градостроительным нормам и правилам на данном участке.

Продажа недвижимости, расположенной на арендуемом участке в соответствии с п.3 ст.523 Гражданского кодекса допускается без согласия арендодателя, если не возникает каких-либо противоречий по условиям пользования участком. Покупатель получает те же права на земельный участок, что и продавец объекта недвижимости.

ptnphoto/depositphotos.com

Источник: http://www.landatlas.ru/kategorii-zemel/izhs/pereustupka-prav-arendy-zemelnogo-uchastka-pod-izhs.htm

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Для смены арендатора земельного участка нужно:

  1. Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности; 
  2. Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
  3. Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
  4. Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
  5. Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
  6. Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
  7. Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2000 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
  8. Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
  9. Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
  10. Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
  11. Кадастровый паспорт земельного участка.

Скачать образец соглашения переуступки права аренды земельного участка

Как переуступить право аренды другому лицу

Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности.

Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ.

Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса.  Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).

Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.

На что обратить внимание

  • Обратите внимание, что оплачивать пошлину за переуступку права аренды должен новый арендатор и именно со своей банковской карты, либо наличными через отделение банка, но с предъявлением паспорта. В противном случае, документ регистратор РосРеестра не примет.
  • Соглашение о переуступке обязательно оформляется в письменной форме. Основное правило, требующее соблюдения, — это соответствие договору аренду (оно не должно ему противоречить – срок действия нового документа не может быть больше срока аренды). Условия по расторжению соглашению точно также не должны иметь различий с зафиксированными в первоначальном договоре условиями.
  • Если любая из сторон нарушает условия договора, то она автоматически отстраняется от участия в арендных отношениях. Информация об этом содержится в статье под номером 22 Земельного кодекса (ЗК).
  • Землю не допускается использовать не по её назначению: например, если надел предназначен для ведения сельхозработ, строить на нем жилые дома запрещено. Если арендатор планирует строительство, то он обязан заручиться разрешением собственника (муниципалитета).
  • Арендованный участок не запрещается передавать в субаренду, но, опять же, закон не разрешает осуществлять подобные сделки без согласования с собственником (муниципалитетом).
  • При продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Стоит ли покупать земельный участок в аренде по рыночной стоимости

На мой взгляд, покупать участок в аренде по рыночной цене стоит только в случае, если рядом нет идентичных земельных участков в собственности.

Причина — купить землю по договору переуступки прав аренды нельзя, права аренды можно только переуступить. Т.

е сумма, которую вы отдадите арендодателю-продавцу в договоре переуступки не фиксируется и, скорее всего, вам просто напишут расписку от руки, которая не имеет юридической силы.

Кроме того, при переуступке вы не сможете вернуть себе 13% стоимости земельного участка. Как вариант — это заключить дополнительный договор, но «продавец» на это вряд ли согласится.

Отсюда делаем вывод, что участок в аренде должен быть минимум на 13% дешевле, а с учетом затрат на перевод из аренды в собственность, так на все 20-30% дешевле земельного участка в собственности. 

Инструкция по покупке земельного участка у собственника

Источник: https://zembaron.ru/oformlenie/pereustupka-prava-arendyi/

Ссылка на основную публикацию