Как взыскать неустойку по дду с застройщика

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика

Константин Серых

умеет общаться с застройщиками

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщикаТиповой бланк претензии, который нам выдал представитель застройщика

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

  • На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.
  • Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.
  • Права дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщикаКак взыскать неустойку по ДДУ с застройщикаКак взыскать неустойку по ДДУ с застройщикаКак взыскать неустойку по ДДУ с застройщикаКак взыскать неустойку по ДДУ с застройщика

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщикаЗаявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ. Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает, различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня.

Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщикаКак взыскать неустойку по ДДУ с застройщикаЗаявление о допуске представителя. Составляется в свободной форме с соблюдением основных формальностей

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ. Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

В заявлении указано, что лист необходимо выдать взыскателю на руки

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

  1. Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
  2. Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
  3. Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
  4. В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/neustoyka-ddu/

Взыскание неустойки по ДДУ

Главная › Неустойки

01.09.2019 Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика

Взыскание неустойки по ДДУ – процесс получения компенсации за невыполнения застройщиком или инвестором своих обязанностей по договору долевого участия в строительстве. О том, как грамотно и гарантированно получить денежные средства с лица нарушившего соглашение обсудим в нашей статье.

Понятие неустойки и когда она возникает при договоре долевого участия

Неустойка – представляет собой санкцию, предусмотренную законом и договором выражаемую в денежном эквиваленте за просрочку выполнения условий заключённого между сторонами соглашения.

Такого рода санкция может быть выписана в самом договоре и предусматривать ответственность как застройщика за нарушения сроков сдачи, так и инвестора, за нарушения графика оплаты.

При этом следует учесть, что её размер для застройщиков, не передавшим объект в сроки, определённые ДДУ, установлен статьей 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно требованиям закона:

  • взыскание неустойки по ДДУ предусмотрено в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор юридическое лицо;
  • взыскание неустойки по ДДУ составляет удвоенную 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор физическое лицо.

Следует знать, что уклонение участника ДДУ от подписания передаточного акта на объект строительство освобождает застройщика от выплаты штрафной санкции.

Когда есть шансы получить неустойку?

Шансы получить неустойку возникают с момента нарушения стороной условий соглашения. Однако, следует обратить внимание на сроки, указанные в договоре. Согласно требованиям статьи 8 вышеуказанного закона передача объекта осуществляется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Поэтому в ДДУ может стоять несколько сроков:

  1. Окончания строительства.
  2. Ввод в эксплуатацию.
  3. Передача участнику.
  4. Общий срок договора.

Штрафные санкции наступают с момента нарушения сроков передачи объекта. Юридическая практика показывает, что не стоит тянуть с взысканием неустойки.

Если дело дойдет до суда, то орган правосудия может уменьшить сумму требований, поскольку у последнего появится резонный вопрос – почему сторона ничего не предпринимала ранее.

Суд интерпретирует такое поведение не как меру защиты своих прав дольщиком, а способ заработать.

Процедура взыскания занимает время, в течение которого размер санкции возрастёт, более того в судебном заседании и иске необходимо указать, что пострадавшая сторона требует выплату неустойки за весь период до оформления акта передачи. То есть дольщик сможет получить часть неустойки сразу же, после вступления судебного решения в силу и часть, после, до момента акта приёма-передачи.

Порядок получения неустойки

Порядок получения неустойки состоит из двух основных этапов:

  • досудебное урегулирование
  • судебное рассмотрение взыскания неустойки по ДДУ.

Досудебный этап является обязательным для последующего обращения в суд. Практика показывает, что не стоит полагаться на устные обещания сотрудников компании застройщиков. Все контакты со стороной соглашения должны быть зафиксированы в письменном виде.

По этой причине досудебный этап включает в себя составление и отправку письменной претензии застройщику. В случае отрицательного результата – дольщик может обратиться в судебную инстанцию за защитой своих прав.

Если и судебное решение не решает проблему и застройщик добровольно не выплачивает неустойку, то законом предусмотрены принудительные методы взыскания с помощью службы судебных приставов.

