Земли промышленности и другого спецназначения образуют, согласно Земельному Кодексу (ст. 7), одну из семи категорий земли. В соответствии с использованием земель, они подразделяются ещё на семь групп, предназначенных для размещения и осуществления деятельности следующих объектов:
- промышленности;
- энергетики;
- обороны и госбезопасности;
- транспорта;
- космической отрасли;
- теле- и радиовещания, связи и информации;
- другого специального назначения.
Земли промышленного назначения (ЗПН) находятся за пределами населённых пунктов, в них действует особый правовой режим, регулируемый земельным кодексом. Можно ли приобрести в ЗПН земельный участок? А если да, то в каких целях его можно использовать?
Земли промышленного назначения: особенности, виды, правила использования
В ЗПН находятся специальные зоны с особыми правилами использования земель, там где размещаются:
- объекты энергетической отрасли, в частности атомной энергетики;
- склады с ядерным топливом;
- захоронения ядерных отходов и др.
Такой участок в собственность не предоставят.
Земли промназначения являются федеральной собственностью (п. 4 ст. 87 ЗК РФ). Однако некоторые участки могут предоставляться в безвозмездное пользование для с/х деятельности (п. 6 ст. 87).
Права на земли промышленного назначения устанавливаются для участников земельных отношений на основании федеральных законов и земельного кодекса.
Рассмотрим теперь отдельно каждый вид ЗПН.
Земли промышленности
Земли промышленности предназначены для размещения организаций и промышленных объектов различных отраслей, а также административных и обслуживающих зданий и помещений (ст. 88 ЗК РФ).
Размер земельного участка под размещение административных зданий на землях промышленности в настоящий момент не нормируется.
Земли энергетики
Земли энергетики предназначены для осуществления деятельности организаций и размещения следующих объектов:
- электростанций (ГРЭС, АЭС, ТЭС и др.);
- ЯУ (ядерных установок);
- хранилищ материалов и отходов ядерного производства;
- ЛЭП, опор линий передач и других электросетевых, связных линий и объектов.
Размер площади ЗУ под воздушные ЛЭП и другие объекты электросетей и связи определяется правительством РФ.
Земли транспорта
На землях транспорта располагаются объекты, предназначенные для функционирования эксплуатации, реконструкции либо ремонта железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного и трубопроводного транспорта (ст. 90 ЗК РФ).
Земли, выделенные под транспортные объекты, резервируются в установленном федеральным законодательством порядке.
Объекты жд транспорта
К ним относятся:
- железнодорожные пути;
- вокзалы и станции, путевые сооружения, депо, объекты обслуживания, ремонта ж/д путей, зданий и сооружений;
- полосы отвода.
Разрешено использование земель на свободных участках полос отвода для размещения:
- наделов граждан для ведения сельскохозяйственной деятельности;
- путевых складов;
- технических зданий на охраняемых переездах, устройств для стрелочного перевода и пр.
На складах запрещено размещение горючих и взрывоопасных веществ (бензина, солярки, газа, ГСМ и т.д.).
Объекты автодорожного транспорта
К ним относятся:
- автомобильные дороги;
- посты ГАИ, придорожные АЗС, кафе, рестораны, пункты вулканизации и другие объекты дорожного сервиса;
- полосы отвода (ПО) и специальные придорожные полосы (ПП).
На полосах отвода разрешается размещение объектов дорожного сервиса, принадлежащих гражданским и юридическим лицам. Придорожные полосы создаются в целях безопасности граждан и дорожного движения, сохранности и удобства эксплуатации дорог.
Границы ПО и ПП устанавливаются на основании ЗК РФ и законов об автомобильных дорогах РФ.
Объекты водного и воздушного транспорта
Земля промназначения может быть предоставлена юридическим лицам и организациям для размещения водных и воздушных транспортных объектов.
К объектам водного транспорта относятся:
- внутренние линии искусственного происхождения, например, каналы, речные гидроузлы соединения водных бассейнов (могут быть судоходными или предназначенными только для сплава);
- объекты водной транспортной инфраструктуры, как то:
- порты речные и морские, вокзалы, пристани, водные стоки, плотины и другие гидротехнические сооружения;
- объекты эксплуатационного, ремонтного и реконструкционного назначения и т.д.;
- береговые полосы, предназначенные для внутреннего судоходства и осуществления сплава вне границ населенных пунктов.
К объектам воздушного транспорта относятся: аэродромы, аэропорты, взлетные полосы, наземные сооружения для эксплуатации и ремонта вышеназванных объектов и др.
Объекты трубопроводного транспорта (ОТТ)
К ОТТ относятся:
- наземные объекты нефте- и газопроводной систем, и трубопроводов иного назначения;
- сооружения и объекты для строительства, эксплуатации, реконструкции и ремонта трубопроводов и связанных с ними объектов.
При использовании земель под размещение ОТТ не требуется перевод земель в категорию “земли транспорта”. Земля предоставляется на срок, необходимый для осуществления заданного объема работ.
