Покупка доли в квартире: подводные камни и возможные риски

Покупка доли в квартире: подводные камни и возможные риски

Риски при покупке доли квартиры или дома всегда имеют возможные подводные камни и опасность для покупателя, так как приобретаемая недвижимость, находящаяся в долевой собственности принадлежит разным категориям сособственников и подробнее об этом прочтете в статье.

Из опыта: риски купить квартиру с прописанным человеком

Риски покупки доли в квартире

  • Покупка доли в квартире: подводные камни и возможные риски
  • Приобретение доли в квартире наиболее доступный по цене способ обзавестись собственной недвижимостью, но при этом обладающий большим количеством рисков и возможных подводных камней.
  • Среди них основные:
  1. Вынужденность делить площадь с другими людьми, не исключено шумными, пьющими, скандальными и так далее. При этом быстро продать такой активно при необходимости не получится.
  2. При наличии несовершеннолетних собственников органы опеки способны наложить запрет на проведение подобной сделки.

Подробно: риски покупки квартиры с долями несовершеннолетних детей

Что предусмотреть, при покупки доли дома или квартиры:

  • Придется учесть наличие преимущественного права выкупа. Оно предоставляется в случае продажи частички другим владельцам или зарегистрированным лицам. Последние имеют месяц на совершение покупки или предоставление официального письменного отказа в совершении покупки. При этом и здесь существуют свои тонкости, рассмотрение которых представляет собой отдельную тему.
  • Рассмотреть мошеннические схемы. Широкое распространение получило дарение. При этом продавец изначально выставляет лицам с правом первого выкупа завышенную стоимость, после чего оформляет ее на покупателя дарением с существенно меньшим ценником. Такие действия могут вызвать подозрение и недовольство проживающих, инициирующих судебные разбирательства. Не стоит забывать и о том, что в таком случае придется дополнительно отдать государству 13% стоимости объекта в виде обязательного к уплате НДФЛ.
  • В некоторых случаях хозяева одного жилья находятся в разных городах или не поддерживают отношения. Для их розыска и получения согласия на право продажи доли требуется время, поэтому продавцы зачастую совершают реализацию без его наличия. Как результат, уже после завершения всех процедур собственники имеют законное право на обжалование купли-продажи и ее проведение с нарушением законодательных норм. При этом суд встанет на сторону истца.
  • В приобретаемой части квартиры в долевой собственности могут оказаться другие зарегистрированные лица, например, несовершеннолетние, это серьезный риск. Выписать их по закону проблематично, а в органах опеки могут в судебном порядке требовать отмены сделки. При этом можно лишиться и жилья, и уплаченных ранее продавцу денежных средств.

Узнайте про: риски квартиры с торгов

Защита от рисков при покупке доли в квартире

Чтобы снизить собственные риски, придется максимально ответственно подойти к подбору доли в квартире и предельно внимательно изучить все документы. Для этого:

  1. Проверить право собственности продавца, причем выписки из ЕГРН должна быть свежей.
  2. Установить, что продавец и иные прописанные лица обладают дееспособностью.
  3. Убедиться в отсутствии зарегистрированных, в приобретаемой части недвижимости, лиц, включая временно.
  4. Определить причины, почему хозяин избавляется от квартиры, не исключено, что она не самое комфортное место проживания (аварийность здания, соседи, проблемы с ЖКХ).
  5. Получить от всех собственников жилья письменные отказы от приобретения, а также убедиться в этом в ходе личных бесед, чтобы не столкнуться с фактом подделки документа продающей стороной.
  6. Стоимость реализуемого актива обязана быть одинаковой для всех потенциальных покупателей, включая обладающих правами первоочередного выкупа.
  7. При условии совместно нажитого имущества, разрешение на продажу, имеющее нотариальное заверение, предоставляет и супруга (супруг).

Несмотря на определенные риски, при правильном оформлении сделки, например, с привлечением опытных юристов или риэлторов, приобретение доли несет в себе выгоду для приобретателя. Главное, получить отказ от претендентов первой очереди на приобретение, а также проверить отсутствие прописанных лиц.

Покупка доли в квартире: подводные камни и возможные риски

Источник: https://www.habrealty.ru/pokupatelyu/risk-pokupki-doli.html

Покупка доли в квартире: подводные камни и риски

Главная / Жилищные споры / Подводные камни и риски при покупке долей в квартире

Просмотров 128

Покупка доли в квартире: подводные камни и возможные риски

Рынок недвижимости привлекает мошенников, которые хотят поживиться на доверчивых людях. Особенно часто страдают покупатели долей в квартире.

Попытка совершить выгодную сделку оборачивается потерей жилья или денег. Зачастую собственники теряют несколько сотен, а то и миллионов рублей.

Хитрые дельцы придумывают все новые и новые схемы обмана. Нужно быть начеку и вооружиться правовыми знаниями.

Как избежать обмана с долями в квартирах? На какие факторы обратить внимание? Как оформить долю в собственность без проблем, рисков и нервотрепки? Разберем все спорные моменты, укажем на ошибки, дадим советы на будущее.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?

Рост цен на квартиры создает проблему нехватки жилплощади. Многие люди не могут позволить себе покупку отдельного жилья. Есть возможность найти альтернативу – долю в квартире (например, в ту же самую ипотеку).

Доля в квартире – это процент в общей собственности на жилое помещение. Различают выделенные и не выделенные доли. Первые являются изолированными комнатами (спальня – 18 м²), а вторые – условной дробью (например, ¼ часть квартиры).

Может ли покупка доли сравниться с приобретением целой квартиры? Однозначно, нет! Даже если размер этой доли 12/13 или 20/21, человек не является единственным собственником. Нужно учитывать интересы остальных содольщиков.

Другой вопрос, стоит ли вообще покупать долю в квартире? Не все горят желанием связываться с частями жилья. Остальные, напротив, считают такой вариант самым оптимальным.