Рассчитываем неустойку

Согласно статье 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Президиума Верховного суда РФ неустойка может быть взыскана уже на следующий день после установленного в ДДУ срока передачи объекта дольщику. Расчёт штрафной санкции проводится по формулам:

  1. Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик юридическое лицо)
  2. Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 2 х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик физическое лицо)

Что такое будущая неустойка?

До 2016 года некоторые суды принимали решение о взыскании неустойки только за период до вынесения решения. Та задолженность, что появлялась после, требовала повторного обращения истца в судебную инстанцию. Однако согласно действующему законодательству сторона спора вправе требовать выплату денежных средств до фактического выполнения должником своих обязанностей, то есть на будущее.

В 2016 году Пленум Верховного Суда в своем постановлении «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» пришел к выводу о том, что требования истца о выплате неустойки на будущее – законна. Кроме того, расчёт штрафной санкции должен осуществлять судебный пристав в ведении которого находится соответствующее исполнительное производство по принудительному взысканию неустойки по ДДУ.

Пример расчета неустойки

Цена, указанная в договоре долевого участия 3 000 000 рублей. Срок передачи недвижимости –  до 1 марта 2019 года. На 31 марта 2019 срок просрочки составляет календарных 30 дней. Ставка рефинансирования, установленная на 31 марта 2019 года, составляет – 7,75%. Рассчитываем неустойку по формуле для физических лиц:

3 000 000 х 30 х 2 х 1/300 х 7,75 = 46 500 рублей

Подаем претензию к застройщику, как правильно?

Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика

Текст претензии по взысканию неустойки с застройщика

В Общество с ограниченной ответственностью

Читайте также:  Как оформить квартиру по военной ипотеке в собственность: порядок действий

«Стройка века в Кунцево»

14510 г. Москва, ул. Строителей, дом 25, пом.12

ИНН: 36270198362; ОГРН: 2781198736072

От Кузнецова Василия Ивановича

14587 г. Москва, ул. Космонавтов, дом 21, кв.35

ПРЕТЕНЗИЯ

21 декабря 2016 года между ООО «Стройка века в Кунцево»  и Кузнецовым В.И. был составлен договор участия в долевом строительстве № 735-ГС/12-16. Соглашение было зарегистрировано в отделении Росреестра города Москвы.

В соответствии с условиями ДДУ ООО «Стройка века в Кунцево» взяло на себя обязательство до 1 декабря 2018 года закончить строительство, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и не позднее 1 марта 2019 года передать по акту приёма-передачи участнику долевого строительства Кузнецову В.И. объект долевого строительства – 2 комнатную квартиру на 12 этаже за номером 147, общей площадью 50 кв.м., что расположена в жилом доме, строящемся на земельном участке, по адресу город Москва, улица Новая, кадастровый номер 21:46:0050117:307.

Согласно условиям договора, Кузнецов В.И. в качестве участника долевого строительства обязан выплатить ООО «Стройка века в Кунцево» сумму в размере 3 000 000 рублей и принять объект по акту приёма-передачи.

Указанная сумма была выплачена в соответствии с графиком платежей установленным ДДУ. Однако по состоянию на 31 марта 2019 года квартира не была передана ООО «Стройка века в Кунцево» долевому участнику Кузнецову В.И.

В соответствии с требованиями статьи 6 ФЗ №214 и статьи 309, 310 Гражданского кодекса. Обязательства, взятые на себя сторонами договора должны быть выполнены полностью и в срок, установленный соглашением. В случае нарушения сроков, сторона обязана выплатить неустойку в размере двукратной ставки рефинансирования за каждый день просрочки от суммы договора.

В связи с вышеизложенным требую и исполнить условия ДДУ и выплатить в качестве неустойки сумму в размере 46.500 рублей. Деньги должны быть перечислены на р/с № 398271674093 Сбербанка России в течение 7 дней с момента получения претензии.

Дата. Подпись.