Для размещения подземных трубопроводов участникам земельных отношений не нужно даже оформлять права собственности — достаточно наложения сервитута, суть которого в установлении охранной зоны вблизи объектов ОТТ.
Земли теле- и радиовещания, связи и информации
Предназначены для размещения:
- наземных и подземных линий и объектов связи (кроме космической) и радиофикации — радиорелейной, воздушной, кабельной;
- охранных зон, созданных возле линий связи;
- усилителей кабельной связи вместе с охранными зонами;
- наземного оборудования спутниковой связи (ст. 91 ЗК РФ).
Земли космической отрасли (ЗКО)
Земельные участки ЗКО предоставляются для размещения:
- космодромов;
- центров подготовки космонавтов;
- ЦУПов, пусковых площадок и комплексов;
- технических и экспериментальных баз;
- полигонов, площадок для отделения ступеней, приземления и пр. (ст. 92).
Земельные участки, расположенные в зоне возможного падения ракетных ступеней, изъятию у граждан не подлежат. Причиненный ущерб компенсируется в соответствии с постановлением правительства РФ.
Земли обороны и безопасности
Предоставляются для защиты государства, сохранения его целостности и соблюдения границ.
Они предназначены:
- для строительства военных объектов, размещения воинских частей, организаций и подразделений сухопутных войск, военно-воздушных и космических сил, военно-морского флота;
- подготовки и обучения воинского состава;
- разработки и испытаний нового оружия;
- утилизации старой техники и вооружения, захоронения ядерных отходов;
- размещений материальных ценностей из государственного резерва.
Земельные участки, которые предоставляются для охраны государственной границы РФ, строительства заградительных сооружений, размещения оборонных объектов, знаков, охранных приграничных полос, выделяются в бессрочное пользование.
- ЗУ, на которых возможно временное проведение военных учений, не изымаются у обладателей прав.
- Участки под захоронение ядерных отходов, утилизации старой техники и оружия предоставляются в бессрочное пользование.
- В ЗАТО (закрытом автономном территориальном округе) устанавливается специальный охранный режим, контролируемый правительством РФ.
- Население, проживающее в ЗАТО, имеет право получать за пределами территориального образования земельные участки для личных нужд (ведение ИЖС, садоводства, огородничества и другой с/х деятельности).
- При введении военного или чрезвычайного положения личные земельные участки могут быть использованы в оборонительных целях.
Свободные земли обороны и безопасности могут быть включены в состав охотничьих угодий по решению уполномоченных федеральных органов в области обороны и безопасности.
Использование земель промышленного назначения
Земли промназначения можно использовать в соответствии с категорией и разрешенным использованием:
- например на землях промышленности можно создавать производственные предприятия, ремонтно-сборочные цеха, складские помещения и т.д.;
- на землях транспорта строить дороги, АЗС, кемпинги, кафе и др. объекты транспортной инфраструктуры;
- земли связи, информационных линий — прокладывать кабельные, воздушные, линии связи, размещать спутниковые антенны и др. оборудование.
Землю промышленного назначения можно взять в аренду, бессрочное пользование либо приобрести в собственность. Но могут быть выделены из состава ЗПН только те земельные участки, которые свободны в данный момент и не используются для размещения перечисленных выше объектов.
Перед открытием собственного предприятия необходимо определить его рентабельность: суммировать все затраты, рассчитать предполагаемую прибыль и сравнить затраты с прибылью. Если прибыль окажется меньше затрат, необходимо внести изменения в свой бизнес план: например, вместо покупки земли оформить земельную аренду на длительный срок.
Может возникнуть также вопрос такого рода:
Можно ли построить жилой дом в промышленной зоне
Промышленная зона не предназначена для жилого строительства, однако она может вплотную приблизиться к городской территории. В результате этого различие между промышленными землями и землями населенных пунктов начинают стираться: в городах нередко строят предприятия, а в промзонах дома.
Для того чтобы построить свой дом в промзоне, необходимо обратиться в уполномоченные территориальные органы власти. Если они дают добро, земельный участок промышленного назначения подлежит перерегистрации в ЕГРН и одномоментному переводу в другую категорию — ЗНП (земли населенных пунктов).
При переводе земли промышленности в другую категорию могут понадобиться дополнительные меры:
- снос старых производственных строений;
- закрытие вредного производства;
- восстановление загрязненной экологии.
Налог на землю промышленного назначения
Согласно ст. 394 Налогового кодекса, земли промназначения (кроме земель обороны и безопасности) относятся к прочим земельным участкам, на которые устанавливается повышенный земельный налог в размере 1.5 %.
Для сравнения: налог 0.3 % установлен кодексом для земель:
- сельхозназначения;
- жилого фонда, ИЖС, инженерной инфраструктуры ЖКХ;
- под ведение ЛПХ, дачного хозяйства, садоводства и огородничества;
- обороны и безопасности и других земель, оборот которых ограничен.
Важно! Земельный налог для мун. образований, включенных в территории г. Москвы и других городов федерального значения законодательством не фиксируется. Ставки по нему могут быть плавающими (дифференцированными) и зависеть от категории земли, ВРИ, местоположения участка и т.д.