Стоит или не стоит покупать долю в квартире:

  1. Если вам нужна срочная прописка в городе – приобретение доли решает эту проблему. Причем достаточно приобрести даже самую минимальную часть квартиры (например, 1/20 или 1/90 дробь). Собственник выкупает долю и оформляет регистрацию – на себя и на детей. Если он захочет прописать супруга, родителей и третьих лиц, нужно получить согласие других совладельцев квартиры.
  2. Если вас интересует квартира – покупка одной доли позволит в будущем претендовать и на дроби совладельцев. Согласно ст. 250 ГК РФ, приоритет в выкупе долей имеют текущие собственники.
  3. Если вам нужна жилплощадь – следует покупать только выделенные в натуре доли. Или, как вариант, долю в виде изолированной комнаты (например, ⅓ часть в 3-комнатной квартире). Эти моменты отражаются в выписке из ЕГРН или соглашении собственников жилья.

Покупатель должен ответить на вопрос – нужна ли ему доля и что с ней делать в дальнейшем? Бывает, что найти желающих купить долю очень сложно. Особенно, если по соседству живут пьяницы, наркоманы, бывшие заключенные и просто сварливые собственники.

Подводные камни и риски при покупке долей

Представьте, что вы с трудом накопили деньги на приобретение доли в квартире: взяли ипотеку, одолжили у знакомых, сняли со вклада в банке. Каково же будет разочарование, если сделка вдруг сорвется. Это только в лучшем случае. Может быть гораздо хуже – например, потеря всех денег, которые вы откладывали на операцию с жильем.

Давайте посмотрим, какие могут быть риски и чего ждать от недобросовестных собственников:

Риск №1. Обременение

Квартира является местом жительства людей. Неудивительно, что при покупке может обнаружиться, что на вашей доле прописаны третьи лица. Это могут быть супруги, родственники, знакомые продавца. Если их выписывать, то только через суд – а это долго и обременительно.

Совет юриста:

Прежде чем заключать сделку, попросите у продавца документ о проживающих в квартире лицах – архивную выписку из домовой книги. Там указывают всех тех, кто жил или живет в данной квартире. Если вы обнаружите зарегистрированных жильцов, потребуйте от продавца, чтобы тот снял их с регистрационного учёта. Разумеется, не на словах, а путем предъявления справки из отделения МВД.

Риск №2. Совладельцы не отказались от покупки

Проверяйте, чтобы текущие совладельцы квартиры не имели притязаний на долю. Они обладают приоритетом в выкупе, а значит, если их не уведомили в первую очередь, могут легко оспорить сделку. Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ, признание купли-продажи недействительной осуществляется в судебном порядке. Зачем вам лишние риски?

Риск №3. Недееспособный продавец

Участвовать в сделке может только дееспособное лицо, отдающее отчет в совершаемых действиях. Недееспособность – это нарушение, за которым следует признание сделки ничтожной (п. 1 ст. 171 ГК РФ).

Совет юриста:

Оценить дееспособность продавца можно как визуально, так и с помощью документов. Одним из таких является медицинская справка о том, что продавец не состоит на учёте в ПНД и наркодиспансере. Вежливо попросите также справку из органа опеки (ООП) – о том, что гражданин не является опекаемым третьими лицами.

Риск №4. Обход нотариуса

Хитрые продавцы могут предложить сэкономить и не обращаться к нотариусу. Имейте в виду, что отвечать потом придется вам. Да и подобные сделки не пройдут регистрацию в Росреестре. Начиная с 2016 года, нотариальная форма сделок с долями в квартире является обязательным условием.

Совет юриста:

Сообщите продавцу обо всех моментах. Предложите найти «бюджетного» нотариуса, который не возьмет много денег за свои услуги. Если продавец упорно не хочет заверять договор у нотариуса – лучше не рисковать и вообще отказаться от сделки.

*/ – Не давайте согласия на замену покупки договором дарения доли в квартире. Даже если на первый взгляд такая сделка и пройдет заверку нотариусом, совладельцы могут подать в суд и оспорить намерения сторон.

Особенно, если им станет известно, что «даритель» получил деньги за якобы подаренную часть жилья. Если обман вскроется, вас обяжут вернуть долю продавцу, а продавца – деньги.

И может оказаться, что деньги давно потрачены, так что покупатель останется ни с чем.

Риск №5. Долги продавца

Собственник делает скидку на долю в квартире в связи с долгами за ЖКУ. Радостный покупатель может не придать этому значения, ведь удалось сэкономить! Однако трудности начнутся позднее, когда придет счет за квартиру + пени за просрочку. А порой и повестка из суда, если УК подаст в суд за неуплату коммунальных платежей. Отвечать, как вы понимаете, придется новому собственнику – покупателю.

Совет юриста:

Требуйте выписку из ЕИРЦ или «свежую» выписку из ЕГРН с данными на квартиру. Не стоит брать долю, если за ее владельцем числится крупная сумма денег. Даже если вам предложат скидку с учетом долга, не рискуйте. Как вариант, посетить ЕИРЦ и сделать перерасчет – долги останутся за продавцом, а покупатель начнет оплачивать коммунальные услуги с «чистого листа».

Риск №6. Нет согласия от супруга

Заключение договора купли-продажи с одним из супругов – это всегда риск. Если квартира считается совместно нажитым имуществом, требуются согласия обоих супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ). Отсутствие разрешений приводит к оспариванию сделки в судебном порядке. Зачем идти на риски, зная о них?

Совет юриста:

Первым делом проверьте паспорт продавца – обязательно оригинал документа (копию легко подделать). Если вы увидели, что продавец в браке, попросите предоставить согласие второго супруга. Отказ в предоставлении нотариального согласия – явный повод насторожиться и отменить сделку.