Сумма договора Период просрочки Ставка Формула Неустойка
с по дней
3 000 000 1.03.2019

Источник: https://vziskat.ru/vzyskanie-neustojki-po-ddu/

Как взыскать неустойку по ДДУ? Алгоритм взыскания неустойки по договору долевого участия +Видео

Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщикаСтроительство жилых домов зачастую осуществляется за счет заемных средств. И при возникновении финансовых трудностей (изменение курса валюты, наступление финансовых кризисов, отсутствие своевременного финансирования) могут привести к приостановке процесса строительства.

Законы Российской Федерации в такой ситуации находятся на стороне дольщиков и дают им право и возможность взыскать неустойку за несвоевременную сдачу объекта.

Основным документом, регулирующим отношения застройщика и клиента, является договор долевого участия.

Дду – договор долевого участия

Регуляторы

Данный договор регулируется ФЗ № 214 от 30 декабря 2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Но на практики компании – застройщики часто намеренно игнорируют данный документ для достижения своих целей и защиты своих интересов.

Это может проявляться в создании кооперативов с клиентами без подписания договора о долевом участии или в подписании предварительного договора без его регистрации в государственных органах Росрееста.

В подобных случаях взыскать неустойку за несвоевременно сданные квартиры практически невозможно.

Если же все сделано в рамках закона – договор долевого участия подписан и зарегистрирован в госорганах, то взыскание неустойки значительно упрощается.

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

  1. Подготовка и направление застройщику соответствующей претензии.
  2. Выбор схемы дальнейшего взаимодействия с застройщиком (общая юрисдикция или арбитраж).
  3. Первая инстанция.
  4. Апелляционная инстанция.

  5. Исполнение принятого судом решения.

Отдельно стоит выделить досудебный порядок разрешения спора – составление и направление претензии.

Как показывает практика, правильно составленная претензия является залогом того, что конфликт будет разрешен в вашу пользу.

Как составить претензию на взыскание неустойки, убытков и штрафов?

Образец

Форму-образец для подготовки претензии к застройщику можно скачать здесь.

Скачать (DOC, 43KB)

ВАЖНО при заполнении претензии стоит уделить внимание проверке адреса застройщика. Обычно он указан в договоре долевого участия, но не лишним будет его перепроверить по выписке из ЕГРЮЛ по ИНН застройщика.

При подготовке претензии следует основываться и ссылаться на следующие документы:

  • Статья 6 ФЗ – 214,
  • Статья 310 Гражданского кодекса РФ,
  • Договор долевого участия, в котором отражены сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Подавать претензию следует лично в офисе застройщика, либо почтовым отправлением по юридическому и фактическом адресам письмом с описью и уведомлением о доставке.

В случае личного обращения в офис застройщика претензия стоит подготовить в двух экземплярах, на своем экземпляре получить отметку о вручении документа (дата, входящий номер, подпись лица, которое приняло претензию).

На рассмотрении претензии у застройщика по закону имеется 10 дней, по истечении которых дольщики могут подавать исковые заявления в суд, даже не дождавшись ответа от застройщика.

В случае отправления претензии по почте срок в десять дней будет рассчитываться с момента доставки письма адресату. Дату доставки можно отследить по номеру отправления на сайте Почты России.

При отправке документа следует сохранить составленную опись и квитанцию об оплате услуги.

Эти документы будут выступать в суде подтверждением того, что процедура досудебного разбирательства соблюдена в полном объеме.

При отправке претензии предпочтение стоит отдавать именно второму способу, в таком случае вы не столкнетесь с тем, что лицо, которое приняло у вас претензию, не имеет надлежащих полномочий или действовало по доверенности, которая была уже отозвана к моменту приема претензии.