При отсутствии НПА, определяющего размеры налоговой ставки в МО, входящих в территории городов фед. значения, налогообложение производится по ставкам, указанным в Земельном кодексе.
Платить налог должны только следующие участники земельных отношений:
- собственники;
- владельцы ПНВ;
- лица с правом бессрочного пользования.
Физические и юридические лица с правом безвозмездного пользования или на основании договора аренды, налогоплательщиками не считаются.
Земли промышленного назначения привлекают предпринимателей, бизнесменов и инвесторов, так как использование земель может принести большую прибыль. Однако нужно соразмерять свои возможности с реальными затратами, учтя более высокую стоимость земли и высокий налог.
Загрузка…
Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/zemli-promyslennogo-naznacenia.html
Земля промышленного назначения: что это, нюансы, как оформить
Производство стремительно развивалось из небольших мастерских в крупные заводы и фабрики.
Со временем возникла необходимость в внесении в земельное законодательство отдельную категорию территорий государства – земли промышленного назначения.
Расскажем в статье, какие участки признаются промышленными, как их можно купить, продать, арендовать и застроить и о других нюансах земель этого целевого назначения.
Земли промназначения: что это такое?
Земли промышленного назначения – это территории, которые располагаются за пределами населенных пунктов, и предназначаются для обеспечения производственной деятельности юридических лиц, а также для целей эксплуатации промышленного оборудования. На землях промназначения находятся цеха, помещения заводов и фабрик, постройки для администрирования производства и другие здания, необходимые для работы предприятий.
Подробное описание земель промышленного назначения содержится в главе 16 Земельного кодекса РФ. Ею же регулируется организация производства на таких территориях. В некоторых вопросах можно опираться на ст. 7 и ст. 78 ЗК РФ, а также местное законодательство.
Цель использования участков промназначения может быть разной, поэтому законодательно было выделено семь возможных видов разрешенного использования такой земли.
- Участки для размещения производственных мощностей и построек.
- Территории, предназначенные для добычи полезных ископаемых.
- Земля для обеспечения транспортного сообщения.
- Участки, предназначенные для размещения объектов атомной энергетики.
- Территории обороны и безопасности.
- Участки для размещения различных коммуникаций.
- Земли, предназначенные для космической деятельности.
Передача земельных участков под промышленное производство происходит через местную администрацию. При этом оцениваются целесообразность производственного расположения, характеристики земли и рельефа, а также приближенность участка к путям транспортного сообщения и населенным пунктам.
Промышленная земля не может располагаться вблизи объектов, предназначенных для жилья.
Какую площадь может иметь земля под промышленную застройку? Это зависит от вида разрешенного использования, нормативов производства (для каждой отрасли они индивидуальны), а также от технической документации на конкретный объект промышленной застройки.
Экономика стремительно развивается, поэтому наблюдается нехватка промышленных земель. Эта проблема решается за счет изменения категории земельных участков.
Земли промышленного назначения: продажа, покупка, аренда
Собственником земли промышленного назначения может быть частное лицо, организация, государство или муниципалитет. С этими территориями можно осуществлять любые действия, допустимые законодательно. В отношении участков промназначения могут быть заключены договора аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования, дарения и другие возможные соглашения, касающиеся недвижимого имущества.
Единственная серьезная проблема, с которой могут столкнуться желающие купить земли промышленного назначения – установленный вид разрешенного использования. Например, если участок предназначен для размещения складов, предприниматель не сможет построить на этой территории станцию техобслуживания или заправку для автомобилей.
На что еще следует обратить внимание, прежде чем купить или взять в аренду промышленную землю? В первую очередь, на характеристики самого участка и наличие необходимых коммуникаций. При отсутствии газа, электросети, водоснабжения, канализации и связи земля промназначения может стоить недорого.
Однако, если подумать о дальнейшем сопутствующем строительстве и согласовании разрешений на него в госучреждениях, может оказаться, что покупка земли не выгодна и с точки зрения финансов, и со стороны необходимых временных затрат (получение разрешения на строительство – длительный процесс, может продолжаться до года).
Что можно строить на землях промышленного назначения?
На земельных участках промышленного назначения разрешено строительство объектов, если это не противоречит виду разрешенного использования территории. Запрещается строить на таких участках жилые дома.
Однако города и сельские поселения разрастаются из года в год. Часто бывает так, что жилая застройка пересекает промзону. До какого-то времени проблем с законом может и не возникнуть, но, а что если предприятие-собственник промышленной земли решит расширить производство или провести дополнительные коммуникации?
Юридически есть один выход из подобной ситуации – смена категории земельного участка. Например, жилая застройка возможна, если территория относится к землям сельскохозяйственного назначения или населенных пунктов.
Важный момент – при изменении категории земли обращайте внимание на вид разрешенного использования. От этого напрямую зависит возможность строительства жилья.
Изменение категории промышленной земли
Вопросы, касающиеся смены категории земельных участков, регулируются ФЗ № 172 от 21.12.2004 г., а также ЗК РФ.