Риск №7. Несовершеннолетние собственники

Малолетние и несовершеннолетние не могут участвовать в сделке по продаже жилья. Пока ребенку не исполнилось 18 лет, его интересы представляют законные представители – мать, отец, опекуны (п. 3 ст. 60 СК РФ). Прежде чем продавать долю ребенка, взрослые обязаны найти новое жилье. Условия для проживания должны быть не хуже, чем имеющиеся. Отслеживать эти моменты поручено органу опеки (ООП).

Совет юриста:

Если вы имеете дело с детскими долями в квартире, требуйте официального акта местного ООП. Найдите сведения о выделении другой доли. Сверьте, реально ли существует адрес новой жилплощади. Если подозрений не возникнет – заключайте договор купли-продажи.

Читайте также:  Подача встречного иска в гражданском процессе: правила, образец

Список подводных камней можно продолжить и дальше. Мошенники выдумывают новые схемы обмана, поэтому стоит быть готовым к любым выходкам. Ну а лучше всего доверить сделку юристу – это обезопасит вас от проделок нечестных людей.

Порядок покупки доли в квартире

Как же купить долю в квартире и не попасться на удочку хитрых продавцов? Следует придерживаться алгоритма заключения сделки. О нем и пойдет речь в следующих подразделах.

Инструкция: этапы

Порядок покупки долей в квартире с учетом возможных рисков:

Шаг 1. Проверить чистоту сделки

Попросите собственника предъявить паспорт, документы на отчуждаемую долю, справки и разрешения, нотариальные бумаги. Ознакомьтесь с их содержанием, проверьте на подлинность. Возьмите срок на обдумывание своих намерений о покупке.

Шаг 2. Заключите договор купли-продажи

Договоритесь с продавцом, назначьте время для посещения нотариуса. Обратитесь в нотариальную контору, оплатите госпошлину. Нотариус подскажет, как оформить договор купли-продажи. Вместе с тем вам нужно составить акт приема-передачи комнаты (доли). Если условия договора вас устраивают, поставьте подпись.

Шаг 3. Определитесь со способом расчета: наличный или безналичный (см. «Расписка в получении денежных средств за долю в квартире»).

Шаг 4. Отдайте договор и документы в МФЦ

Соискатели могут обратиться через «Мои документы» или напрямую в ФКП «Росреестра». Предварительно нужно заплатить госпошлину. Регистраторы сообщат, когда вы сможете забрать готовую выписку из ЕГРН.

Шаг 5. Завершите оформление

Шаг 6. Перечислите продавцу оставшуюся сумму денег за долю в квартире – обычно используют аренду банковской ячейки, аккредитивный счет и др.

Уделите внимание проверке юридической чистоты сделки. Не нужно надеяться только на нотариуса. Если риски обнаружатся в ходе оформления, отмотать время вспять уже не получится. Лучше тщательно проверить заранее, чем жалеть об упущенных возможностях.

Список документов

Стандартное оформление купли-продажи предусматривает обращение в МФЦ или Росреестр. Комплект бумаг для регистрации примерно одинаковый.

Какие нужны документы:

  • заявления по образцу Росреестра – бланк предоставит сотрудник;
  • паспорт РФ;
  • договор купли-продажи доли в квартире;
  • нотариальные отказы остальных долевиков;
  • согласие второго супруга;
  • заключение органа опеки;
  • прочие данные.

Если возникнет необходимость, сотрудники ГБУ «Мои документы» сообщат о том, какие бумаги нужно донести. Обычно в МФЦ сами запрашивают информацию. Для этого существуют электронный архив и бумажная картотека.

Образец отказа от преимущественного права покупки доли в квартире

Обязателен в случае с долевой собственностью. Отказ должен иметь строго письменную форму. Устные заверения не внушают доверия, да и не могут быть использованы в качестве аргумента.

Покупка доли в квартире: подводные камни и возможные риски

Образец договора купли-продажи доли в квартире

Основной документ, целью которого является соглашение двух сторон – продавца и приобретателя доли в квартире. Оформление происходит в присутствии нотариуса. Без печати и подписи клерка соглашение недействительно для Росреестра.

Сроки

Материал статьи посвящен покупке доли, а значит нас интересуют сроки в отношение покупателя.

Составить и заверить договор купли-продажи можно в течение 1 дня.

Затем нужно передать документы в Росреестр. Обычно выписку ЕГРН выдают в течение 3-5 дней, но бывают и задержки. Если вы действуете через «Мои документы», срок увеличится на 2-3 дня. Этот период нужен для пересылки бумаг в головной офис ФКП «Росреестра».

Стоимость

Расходы связаны с госпошлиной, услугами нотариуса и налогом. Попробуем подсчитать, во сколько обойдется покупка доли в квартире:

  • государственная пошлина – 2 000 рублей с одного человека (в нашем случае – покупателя);
  • нотариальная госпошлина за утверждение договора – 0,5% от цены объекта недвижимости (точнее доли). Общая сумма не превышает 20 000 рублей, но и не меньше 300 рублей;
  • услуги нотариуса – индивидуально с учетом региона (согласно рекомендациям Нотариальной палаты РФ).

Любой продавец недвижимости получает доход – с него уплачивается 13% в качестве налогового сбора (НДФЛ).

Тот, кто приобретает долю в квартире вправе рассчитывать на налоговый вычет в пределах покупки. О том, что это такое и как его получить, читайте в статье «Налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность супругов».

Итак, сделки с жильем имеют подводные камни. Застраховаться от них практически нереально. Однако если следовать рекомендациям, изучать сведения о сделке и просчитывать риски – можно снизить процент ошибок.

Хотите купить долю в квартире, но боитесь рисков? Спросите совета у наших юристов. Жилищные эксперты изучат вашу ситуацию, оценят риски, просчитают план действий и дадут рекомендации.

Даже если вы уверены в продавце, подстрахуйтесь! Юрист найдет проблемы, которые обычные люди в силу незнания попросту не замечают. Вам не придется идти на попятную, перепечатывать документы и добиваться возврата денег.