Взыскание неустойки по ДДУ в судебном порядке

Ключевой момент в подаче искового заявление

Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщикаЭто – определиться с подведомственностью судебного дела: дела общей юрисдикции или арбитраж. Если брать во внимание сроки рассмотрения дел в арбитражном суде и судах общей юрисдикции, то в первом варианте будет незначительно, но быстрее. Главное преимущество, которое дает рассмотрение дела в арбитражном суде – более прогнозируемый результат рассмотрения дела, меньше вероятность изменения суммы неустойки. В судах общей юрисдикции единой судебной практике в отношении подобных дел нет, и результаты рассмотрения дела могут отличаться не только в разных судах, но и у разных судей. Отдать предпочтение судам общей юрисдикции стоит только в случае незначительных сумм неустоек, которые не могут покрыть расходы на ведение дела в арбитражном суде.

При обращении в арбитражный суд стоит заручиться юридической поддержкой специалистов, которые уже занимаются подобной практикой более одного года. В суд общей юрисдикции, при наличии достаточного количество свободного времени, можно обратиться и самостоятельно.

Обращение в суд общей юрисдикции

Исковое заявление подается по месту постоянной или временной регистрации истца либо ответчика в районные или городские суды. Допускается обращение в суд по месту исполнения обязательств по договору.

ВАЖНО расположение строящегося объекта не всегда может быть принято как место выполнения обязательств по договору.

На данный момент распространена практика коллективных исков к застройщику от нескольких дольщиков. Но, как правило, такие иски значительно затягивают рассмотрение дела, в связи с появлением в них слишком большого количества участников и обстоятельств дела.

В случае если сумма иска в пределах одного миллиона рублей, то истец освобождается от уплаты государственной пошлины.

В случае превышения суммы иска в один миллион рублей в некоторых случаях имеет смысл подать отдельные заявления за разные периоды рассмотрения либо по разным адресам судов, например, один по месту регистрации истца, а второй по месту регистрации – ответчика.

Либо подать изначально иск на сумму менее одного миллиона, а затем, после принятия дела в судебное производство, направить ходатайство об увеличении исковых требований.

Документы для подачи иска:

  • Копия ДДУ с имеющимися приложениями,
  • Копии документов об оплате взносов по ДДУ,
  • При наличии прав переуступки по ДДУ – копии соответствующего договора,
  • Претензия застройщику об уплате неустойки и убытков, документы о проведенном досудебном этапе регулирования спора,
  • Документы, на основании которых могут быть подтверждены дополнительные убытки, понесенные дольщиком,
  • При наличии – имеющаяся переписка с застройщиком,
  • Иск с приложенными документами, необходимыми для рассмотрения дела.

Все копии документов должны быть заверены должным образом.

ВАЖНО: в случае предоставления не полного комплекта документов или их некорректного составления, предоставления или заверения, процесс может быть проигран. Второй раз подать подобный иск законом не позволяется. Поэтому стоит достаточно тщательно подойти к вопросу сбора доказательной базы по делу.

В случае отказа застройщика от добровольного решения конфликта

То есть выплаты неустойки в досудебном порядке, на застройщика накладывается дополнительные штрафные санкции в размере равном половине взыскиваемой суммы.

Иск подается либо через канцелярию суда, либо напрямую судье на личном приеме. В последнем варианте судья может проверить иск на предмет корректности заполнения и предоставления документов и сразу же назначить дату предварительного заседания.

Процесс рассмотрения иска в судах первой инстанции растягивается до двух-трех месяцев. При привлечении со стороны застройщика к рассмотрению дела третьих лиц это срок может быть значительно увеличен.

В случае положительного решения суда первой инстанции в десятидневный срок готовиться окончательное решение суда.

С момента вынесения окончательного решения у застройщика или дольщика (в случае недовольства принятым решением) есть месяц для его обжалования.

То есть в случае отсутствия действий по обжалованию решения, оно вступает в законную силу через 30 дней после вынесения решения. Истец в канцелярии суда получает на руки решение суда с отметкой о вступлении в законную силу и исполнительный лист.

Исполнение судебного решения: самый быстрый способ

Для быстрого взыскания денег с застройщика при наличии исполнительного листа необходимо иметь банковский счет ответчика, на котором достаточно денежных средств. Его реквизиты легко узнать, в случае, если продажи квартир в строящемся доме продолжаются, и денежные средства от клиентов поступают на определенный счет.