Перевод земель в промышленные – достаточно сложная процедура. Другое дело, когда необходимо произвести обратное изменение. При переводе земель промышленного назначения в другую категорию существует только два ограничения.
- Постройки, расположенные в промышленной зоне, подлежат сносу. В этом случае для изменения категории потребуется проект рекультивации. Та же особенность в ситуации, когда участок загрязнен или нарушен.
- На промышленных землях нарушен почвенный слой. В этой ситуации потребуется не только согласовать проект рекультивации, но и произвести весь перечень предполагаемых работ.
Сложности возникают, когда необходимо перевести земли сельскохозяйственного назначения в промышленные.
Это возможно лишь в исключительных случаях, а в некоторых ситуациях законодательно говорится о недопустимости перевода.
Единственная причина, по которой может быть разрешено изменение категории – неоспоримые доказательства утраты участком с/х назначения полезных свойств, необходимых для хозяйствования.
Переход земель промназначения в собственность государства
При определенных обстоятельствах земля производственного назначения может перейти в собственность государства. Законодательно допускается изъятие земли лишь в следующих случаях:
- выполняются соглашения международного характера;
- происходит реконструкция или строительство федеральных (местных) объектов обороны, безопасности, энергетики, транспорта и иных коммуникаций;
- если участок промназначения изымается в соответствии с судебным постановлением;
- при наличии других обоснованных причин, не противоречащих федеральному законодательству.
Процесс перехода земель промышленного назначения в собственность государства регулируется ст. 49-51 ЗК РФ. Право собственности физического лица или организации может быть не только полностью прекращено, но также временно ограниченно.
Временная реквизиция возможна в особо критических ситуациях. В последствии законному владельцу выплачивается компенсация, а земля возвращается обратно в собственность.
Налог на участки промназначения
Земельное налогообложение регулируется главой 31 НК РФ. Ставка по налогу на земли промышленного назначения, согласно ст. 394 НК РФ, равна 1,5 % от кадастровой стоимости участка. Это выше, чем на земли сельхоз назначения и на участки населенных пунктов. На местном уровне могут быть введены понижающие коэффициенты.
Практикующими юристами отмечается, что на земли промышленного назначения зачастую устанавливается завышенная кадастровая стоимость. Иногда она даже превышает рыночную. При выявлении очевидного завышения собственник может обратиться в судебные органы с целью снижения стоимости.
Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/voprosy-po-zemle/chto-takoe-zemlya-promyshlennogo-naznacheniya/
Земли промышленного назначения: перевод, продажа, покупка, налог, аренда, обзор, категории
В какой-то момент своего существования люди стали покидать крошечные мастерские и взялись за строительство фабрик и заводов. Современные производственные комплексы могут занимать площади, сравнимые с небольшими городками. Такое развитие потребовало выделения земель промышленного назначения в отдельную категорию целевого назначения участков.
Особенности земли промышленного назначения
Если земля находится вне какого-либо поселения, используется непосредственно для производства или для обеспечения некоего производства – это земля промназначения.
В Земельном кодексе полное название категории довольно длинное, включает более десятка определений. Производство, коммуникации, космическая деятельность, оборона и безопасность – вот лишь некоторые из них.
Текст закона обычно использует обобщённое понятие: «земли промышленного (промышленности) и иного специального назначения».
Деление на категории диктуется целью, для которой используется земля. Таких категорий семь. Использование земель промназначения, особенности эксплуатации объектов на них могут быть продиктованы не только ЗК, но и различными местными постановлениями.
Какую площадь может иметь участок, сколько метров земли промышленного назначения положено? Всё зависит от категории, множества нормативов (для каждого производства они свои), а также от проектно-технической документации на конкретный вид промышленного строительства.
Аренда и купля-продажа такой территории
Собственником земель промназначения может быть государство, юрлицо, любой гражданин. С ними возможны различные сделки: передача в безвозмездное пользование, аренда, купля-продажа и прочие законные операции с землями промышленного назначения.
Если предполагается использовать промучасток для построения собственного бизнеса, то в этом вопросе может обнаружиться множество препятствий. Самое распространённое из них – это целевое использование.
Допустим, в местности ощущается нехватка АЗС, станций ТО, и некий предприниматель решил это исправить. В регионе есть подходящие площади промназначения. Но их целевое использование – только для строительства баз и складов, никаких автозаправок и тому подобных сооружений!
Другой сложностью, которая может поджидать каждого, кто решит купить-продать землю промышленного назначения, это отсутствие нужных коммуникаций: газо- и водоснабжения, линий электропередач, отопления, канализации, связи.
Сама земля может иметь предельно низкую стоимость, но каких вложений потребует сопутствующее строительство? А получение всех технических условий, разработка проектной и ожидание разрешительной документации могут занять не один год.
Многие подобные вопросы разрешимы в договорном либо судебном порядке. Вопрос только в том, насколько необходим арендатору или покупателю конкретный земельный участок: иногда сложности проще обойти, чем разрешить.