Юрист даст бесплатный ответ, стоит ли связываться с продавцом и на что обратить внимание? Выгоды очевидны – экономия денег, сохранение нервов и драгоценного времени.

Смотрите видео о возможных проблемах с покупкой долей в квартире:

Источник: http://law-divorce.ru/podvodnye-kamni-i-riski-pri-pokupke-dolej-v-kvartire/

Подводные камни и риски при покупке долей в квартире

650 просмотров

При покупке жилья, особенно когда дело касается долей в квартирах, необходимо учитывать множество тонкостей оформления сделки. Рынок недвижимости сегодня, как и много лет назад, очень привлекателен для всякого рода мошенников. Как не пострадать от действий недобросовестных дельцов и без проволочек переоформить право собственности на приобретенную долю жилья? Давайте разбираться.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать

При покупке жилья двумя и более лицами оно в большинстве случаев оформляется в долевую собственность (исключение приобретение недвижимости супругами, в этом случае жилье по умолчанию оформляется в совместную собственность). Но в статье «Покупка квартиры в долевую собственность супругами» мы рассказывали, как оформить приобретенное жилье сразу в долях.

После регистрации права собственности и получения на руки выписки из ЕГРН, покупатели становятся законными владельцами каждый своей доли. А значит могут распоряжаться имуществом по своему усмотрению, не нарушая при этом норм действующего законодательства и интересов остальных владельцев.

Пропорции долей собственники могут определить самостоятельно, например, основываясь на то, сколько каждый из них вложил в общую покупку. При этом каждый из собственников наделяется не только правами, но и определенными обязанностями.

Об этом вы можете узнать, прочитав статью на нашем сайте «Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру»

На рынке жилья отдельно взятые доли, особенно, не выделенные в натуре, встречаются крайне редко. Спрос на такие жилые объекты практически отсутствует. Смысл в приобретении доли может возникнуть если:

  • вам необходимо получить постоянную прописку в регионе;
  • вы хотите в перспективе полностью завладеть квартирой, выкупив все ее части.

В обоих этих случаях выгоднее всего покупать именно доли, а не все жилье полностью. Так как реальная стоимость такого объекта в несколько раз ниже, кадастровой.

Пример. Братья Иван и Максим Смирновы переехали в областной центр на ПМЖ и решили приобрести себе совместное жилье. Просматривая актуальные предложения, братья наткнулись на объявление о продажи ½ доли в четырехкомнатной квартире.

Причем если целиком подобные квартиры в этом же районе стоили в среднем по 7 миллионов рублей, то за половину в объявлении просили всего 1,5 миллиона. Посчитав свою экономическую выгоду, парни решили повременить с покупкой отдельного жилья.

Спустя полгода после заключения сделки купли-продажи, они узнали, что их соседу пришло выгодное предложение по работе и он вынужден переехать в другую страну. Оставшуюся половину квартиры, они купили еще за 3 миллиона. В результате жилье им обошлось вышло в 4,5 миллиона рублей вместо 7.

Нормативная база

В ГК РФ определены права владельцев квартир, находящихся в общей долевой собственности, кроме того в данном нормативном акте содержится информация о порядке заключения сделки купли-продажи долей.

Так в статье 551 ГК РФ говорится, что все сделки связанные с продажей недвижимости подлежат государственной регистрации. Данное условие обязательное. В 16 главе ГК содержатся положения защищающие интересы всех долевых собственников.

Порядок пользования объектом жилой недвижимости регламентирован 246 и 247 статьями ГК РФ.  Согласно которым владеть, пользоваться, распоряжаться общим долевым имуществом вы можете только при условии, что своими действиями не нарушаете права и интересы остальных дольщиков.

Согласно ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…», все сделки с по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению, вне зависимости от того совладелец или постороннее лицо является покупателем.

Подводные камни и риски при покупке долей

Покупка жилья, пусть и в долевую собственность – очень важный жизненный этап.

Ведь большинству людей, чтобы заработать на квартиру приходится трудиться на производстве не один десяток лет или полжизни расплачиваться за ипотеку.

К слову, подобные кредиты выдаются под залог приобретаемой или иной недвижимости. Поэтому очень важно, перед заключением сделки купли-продажи тщательно приобретаемый объект недвижимости:

  • проверить предоставленные продавцом документы на подлинность;
  • узнать кто и по какой причине выписался из квартиры;
  • попросить от всех существующих владельцев предоставления справок, повреждающих их дееспособность.

Так вы сведете к минимуму вероятные риски и сможете на ранних этапах сделки вычислить мошенников.

Перед приобретением доли всегда будьте на чеку, ведь подобные финансовые операции очень часто сопровождаются подводными камнями, например:

  1. Соседи могут оказаться очень конфликтными или ведущими разгульный образ жизни, жить с ними в одной квартире будет тяжело, а продать или обменять долю в настоящее время быстро точно не получится.
  2. Если хотя бы один из собственников на момент заключения договора купли-продажи еще не достиг совершеннолетнего возраста, сделка может быть признана незаконной по инициативе органов опеки и попечительства.

Стороны сделки

Сторонами могут являться как физические, так и юридические лица. Хотя в большинстве случаев договора купли-продажи долей заключаются именно между гражданами. Коммерческие структуры могут являться продавцами таких объектов, если ранее жилье было изъято за долги и подлежит реализации.

Обратите внимание, что согласно 250 статье ГК РФ, преимущественным правом приобретения реализуемой части объекта, находящегося в общей долевой собственности, обладают владельцы остальных долей.

И только когда все собственники жилья в письменной форме откажутся от доли, она может быть продана человеку «со стороны».

Соответственно, если продавец решил не учитывать интересы остальных совладельцев квартиры, любой из ваших новых соседей сможет в судебном порядке признать недействительность сделки и выселить вас на улицу. О преимущественном праве покупки доли в квартире мы уже рассказывали.