Актуальные реквизиты такого счета можно найти в форме договора, запросив его в отделе продаж застройщика.

Еще один способ узнать реквизиты счета застройщика – обратиться в отделение ФНС, где на основании заявления и копии исполнительного листа, могут выдать актуальный счет строительной компании.

В случае, если не удастся получить информацию о реквизитах счета застройщика выше перечисленными способами, то с исполнительным решением необходимо обратиться к судебным приставам для возбуждения исполнительного производства.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Рассчитать неустойку возможно на дату подписания акта по приемке и передачи квартиры. Отправной датой для начала расчета неустойки считается дата просрочки срока по передаче квартиры.

Читайте также:  Имеет ли право работодатель удержать зарплату: что делать, куда обращаться

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/vzyskanie-neustojki-po-ddu.html

Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика за просрочку: защита участников долевого строительства

Главная » Юридическая помощь » Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ

Недобросовестные застройщики не редкость.  Получить с них неустойку за просроченную сдачу квартиры получается лишь в судебном порядке. Мы расскажем алгоритм взыскания неустойки по ДДУ, расскажем о подводных камнях.

Как взыскать неустойку по ДДУ с застройщика

Можно ли взыскать неустойку по ДДУ

Федеральный закон 214 «О долевом строительстве» регламентирует отношения застройщика и дольщиков. Также взыскать неустойку с застройщика позволяет закон о защите прав потребителей и Гражданский Кодекс РФ.

Что при этом важно понимать:

  • Суды удовлетворяют иски не полностью, сумма неустойки по ДДУ уменьшается судьей. Выгоднее подавать иски на сумму 400 000 рублей и менее. Они, как правило, удовлетворяются в полном размере.
  • Обращаться в суд после полугода с момента просрочки сдачи объекта. Так больше шансов увидеть свои деньги, так как застройщик еще не начал банкротство или не перепродал ДДУ посреднику.
  • Обращаться к юристу, оказывающему услуги по взысканию неустойки с застройщика по предоплате. Иначе до 45% полученной вами суммы уйдет на оплату его работы.

Важно заявлять о своих правах на неустойку до передачи квартиры вам.

Основания для взыскания

Причины для взыскания неустойки с застройщика указаны в Гражданском Кодексе. Регламентирует их Федеральный закон о долевом строительстве. Итак, вы смело можете обратиться в суд, если:

  • Застройщик не передает жилье в срок установленный договором. Здесь будьте внимательны срок сдачи дома в эксплуатации не всегда = передаче ключей от квартиры вам. Внимательно изучите договор и даты в нем, плюс проверьте даты в проектной декларации. Иногда в договоре указаны неверные даты.
  • Не устранены обнаруженные вами недостатки в полученной квартире.

Помните, застройщик обязан передать ключи от квартиры точно в срок, указанный в договоре. Если сдача объекта переносится, вас должны уведомить. Для этого вам направляется письмо, с уведомлением о смещении сроков. Его направляют в ваш адрес за 2 месяца до даты сдачи, указанной в договоре.

Застройщик предложит вам заключить доп соглашение. Оно регламентирует новую дату сдачи жилья. Вы можете его не подписывать. Только свой отказ необходимо оформить в письменном виде, отправить в офис застройщика заказным письмом.

Не забудьте об уведомление о вручении. Везти письмо самостоятельно не стоит. Вам могут пообещать расписаться о его получении, но не сегодня, а завтра, через неделю.

После подобных заявлений письма теряются, а официальным ваш отказ от дополнительного соглашения не признается.

Для чего писать отказ? Он автоматически дает вам права требовать неустойку. Начисляться она будет до момента фактической передачи вам ключей.

Помните ваш отказ от доп соглашения не влияет на получение жилья. Застройщик по закону не имеет возможности расторгнуть договор с вами в одностороннем порядке. Важно при этом вы должны исправно вносить плату.