А теперь самое время поговорить о возможности перехода в собственность государства земли промышленных предприятий.
Переход земли в собственность государства
В историческом контексте такая практика существовала при резкой смене государственной власти. Такой процесс называется национализацией и означает прекращение частной собственности и огосударствление всей реквизированной массы. Подобные случаи известны в истории многих стран.
Изъятие земли допускается в порядке исключения, если:
- речь идёт о выполнении каких-либо международных договоров;
- необходимо построить, реконструировать федеральные или региональные объекты энергетики, обороны, коммуникаций, транспорта, причём это осуществимо не иначе как с изъятием земель;
- имеются ещё какие-либо обоснования на уровне федеральных законов.
ЗК РФ рассматривает также прекращение собственности при конфискации земли по решению суда, а также временную реквизицию в чрезвычайных ситуациях. Последний случай предполагает последующий возврат земли и компенсацию за её использование.
Далее мы поговорим о том, как перевести землю из сельхозназначения в промышленную и наоборот, а также в другие категории.
Как перевести участок в другую категорию
Для такой смены категории должны быть достаточные основания, так как закон говорит об исключительности данного перевода, а иногда – о прямых запретах на него. Единственный вариант – доказать, что земля сельхозназначения утратила свои изначальные качества и более непригодна для сельского хозяйства.
Перевести землю из промкатегории в любую другую намного проще. Для этого есть два ограничения:
- Промзона застроена наземными и подземными сооружениями, которые предполагается сносить. Тогда для смены категории необходим утверждённый проект рекультивации земли. То же – если земли нарушены или загрязнены.
- В промзоне нарушен почвенный слой. Тогда необходим не просто утверждённый проект рекультивации, но и проведение всех предусмотренных проектом работ.
Вопросы смены земельных категорий регулируются преимущественно Федеральным законом №172-ФЗ (принят 21.12.2004 года), а также самим Земельным кодексом.
Цена и налоги
По оценкам экономистов после обзора рынка земли, цена участка промышленного назначения в целом на порядок ниже цены земли сельскохозяйственной категории. Огромное влияние на стоимость гектара влияет принадлежность к тому или иному региону, удалённость от населённых пунктов, наличие/отсутствие коммуникаций.
Ставка по налогу на землю промышленного назначения в 2015 году – 1,5% от кадастровой стоимости максимум, это регулируется 31-й главой НК РФ. Регионы могут вводить понижающие коэффициенты.
Практикующие юристы отмечают, что именно на земли промназначения уполномоченными органами нередко устанавливается непомерная кадастровая стоимость, порой даже выше рыночной. Собственники в этом случае ходят по судам и добиваются снижения стоимости.
Земли промышленного назначения – это основа практически любого производства. С развитием этой отрасли экономики нужда в таких земельных участках будет расти ежегодно.
Источник: http://urned.net/zemelnoe-pravo/tselevoe-naznachenie-uchastka/promyshlennoe.html
Земли промышленного назначения и виды разрешенного использования
Территория в населённых пунктах и вокруг них разделена на зоны. Каждая имеет своё назначение, это сделано для удобства планирования застройки.
Освоение части земель муниципалитеты оставляют за собой, остальные территории можно взять в аренду или выкупить под свои нужды. Главное, чтобы цель совпадала с назначением конкретного участка.
Земли промышленного назначения отводятся под строительство промышленных объектов, заводов, перерабатывающих предприятий. По закону эти зоны должны находиться за пределами населённых пунктов.
Разновидности земель промназначения
Промзоной может стать земля, непригодная для возделывания и выращивания, для проживания. Эти объекты должны находиться вдали от жилых зон. Однако, часто можно увидеть промзону, окружённую городскими постройками.
Так случается, потому что строительство жилых домов идёт намного интенсивнее, чем промышленное освоение территорий. Тем не менее, обязательной остаётся санитарная зона вокруг предприятия.
В некоторых городах расселяли целые кварталы в связи с тем, что они оказались в санитарной зоне завода по новому законодательству. Людям предоставлялось другое жильё, а дома сносились или определялись под офисные помещения.
Участок земли может быть выделен только под определённые цели.
Виды разрешенного использования:
- возведение производственных помещений: цехов, боксов, складов под нужды предприятия;
- разработка месторождений руд, ценных пород, газа, нефти;
- химические, бактериологические предприятия, металлургические заводы;
- горно-обогатительные предприятия и добыча полезных ископаемых;
- возведение объектов атомной отрасли;
- постройки для нужд обороны;
- возведение объектов космической отрасли;
- под транспорт и коммуникации.
Законодательство о специальных зонах
Регулирует правовые отношения, связанные с освоением и передачей прав на промышленные зоны Земельный Кодекс. Этому посвящена 16 глава. Помимо основного закона каждый регион разрабатывает свои правила и нормативы.
Общие принципы налогообложения промзон отражены в ст.394 НК РФ. Промышленность на территории страны развивается с разной интенсивностью: одни субъекты РФ живут за счёт предприятий, другие практически ничего не производят, не добывают и не интересны отраслям.