Чтобы избежать подобных проблем заблаговременно попросите продавца предоставить вам письменные отказы всех совладельцев жилья (полный список собственников можно узнать в выписке из ЕГРН). Не лишним будет лично переговорить с каждым из этих людей и убедиться в том, что на реализуемую долю они не претендуют.

Порядок покупки доли в квартире

Приобретение долей мало чем отличается от приобретения квартир целиком. Алгоритм заключения договора купли-продажи выглядит следующим образом:

Передача продавцом письменных уведомлений совладельцам жилья с оповещением о продаже доли. В уведомлении следует указать стоимость доли и предложить адресату возможность ее приобретения. На принятие решения совладельцам дается ровно один календарный месяц в течение которого они должны либо согласиться на покупку жилья, либо в письменной форме подтвердить свой отказ. Лучше отправлять уведомления заказным письмом, чтобы потом у вас были доказательство того, что все совладельцы предупреждены надлежащим образом.
Составление подписание и нотариальное удостоверение первичной документации. Вам потребуется составить договор купли-продажи и акт приема-передачи и договор отчуждения. Желательно доверить составление этих документов нотариусу или юристу. Услуги специалистов платные, но зато ошибок в бумагах не будет, а значит и проблем при оформлении сделки в Росреестре вам удастся избежать.
Регистрация перехода прав от продавца к покупателю. Процедура осуществляется в отделении Росреестра или МФЦ «Мои документы».
Читайте также:  Оформление наследства через суд: порядок действий, образец иска

После того как регистраторами будут проверены все предоставленные документы и внесены изменения в ЕГРН, вам потребуется вновь явиться в Росреестр для получения на руки выписки из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей переход права собственности на долю.

Документы

Помимо заявлений стороны должны предоставить регистраторам:

  • договор купли-продажи;
  • письменные отказы остальных владельцев от покупки доли;
  • правоустанавливающие документы на жилье;
  • паспорта;
  • разрешение органов опеки (если один из участников несовершеннолетний);
  • свидетельство о браке (если есть);
  • письменное согласие второго супруга на продажу доли (если жилье является совместно нажитым имуществом);
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Расходы и сроки

В число обязательных расходов входят:

  • оплату услуг нотариуса – от 2000 рублей;
  • государственная пошлина за внесение изменений в ЕГРН – 2000 рублей.

Дополнительно могут потребоваться средства на оплату услуг юристов или риелторов оказывающих сопровождение сделки.

После того, как подходящий вариант найден и все предварительные вопросы с продавцом урегулированы, остается только подписать договор, заверить бумаги у нотариуса и сдать их регистраторам. Спустя 14 дней оформление будет завершено и вы станете полноправным собственником доли.

Налог

После успешной реализации части жилого помещения в обязанности продавца входит уплата в бюджет государства налога в размере 13% с полученного дохода. Но данное правило актуально только если продавец владеет недвижимостью менее пяти лет, причем купил он ее дешевле, чем продал.

Возможные нюансы

Существует четыре главных вопроса, которые следует обязательно изучить до подписания договора и передачи денег, а именно:

  1. Порядок заключения сделки.
  2. Последствия приобретения доли, если другие собственники не дали на сделку согласия.
  3. Какие риски могут возникнуть, если один из собственников несовершеннолетний.
  4. Кого получится прописать в приобретенной жилплощади.

Если другие собственники против

На продажу доли получение согласия от владельцев соседних долей не требуется. Проблемы могут возникнуть только, когда продавец в установленном законе порядке не уведомил соседей о своем намерении.

Если же необходимый регламент был соблюден и ни один из владельцев не выразил желания на покупку доли, после заключения сделки купли-продажи, ни один суд не отменит ее только лишь на основании того, что продавец не заручился согласием на реализацию доли от всех собственников.

Один из владельцев несовершеннолетний

В этом случае продавец перед заключением сделки должен обязательно получить разрешение органа опеки и попечительства. Подобные справки выдаются только если после продажи доли жилищные условия ребенка либо останутся прежними, либо будут лучше. В противном случае опека не одобрит сделку.

Если перед оформлением бумаг согласие органов опеки и попечительства получено не было, но договор все же удалось заключить и зарегистрировать, сделка может быть отменена в судебном порядке. Подать заявление может сотрудник органов опеки или любое другое заинтересованное лицо.

Прописка в квартире, где есть доля

Обратите внимание, что, став владельцем части жилья без согласия соседей, вы сможете зарегистрироваться по новому адресу сами и дополнительно прописать несовершеннолетнего ребенка и супругу.

Во всех остальных случаях, регистрация в квартире новых жильцов осуществляется только с согласия всех ее владельцев.

Поэтому, если вы планируете прописать вместе с собой брата или родителей, лучше сразу при оформлении сделки регистрируйте ее на нескольких собственников, чтобы потом не возникло проблем и разногласий с соседями.

Покупка доли в квартире: подводные камни и возможные риски

Если вы сомневаетесь, приобретать ли долю в жилом помещении, как это сделать и стоит ли вообще, то специалисты нашего сайта готовы круглосуточно вам помочь. Если вы свяжитесь с нами любым удобным способом, то получите бесплатную высококвалифицированную консультацию. Именно она поможет вам разобраться в вашей конкретной ситуации и сэкономит время и средства.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/podvodnye-kamni-i-riski-pri-pokupke-dolej-v-kvartire/

Покупка доли в квартире: риски и проблемы

Долей в жилом помещении называется некоторый процент от общей площади, оформленный по закону. Такая форма собственности отличается от совместного владения тем, что совладельцы определяют размер части, принадлежащей каждому. Сложными считаются продажа и покупка доли в квартире: риски и проблемы, связанные с этой процедурой, считаются максимальными среди сделок с недвижимостью.