Вы решили подписать дополнительное соглашение, учтите:

  • Теряется право истребовать неустойку по ДДУ, связанную с нарушением сроков строительства.
  • Часть компаний включает в договор сумму неустойки. Но выплатят они ее после передачи ключей. Часто дольщики не видят этих денег, так как застройщик после сдачи объекта объявляет себя банкротом.
  • Лучше до подписания внимательно изучить доп соглашение. А юрист по взысканию неустойки по ДДУ найдет все подводные камни в нем.

Требовать неустойку вы можете и при обнаружении дефектов в полученном жилье и неустранение их в установленный срок.

Алгоритм действий при взыскании неустойки

Порядок получения неустойки с застройщика состоит из:

  • Досудебная претензия. Вы подсчитываете причитающуюся вам сумму, пишите официальную претензию. Но взыскать неустойку без суда удается в 3% случаев.
  • Подготовка искового заявления. После отказа застройщика выплатить, требуемую вами сумму или игнорирования претензии допустимо подавать в суд.
  • Судебное разбирательство: предварительное рассмотрение дела, апелляция, основное заседание, получение постановления.
  • Приведение судебного решения в действие: подача исполнительного листа в банк, где у застройщика открыты счета или в службу судебных приставов, если счета не найдены.

Расчет неустойки

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ начинается с определения ее суммы. Рассчитывают ее по формуле:

1/150 Х КСЦБ Х ЦК Х КДП, где:

  • КСЦБ – ключевая ставка Центробанка РФ, она же ставка рефинансирования.
  • ЦК – цена квартиры.
  • УДП – количество дней просрочки.

Важно! Стоимость жилья считается от стоимости договора долевого участия. Если вы приобрели квартиру по договору уступки прав по ДДУ, его цена не равна цене жилья. Как ее определить? Цена квартиры может быть указана в договоре.

В договоре указана стоимость одного квадратного метра. Ее нужно умножить на площадь квартиры, чтобы получить стоимость жилья.

Оформление претензии

Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ – для начала оформить претензию в двух экземплярах. Один для застройщика, один для вас. В документе указывают:

  • Данные договора ДДУ.
  • Неисполненные обязательства застройщика и предмет ваших претензий (неустойка за просрочку сроков).
  • Сумма, которую компания должна вам выплатить.
  • Ваши банковские реквизиты.
  • Личная подпись.

Свои требования важно подкрепить ссылками на федеральные законы, другие нормативные акты. В конце претензии указывайте личные контакты для связи с вами.

В документ включают и требования о возмещении морального, материального вреда, полученного вами из-за просрочки, о передачи вам жилья.

Чтобы взыскать неустойку по ДДУ, претензию направляют заказным письмом на юридический адрес застройщика. В письмо кроме документа вкладывается опись. В ней указывают наименование документа «Претензия», основные свои требования. Оформляют опись в 2 экземплярах.

Перед отправкой документов на описи почтовый работник должен поставить штамп, расписаться. Один экземпляр вкладывается в конверт, второй остается у вас.

Здесь тоже не обойтись без уведомления о вручении. Его заполняют и вкладывают в конверт вместе с претензией. Чек за отправку ценного письма, второй экземпляр описи сохраняют. Они потребуются в суде при рассмотрении дела о взыскании неустойки.

От личных визитов в офис лучше отказаться. Даже если претензию у вас примут, оставят отметку с датой и подписью, впоследствии доказать факт передачи будет сложно.

Кроме подписи, получающий ваше письмо сотрудник обязан предъявить доверенность, дающую право получать корреспонденцию от лица застройщика.

Помним, что доверенности выдаются на определенный срок, а задним числом нерадивые руководители их еще и отзывают.

Претензию лучше подавать до получения ключей от квартиры и подписания акта приема-передачи. Во время подписания акта не отказывайтесь от права на взыскания  неустойки с застройщика. Внимательно прочтите договор.

Не стоит переживать, что из-за этого вы не увидите ключи от своей квартиры. Перспектива судебных разбирательств, ускоряет процесс передачи вам жилья.

Ведь, компания экономит несколько миллионов, уменьшая срок просрочки.