Поэтому где-то налог выше, где-то ниже для стимулирования экономики региона.
Требования к расположению промзон достаточно жёсткие: регламентируются размеры, положение на местности.
Постоянно наблюдается дефицит земель специального назначения, но в законодательстве предусмотрена возможность перевода участка из одного вида в другой. Главное условие – доказать целесообразность и острую необходимость в этом.
Доказательства собирает заинтересованная сторона: потенциальный покупатель или арендатор. Иногда необходимость в этом возникает и у самих муниципалитетов.
По закону владелец участка в промзоне обязан:
- осуществлять охрану окружающей среды вокруг предприятия;
- следить за сохранностью меток, обозначающих поворотные точки координат участка;
- использовать земли в соответствии с санитарными нормами региона;
- своевременно совершать все платежи за землю;
- не оставлять территорию без освоения.
Сделки по землям спецназначения
Как и любой участок земли, промышленные зоны можно продавать, покупать, арендовать. Быть владельцем подобного надела может физическое или юридическое лицо, постоянно проживающее или зарегистрированное на территории РФ. В качестве арендатора могут так же выступать иностранные граждане и организации. Земли, на которые пока не нашёлся покупатель, принадлежат муниципалитету.
Собственность
По общему правилу владелец участка вправе делать с ним любые действия в рамках закона:
- осваивать;
- продавать;
- расширять границы за счёт покупки соседних участков такого же назначения;
- обменивать;
- дарить и передавать по наследству;
- сдавать в аренду.
Сложность заключается в ограничениях прав собственника на освоение участка. Оно должно происходить в соответствии с назначением территории. Если земля запланирована под строительство производства, на ней нельзя развернуть возведение и эксплуатацию автосервиса с АЗС. Покупая участок в промзоне, будущий владелец должен это чётко понимать. Постройки, не относящиеся к цели, указанной в кадастровом паспорте, придётся снести, так как узаконить их будет сложно.
В некоторых случаях возможен перевод земли из одной цели в другую, но обычно это дорого и нецелесообразно.
Аренда
Арендовать землю можно как у собственника, так и у государства. В первом случае ответственность за возникшие постройки останется на владельце участка. Это отражается в договоре.
Если арендодателем выступает муниципалитет, цель аренды указывается ещё в заявке, затем в договоре.
После получения прав на использование земли в промзоне арендатор обязан следовать всем пунктам соглашения: возвести оговоренное здание в срок, провести коммуникации, освоить землю в соответствии с назначением.
Какие сооружения законно возводить в промзоне
Строительство любого сооружения нельзя начинать без:
- проекта;
- разрешения на строительство;
- сметы и бюджета.
Даже если земля находится в частной собственности, разрешение на возведение объекта необходимо получить. Здание должно соответствовать категории земли и целевому назначению территории.
Запрещены к возведению на промышленной земле:
- жилые здания: малоэтажные и крупные;
- объекты социального характера: школы, больницы, интернаты;
- объекты культурного характера: музеи, выставки и тд.
На все постройки, не соответствующие регламенту, будет вынесено постановление (обычно судебное) о сносе, а владелец понесёт административную ответственность (штраф).
Смена категории участка
В каких случаях возникает необходимость изменения вида разрешенного использования участка:
собственник предприятия хочет расширить производство, но его участок граничит с землями из других категорий: ИЖС, СНТ, сельхоздеятельность и тд;
- собственник участка ИЖС хочет продолжить строительство жилых зданий, но соседний участок относится к категории промышленных земель.
Смена возможна и в том, и в другом случае. Практика показывает, что изменить назначение с промышленного на любое другое проще, чем наоборот, определить участок под промышленные цели.
Сменить категорию возможно только при доказанной острой необходимости и выполнении всех условий, выставленных государством.
Возможно, понадобится:
- доказать, что земля для сельского хозяйства не пригодна, так как её ресурсы истощены;
- убедить, что в данном районе невозможно или нецелесообразно строить объекты жилого и социального назначения;
- провести дополнительные процедуры: восстановить рельеф, обогатить землю, провести инженерные коммуникации и тд. Всё это инициатор перевода должен не только предоставить на планах, но и сделать на местности прежде, чем земля сменит категорию.
Порядок перевода таков:
- предоставить данные об участке в Земельный Комитет, заявку на смену категории, обоснования для этого;
- выполнить все требования по подготовке участка к переводу;
- согласовать строительство каждого объекта в соответствии с новым целевым назначением земли.
Можно изменить только целевое назначение: промзону, выделенную под фабрику, перевести в землю для автобазы и хранения нефтепродуктов. Принцип тот же: обосновать необходимость, подкрепить фактами, выполнить указания Земельного Комитета.
Скачать образец ходатайства о переводе земель в другую категорию.
ЗК вправе отказать владельцу участка в исполнении заявки. Тогда собственнику остаётся:
- осваивать землю по назначению;
- не расширять производственные мощности за счёт соседних наделов, а покупать участки в других районах;
- отказаться от владения: продать или реквизировать.