Отличия долевой собственности

Один объект недвижимости может быть закреплён за несколькими собственниками по-разному:

  • совместное владение: жилплощадь по документам закреплена за одним человеком, но по факту собственников два, так как они оба участвовали в приобретении. Например, квартира, купленная супругами: продать или поменять её возможно только с согласия обоих;
  • доли, выделенные в натуре, иным словами, «коммунальная» квартира: площадь документально разделена на несколько объектов, каждый собственник платит за свою комнату по специальному счёту в коммунальных службах и имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению (однако, при продаже он обязан сначала получить от остальных собственников отказ от преимущественного права покупки);
  • долевое владение: каждый владелец имеет документ на свою часть квартиры, при этом объект недвижимости остаётся единым. Обычно часть обозначается в процентах: половина, треть, четверть. У доли нет материального выражения в виде конкретной комнаты. Это незримая часть, подтверждающая, что владелец вложил свои деньги в покупку или получил её в дар.

Долю можно продать, обменять, подарить.

Для покупателя эта сделка связана с большим количеством рисков и подводных камней.

Правила покупки доли

Есть несколько обязательных условий, без соблюдения которых в сделке купли-продажи может быть отказано, либо она будет легко признана недействительной.

Документальное оформление

Для начала долевое право должно быть зарегистрировано в Росреестре. При совместном владении продать свою часть не получится: прежде право нужно оформить. Основаниями для регистрации в Росреестре могут быть:

  • свидетельство о праве на наследство. Квартира, доставшаяся наследникам, будет поделена между ними в равных долях, если они сами не решат вопрос по-другому до дня закрытия наследственного дела. Получив свидетельство о наследовании, человек может оформить его в Росреестре, и тогда он будет записан в ЕГРП как собственник доли;
  • совместная покупка квартиры. В момент, когда несколько человек вскладчину приобретают жильё, они могут выбрать, как его зарегистрировать: на одного человека или за каждым закрепить долю. Это касается и покупки жилья супругами: тогда их имена будут фигурировать не только в договоре купли-продажи, но и в ЕГРП;
  • договор дарения. Если жилое помещение было подарено нескольким лицам одновременно, они становятся собственниками каждый своей доли, как в случае с получением наследства;
  • договор купли-продажи. Собственник может продать часть квартиры другому лицу. В договоре купли-продажи прописывается процент от общей площади, который по праву ему переходит. Этот договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

Главное – чтобы собственник доли был отражён в данных Единого Государственного Реестра Права. Только в этом случае он может распоряжаться своим процентом от квартиры.

Опасность для покупателя: мошенник может предложить выкупить его часть квартиры, хотя не является собственником ни доли, ни всей жилплощади.

Способ избежать проблему: покупатель должен получить выписку из ЕГРП о том, что продаваемая часть квартиры действительно находится во владении продавца.

Личность продавца

Долю в квартире может продать лицо:

  • совершеннолетнее;
  • дееспособное;
  • не находящееся под давлением.

Если доля принадлежит несовершеннолетнему, сделка может быть осуществлена только с согласия его законного представителя (родитель, опекун) и органов опеки. Последние следят за тем, чтобы сделка не оказалась невыгодной для ребёнка.

Опасность для покупателя: если покупку удаётся оформить без разрешительной бумаги от органов опеки, позже сделка может быть признана недействительной.

Способ избежать проблему: требовать предъявления документов из опеки, если собственник – несовершеннолетнее лицо.

Под дееспособностью понимается возможность контролировать свои действия и отвечать за поступки. Если человек в момент продажи находился в состоянии аффекта, не был достаточно адекватным, а так же если на его решение влияли другие лица (угрозами, шантажом), сделка может быть признана недействительной. Главное – предоставить судье доказательства этих фактов.

Опасность для покупателя: мошенники нередко используют эту схему – продают свою долю, а затем доказывают свою недееспособность.

Решением суда сделка признаётся недействительной, продавца обязуют вернуть полученные деньги, но если они уже потрачены, сделать это будет практически невозможно. Вместо вложения денег покупатель доли теряет время и лишается денег.

Способ избежать проблему: все этапы сделки производить в присутствии нотариуса. Не совершать покупку при наличии любых сомнений в добропорядочности продавца. От сомнительной сделки лучше отказаться сразу.

Право преимущественного выкупа

Покупка доли в квартире: подводные камни и возможные рискиПрежде чем продать свою долю в жилом помещении, владелец должен предложить её покупку остальным собственникам. В идеале от каждого нужно получить письменный отказ от выкупа: он одновременно станет доказательством того, что владелец проинформирован и не против продажи доли третьим лицам. Сложность в том, что отказ должен быть оформлен по правилам: личной явкой собственника в Росреестр или заверением бумаги у нотариуса. Не все владельцы своих долей готовы тратить на это время и деньги. Владелец вовсе может проживать в другом городе.

К документальному отказу от права преимущественного выкупа относят:

  • заявление, переданное лично собственником в Росреестр;
  • нотариально заверенная бумага;
  • отправка заказного письма с информацией о будущей продаже доли и подтверждение его получения (если в течение 30 дней не был получен ответ от собственника).

Опасность для покупателя: если кто-то из собственников не дал своего отказа от покупки оставшейся части квартиры, он может потребовать признать сделку недействительной.

Способ избежать проблемы: прежде чем купить долю, нужно проверить, есть ли отказы от всех оставшихся владельцев помещения.

Примечание: если владельца квартиры найти вовсе не удалось, продажа не состоится. В этом случае собственник доли может её подарить. Однако, такая сделка будет признана притворной, если найдутся доказательства. Лучше отказаться от покупки, если недостаточно бумаг.

Заключение

Основной риск при покупке доли в квартире – возможность признания сделки недействительной. Как минимум, покупатель потеряет время. Но вместе с ним могут пропасть и деньги, отданные за долю, если продавец их уже потратил.

Если выкуп доли осуществляется в «коммуналке», и в купленной комнате предстоит жить, нужно проверить соседей на адекватность: не будет ли проблем с проникновением на свою жилплощадь. Они могут причинять неудобства, отказываться впускать нового собственника, а решение этого вопроса затянется на годы.

Чтобы не нарваться на проблемы, нужно:

  1. понимать, для чего покупается доля: чтобы жить в комнате, или просто вложить деньги;
  2. все этапы проходить под контролем юриста и нотариуса;
  3. проверять документы на подлинность;
  4. интересоваться личностью продавца. В идеале покупать долю только у проверенных, знакомых и добропорядочных граждан.

Источник: https://pravorf24.ru/zhilishchnoe-pravo/kupit-dolyu-v-kvartire/

Подводные камни и риски при покупке доли в квартире для покупателя и продавца

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

Читайте также:  Можно ли при постоянной прописке сделать временную

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Покупка доли в квартире: подводные камни

Следует понимать, что покупка доли — это не покупка квартиры в одиночную собственность. Да, вы будете иметь право в ней проживать, но такое же право есть и у других совладельцев.

Всегда следует удостовериться, что продавец осуществляет сделку законно, ничего от вас не утаивает, да и вообще владеет по праву своей долей.

Как это проверить? Только одним способом — покупать долю в жилье через надежное риэлторское агентство. Они сами проверяют юридическую чистоту сделки и сами посвятят вас во все детали.

Одно дело, когда у вас есть где жить — свободно и не завися ни от кого. Но если эта квартира должна стать вашим единственным пристанищем, то лучше многократно все обдумать.

Предположим, у вас будет еще два долевых сособственника. Но право на проживание дает не только владение недвижимостью, но и факт прописки — а долевой владелец может прописать кого угодно, даже не ставя других в известность. Так что вполне может оказаться, что вам придется жить в общежитии, только без перегородок.

Перед тем, как продавать свою часть, любой гражданин обязан уведомить остальных совладельцев. Вполне может оказаться так, что среди них есть претенденты с преимущественным правом покупки.

Обременение

Может оказаться так, что на вашей части прописаны и другие граждане — например, несовершеннолетние. Выписать их даже через суд весьма непросто.

Продавец может начать рассказывать о том, что дескать, все соседи все знают, но вот беда — ни один у него ничего покупать не согласился. В таком случае должны быть представлены письменные отказы от всех сособственников. Подтвердить, что они поставлены в известность, но не хотят брать, может только такой документ.

Заявление об отказе от преимущественного права покупки доли в квартире: бланк, образец.

В курсе ли местная власть?

Вполне может быть так, что совладельцем доли в помещении может быть муниципалитет.

Невыгодная инвестиция

Так имеет смысл инвестировать только небольшие накопления. Серьезной прибыли доля все равно принести не может.

Риск ухудшения условий

Нужно помнить, что далеко не всякий кандидат подходит на роль долевого совладельца — это может быть кто угодно, но не ограниченный в дееспособности человек, никак не могущий ухудшить условия проживания тех, кто там остается.

Понятно, что просто так заложить или продать собственную долю в общем жилье не получится. Даже если удастся, больших денег за нее не выручить, да и то большая часть отойдет агентству — самому искать покупателя будет крайне непросто.

Скупой платит дважды

Иногда бывает такое, что все устраивает, продавец даже называет чересчур привлекательную цену. При этом в договоре стоит другая — более высокая, та, что была заявлена на рынке. Объясняет тем, что не хочет продавать свою часть ненавистным соседям, вы ему подходите во всех отношениях, он бы и рад занизить официально стоимость, но нельзя.

Это действительно так — цена для сособственников и для кандидатов со стороны должна быть одинаковой. Далее, после получения аванса продавец вдруг начинает настаивать на получении той суммы, что стояла в документах — ведь устные заявления ничего не значат. А при отказе и расторжении сделки имеет законное право не отдавать аванс обратно.

Вероятность махинаций

Нужно внимательно смотреть, кому вы собираетесь вручить документы и деньги. Действовать можно только через проверенное риэлторское агентство.

Однозначно должно вызывать подозрение отсутствие хозяина (представитель действует по доверенности), а также невозможность на него выйти. Также можно поинтересоваться, сколько раз доля продавалась — так мошенники зачастую запутывают следы.

Чего можно ждать со стороны покупателя?

Покупатели тоже бывают разные и тоже всегда действуют в собственных интересах — главное, чтобы делали это законно.

Прежде всего, покупатель сам может оказаться ограниченным в дееспособности человеком. Не всегда это можно проверить. Справка из наркологического и психиатрического диспансера — это, конечно, говорящий факт, да вот только кто его представит?

Ни одно частное лицо не вправе требовать у человека такие документы. Запрос тоже может не дать результатов — только правоохранительные органы имеют право обязать мед. учреждения выдать такую информацию.

Можно при переговорах попросить человека показать водительское удостоверение, но это опять же ненадежная гарантия — а вдруг у кандидата просто нет машины и продавец откажет вполне надежному претенденту.

Выход? Все сделки заключать только через риэлторскую контору с хорошей репутацией.

Но даже если все в порядке, никто не может гарантировать, что новый совладелец больше не пропишет никого на свою долю. А он может это сделать даже не ставя в известность других проживающих.

Напомним, что возможность проживания на территории дает не только собственническое право, но также действующая прописка.

Иногда бывает и такое — новый сособственник намеренно начинает вести себя так, что жизнь соседей становится невыносима (нередко и при помощи знакомых в полиции!), вынуждая их продать свои доли ему за бесценок. Иногда и правда это может оказаться лучшим выходом, чем постоянные судебные тяжбы — ведь доказать факт того, что ваши условия действительно стесняют, не так-то просто.

Надеемся, мы достаточно подробно описали чем опасна покупка доли в квартире, риски покупателя и продавца.

Как становится понятно — связываться с долями в квартире можно только в том случае, если вы твердо уверены, что не получите никаких неприятных сюрпризов и если доверяетесь хорошему риэлторскому агентству с приличной репутацией. При этом следует помнить, что дорого продать такую долю все равно не удастся.