Реквизиция
Этим понятием именуется передача промзоны во владение государства. Переход может быть добровольным, по инициативе собственника, либо по принуждению – по необходимости государства.
Реквизиция может коснуться любых участков. Однако, чаще всего затрагивает именно промзону. В рамках этого процесса ограничивается или прекращается право распоряжения у частного собственника, оно переходит муниципалитету.
Основания для реквизиции:
- решение суда;
- заключено межнациональное соглашение;
- на данной территории необходимо возвести объекты, отвечающие за безопасность государства, объекты федерального значения (автомагистраль, аэропорт или ж/д станция и тд);
- иные причины: аргументированные и не нарушающие законодательство.
В большинстве случаев реквизиция лишает владельца прав на земельный надел навсегда. Изредка выносится постановление о временном ограничении этих прав. В этом случае оговаривается срок ограничения, владелец получает компенсацию, а по окончании срока право распоряжения возвращается.
Налог на промзону
Участки промышленного назначения в собственности облагаются налогом. Его размеры определяет Налоговый Кодекс и региональные законодательные документы.
По данным НК платить в казну за промзону обходится значительно дороже, чем, например, за сельскохозяйственный надел или землю под жилые кварталы. Связано это в первую очередь с экологией. Любое производство, так или иначе, влияет на окружающую среду: обедняет землю вокруг, снижает показатели чистоты воздуха. Кроме того, близость предприятий делает дешевле соседние участки.
Федеральный налог на промземли составляет 1,5% от кадастровой цены участка. Учитывая, что кадастровая стоимость таких земель высока, то налог получается значительным. В некоторых регионах местные законодательные акты снижают налоговую ставку в целях развития промышленности. Но налог всё равно остаётся высоким.
В случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, собственник может обратиться в суд, чтобы инициировать пересмотр этого значения. Так можно существенно снизить налоговую ставку.
Земли промышленного назначения собственники стремятся освоить как можно быстрее, чтобы они приносили доход и перекрывали расходы.
Заключение
Участки под производства и отраслевую деятельность могут быть разными по размеру: от небольших до огромных территорий. Всё зависит от ландшафта. Минимальный размер устанавливается для каждого участка отдельно, исходя из его целевого планирования.
Цены на участки зависят от наличия прямых асфальтированных подъездов, водоснабжения, электричества и т.д. Чем больше коммуникаций – тем выше цена. Арендная плата так же зависит от этих параметров, так как она рассчитывается из кадастровой стоимости.
Государство с особенным вниманием относится к промышленным землям, так как от них зависит экологическое и экономическое будущее регионов.
Источник: https://pravorf24.ru/zemelnoe-pravo/zemli-promyshlennogo-naznacheniya/
Земли промышленного назначения: что это, как взять в аренду такой участок и какая деятельность разрешена на нем?
Стремительное становление российского бизнеса и приход зарубежных инвестиций повлекли за собой увеличение динамичности промышленно-экономических процессов. Так, земля, на которой можно обустроить производство или использовать уже имеющиеся технологические комплексы, коммуникации или постройки, активно востребована предпринимателями в России.
Что это за земля?
Землями промназначения считаются такие участки местности, которые лежат вне городов, поселков или деревень, и отведены под организации, предприятия или заводы, размещающих на этих территориях свои производственные мощности – цеха, комбинаты, склады или линии коммуникаций.
Категории земель промышленного предназначения детализированы в российском Земельном кодексе пунктами статьи 16, а также положениями статей 7 и 8 данного кодекса, равно как и местными нормативно-правовыми актами.
Внимание: закон подробно предусматривает типологию объектов народного хозяйства на территориях промышленного пользования, отмежевывая промзоны от сельско-хозяйственных участков, пространств для населенных пунктов, рекреационных, природоохранных или лесных зон.
О том, как оформить землю в аренду у администрации сельского поселения, читайте здесь.
На земельных участках промышленного предназначения могут располагаться такие производственно-экономические объекты:
- технологические линии заводов и фабрик;
- шахты или скважины для добычи полезных ископаемых;
- объекты транспортной коммуникации;
- предприятия энергетического комплекса;
- объекты государственной оборонного и армейского подчинения;
- установки телерадиокоммуникаций;
- космодромы или ракетные полигоны.
Кто и на каком основании может ее арендовать?
В праве лиц, изъявивших желание получить территории для промышленного использования на правах арендаторов, обратиться к собственникам подобных земель, на которых расположены интересующие арендаторов производственные структуры или мощности, с просьбой о заключении договора аренды.
Законом предусмотрено, что взять в аренду территории промышленного назначения могут:
- граждане России;
- производственные организации: заводы, фабрики, промышленные объединения и корпорации;
- органы местного самоуправления;
- органы государства;
- проведенные в статусе резидентов иностранные лица или организации, включая инвесторов.
Лица-арендаторы берут земли в аренду, исходя из потребности в профилированном специфическом производственном участке: с наличием построек, технологических линий, коммуникаций, выгодном в плане геоположения или промышленного природопользования.