А что скажет нам эксперт о покупке доли в квартире? Выясним в видео, стоит покупать или нет часть объекта недвижимости:

Документы на тему статьи

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/doli-kvartir/riski.html

Каковы могут быть риски при покупке доли в квартире

Г. Алексеев Автор статьи

Оглавление:

Коллективное владение жилой недвижимостью — распространённая практика в России. Для краткости и простоты заключение сделок купли-продажи в этом случае называют покупкой долей в квартире. Будущему владельцу, даже если он не риелтор и не юрист, будет полезно знать, какие возникают риски при покупке доли в квартире и как их можно избежать.

Правовая основа купли-продажи долей в квартире

В Гражданском кодексе есть 250-я статья, которая устанавливает определённый порядок продажи квартиры. В частности, текст статьи наделяет соседей продавца преимущественным правом выкупа доли. Проще говоря, продавец доли в квартире обязан сначала предложить сделку своим соседям и только потом, если они откажутся, может обращаться с предложением к другим потенциальным покупателям.

Предложить нужно не «между делом», а целенаправленно, указывая при этом цену сделки и прочие условия. Владелец доли в квартире обязан уведомить всех соседей о том, что собирается продать свои права на собственность и получить от каждого письменный отказ, чтобы совершать сделку на законных основаниях.

Такая норма в законе разрабатывалась для того, чтобы как можно скорее уйти от коммунальной собственности. На практике эта мера имеет определённый успех, но «коммуналки» по-прежнему существуют.

Иногда продавцы сталкиваются с тем, что соседи не хотят выкупать предложенную долю, но и письменный отказ не дают. Есть законный способ решить эту проблему: продавец направляет на имя «сомневающегося» соседа заказное письмо с уведомлением о вручении.

Если в течение месяца адресат будет сохранять молчание, оно может быть признано госорганами как отказ.

Но иногда соседи могут, владея своими долями, жить где-то очень далеко. А иногда продавец попросту хочет поскорее совершить сделку, и тогда он может прибегнуть к обходу закона. Это и создаёт риски, которым подвергаются будущие владельцы доли прав.

Какие могут быть риски при совершении сделки?

Среди «инструментария» недобросовестных продавцов и риелторов есть несколько мер, направленных на обход закона:

  1. Продавец показывает своим соседям образец договора с необоснованно завышенной ценой, которая их отпугивает и заставляет отказаться от сделки. Потом, показывая договор предполагаемому покупателю, продавец обещает взять сумму меньше той, что прописана в договоре. Дополнительных расходов это не создаёт, если продавец владел своей долей больше трёх лет. Вот только все «договоры на словах» ничего не значат, и в последний момент продавец может потребовать указанную в договоре сумму, а в случае отказа имеет законное право не возвращать аванс. Поэтому не стоит ориентироваться на словесные обещания.
  2. Сделка купли-продажи может быть «замаскирована» под дарение. Для покупателя это создаёт не только дополнительную финансовую нагрузку в виде подоходного налога (13 % от стоимости), но и дополнительный риск: дарение незнакомому человеку может вызвать у соседей лишние подозрения и подтолкнуть их к тому, чтобы провести расследование. Возможен частный случай: продавец «дарит» малую часть доли, чтобы уравновесить покупателя в правах с соседями. Однако этот тоже латентный обход законодательства, и можно угодить в самую гущу разногласий между собственниками.
  3. Продавец может «маскировать» сделку купли-продажи под заём. Залогом в этом случае выступает как раз право на долю в квартире. После заключения фиктивной сделки продавец «не возвращает долг», и доля переходит к покупателю. Рисков тут сразу два. Во-первых, уполномоченные органы часто отказывают в регистрации таких сделок. Во-вторых, даже если сделка состоится и соседи о ней узнают, они могут выплатить сумму вместо покупателя, таким образом оставив его ни с чем. Суд в таких случаях обычно признаёт право собственности за соседями. Так что на подобные сделки тоже лучше не соглашаться, чтобы не потерять деньги. Аналогично продавец может прибегнуть к фиктивному договор ренты — с теми же рисками для покупателя.

Все фиктивные сделки, согласно 170-й статье Гражданского кодекса, могут быть расследованы судом и, если притворность будет доказана, трактоваться уже будут как продажа доли в квартире.

Обязательно затребуйте у продавца документы, которые подтверждают, что он единолично владеет своей долей в квартире, не нарушает прав несовершеннолетних, не пытается продать после развода имущество супруги или супруга, не совершает мошенническую сделку с недвижимостью, прав на которую не имеет.

Какие ещё могут быть риски?

Все дополнительные риски при покупке доли в квартире носят неюридический характер. Чтобы их избежать, необходимо по возможности выяснить, по какой причине бывший владелец решил продавать свою долю. Времени и сил на это лучше не жалеть, чтобы не оказаться потом в неприятной ситуации.

  • Если продавец выселяется из-за скандальных соседей, то вы можете занять его место и получить все его проблемы. Лучше узнать о соседях заранее.
  • Часто продают доли в аварийных или плохо обустроенных квартирах, при перебоях с водой, электричеством, газом. Особенно внимательно следует отнестись к ситуациям, когда продавец сам начинает сбивать свою же цену.
  • Чрезмерная спешка в таком деле, как продажа доли в квартире, может означать, что у владельца срочные дела, а может значить, что у него проблемы с законом. Попросите пару дней на обдумывание и посмотрите на реакцию будущего продавца.

Несмотря на множество «подводных камней» во владении долей квартиры, вы можете рассчитывать на выгоду сделки и отсутствие проблем, если проявите немного внимательности и отследите все перечисленные нюансы, а заодно удостоверитесь у соседей, что они дали письменный отказ от владения долей, которую собираетесь покупать вы.

Источник: https://pravometr.ru/kakovy-mogut-byt-riski-pri-pokupke-doli-v-kvartire.html

Ссылка на основную публикацию