Справка! Аренда участка возможна только при четком указании в арендном договоре целей взятия земли под промпользование, которое должно соответствовать категории рассматриваемой территории. Эти цели прописываются в договоре и не подлежат изменению в течение всего срока аренды.
Решение о передаче земли для использования с производственными целями может приниматься арендатором как единолично, так и коллегиально – на собрании директоров или акционеров предприятия. Территория в аренду может предоставляться как законным собственником земли, так и субарендатором (все о субаренде ЗУ можно узнать тут, а о составлении договора субаренды рассказано здесь).
Пользование арендуемыми землями под цеха, коммуинкации или сервис-центры выводит арендатора на первые позиции среди прочих кандидатур на его приобретение, если собственник пожелает реализовать земельный участок.
Особенности сдачи
Деятельность предпринимателя на взятой в аренду территории промназначения имеет ряд специфических моментов:
- Разрешено использование земли только исходя из ее целевого применения, прописанного в Земельном кадастре, что делает невозможность бизнес-смены курса предпринимателя, пожелавшего, например, переоборудовать цех завода под развлекательный центр.
- Запрещено брать в аренду участки:
- с объектами военной или оборонной промышленности;
- заповедных территорий или заказников федерального масштаба;
- местности, проведенные как закрытые административно-территориальные регионы.
Решение взять земли для производственного использования в аренду можно назвать как своевременное и обоснованное, но его следует предпринимать после учета всех рисков и преимуществ. Этот взвешенный шаг расширит экономический потенциал предприятий – от мелких до самых масштабных, поможет реализовать новые бизнес-проекты и повысить доходность фирмы, предприятия или организации.
Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/promyshlennogo-naznacheniya
Что можно построить на землях промышленного назначения
Промземли обычно не пользуются популярностью у инвесторов с небольшими бюджетами и раскупаются, в основном, под организацию конкретного бизнеса: вложения в промышленные участки обычно очень выгодны, но часто приходится долго ждать «отдачи».
Но совсем другая картина наблюдается в последнее время на рынке Подмосковья. Бизнесу начинает сильно не хватать выделенных под промышленность участков. Ввиду их удаленности от населенных пунктов, окружены они, в основном, участками сельхозназначения. А сменить предназначение с «сельхоз» на «пром» очень сложно: нужно доказывать, что почва больше не пригодна для сельского хозяйства.
В итоге имеем постоянно растущий спрос на земли промышленного назначения. Он уже докатился даже до удаленных районов Подмосковья. В связи с чем мы решили рассказать, что такое промучастки и что на них можно построить.
Что такое земли промышленности?
Все виды использования промышленной земли закреплены в законодательстве. На участке возможны:
- Постройка производственных цехов и зданий вспомогательных подразделений.
- Добыча полезных ископаемых
- Возведение объектов транспортной инфраструктуры
- Размещение строений атомной энергетики
- Оборонные постройки
- Проведение всевозможных коммуникаций
- Строительство объектов авиакосмической отрасли
Большинство перечисленных способов использования – прерогатива государства. Полезных ископаемых на территории Подмосковья практически нет, поэтому остановимся на постройках производственных зданий.
Что можно построить на промышленном участке?
Помимо непосредственно производственных зданий (цехов) можно построить любой объект, который обеспечивает деятельность предприятия:
- Административные здания
- Столовые
- Медпункты
- Санитарные строения (душевые)
Но предприятия по производству какой-либо продукции строятся довольно редко. Статья 88 земельного кодекса РФ гласит «Землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности…»
Т. е. на промземлях можно строить не только производственные цеха, но и любые здания, которые обеспечивают деятельность организаций. К примеру:
- Автозаправки
- Складские помещения
- Офисные и торговые центры
По поводу последнего пункта ходило много юридических споров до недавнего времени, пока не случился прецедент в Одинцовском районе. Местная администрация запретила владельцу строить торговый центр, аргументируя это его нахождением на землях промышленности. Но собственник обратился с иском и выиграл дело в арбитраже.
Интересным и перспективным видом бизнеса видится обустройство электростанций, перерабатывающих в электричество возобновляемые источники энергии — ветряных и солнечных.
Что нельзя строить на промземлях?
На землях промназначения нельзя строить жилые дома. Теоретически, можно сменить целевое назначение, как только границы населенного пункта приблизятся к предприятию (а с учетом расширения поселков МО, это неизбежно). Но, как уже упоминалось, дефицит промучастков сейчас ощущается гораздо острее, чем земли под ИЖС. Такая смена вряд ли будет выгодна.
Как оформить постройку?
Любое строительство на промышленном участке должно согласовываться с местными властями. Нужно предоставить конкретную информацию и планы, что и где вы собираетесь строить.
Учтите, что законодательством предусмотрена процедура отчуждения промземель в госсобственность, при этом вас обяжут снести постройки и провести рекультивацию земель.
Явление редкое, но лучше заранее озаботиться всеми разрешениями.
Источник: https://msk-zem.ru/stati/chto-mozhno-postroit-na-zemlyax-promyishlennogo-naznacheniya.html