При написании претензии заранее срок просрочки не всегда можно определить. Поэтому рассчитывают неустойку за один день. А оплата проводится с учетом количества фактических дней прошедших до передачи вам квартиры.

Рассмотреть вашу претензию застройщик обязан в течение 10 дней. Обратиться в суд с иском вы можете только через 30 дней после направления претензии. Это общие правила. В договоре ДУ могут быть указаны иные условия. Перед подачей и составлением претензии проконсультируйтесь с юристом.

В течение 10 дней, вы не получили ответ от застройщика, ваши требования не были удовлетворены – вы получаете право взыскать с застройщика штраф 50% от заявленной суммы неустойки.

Досудебное урегулирование

Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ можно в досудебном порядке. После направления в его адрес претензии, возможно решить проблему, заключив соглашение сторон.

По федеральному закону о долевом строительстве срок рассмотрения претензии застройщиком не регламентирован. Но по закону о защите прав потребителей ответчику отводится 10 дней на рассмотрение жалобы.

По истечении этого срока застройщик может предложить заключить соглашение сторон. Оно оформляется в письменном виде, подписывается дольщиком и застройщиком. Документ включает в себя следующее:

  • Дата подписания (заключения).
  • Полное юридическое название застройщика, реквизиты компании.
  • Ваши личные данные (Ф.И.О., адрес прописки / регистрации).
  • Причину возникновения спорной ситуации. В данном случае просрочка сроков передачи квартиры.
  • Условия договоренности (выплаты, компенсации, иные услуги, оказываемые застройщиком).
  • Реквизиты компании и ваши.

Договоренность начинает действовать с момента подписания обеими сторонами. Если неустойка с застройщика не получена, другие условия соглашения не выполнены вы имеете право обратиться в суд.

После подписания соглашения об урегулировании спорного вопроса, вы не сможете подать в суд иск с теми же требованиями. В судебном порядке вы можете требовать исполнения соглашения.

В рамках досудебного урегулирования застройщики предлагают добровольно выплатить неустойку, но в меньшем размере. Часто компании предлагают уменьшить суммы компенсации морального и материального вреда. Как компенсацию застройщик предлагает сделать в квартире чистовой ремонт. В большинстве случаев сумма, потраченная на него меньше, взысканной по суду.

Взыскание неустойки через суд

Чаще всего участники долевого строительства обращаются в суд для взыскания неустойки по ДДУ. Подобные дела рассматривают суды общей юрисдикции арбитражные. Перед выбором формы дела производства проконсультируйтесь с юристом.

Кроме, получения неустойки вы имеете право потребовать от ответчика:

  • Компенсировать моральный вред. Положительное решение суд примет при наличии документов, подтверждающих ваши нравственные страдания, например, медицинские заключения об ухудшении состояния здоровья.
  • Штраф в размере 50% от суммы неустойки.
  • Компенсацию средств, потраченных на съем жилья. Здесь важно не иметь регистрацию в городе, где строится дом. Плюс факт аренды должен подтверждать договор, а оплата проводится по квитанциям.
  • Судебные издержки (оплата работы адвоката, госпошлина).

При грамотно составленном иске и должной подготовке в ряде случаев удается взыскать с застройщика и упущенную выгоду. В данном случае без помощи юриста не обойтись.

При обращении в суд необходимо оплатить госпошлину. При подаче исков, связанных с защитой прав потребителей допустимо ее не оплачивать. Льгота действует при взыскании суммы не выше миллиона рублей. Сумма больше – вы оплачиваете 0,5% от нее.  Помним, под суммой иска подразумевается только неустойка без штрафов, возмещения морального вреда, компенсаций.

Для обращения в суд для взыскания неустойки с застройщика необходимо составить иск. Для удачного для вас исхода дела важно грамотно его составить. Исковое заявление состоит из 4 частей:

  • Описательной. В ней указывают события, предшествовавшие нарушению ваших прав, факт несоблюдения застройщиком своих обязательств перед вами.
  • Мотивировочной. В ней указываются федеральные законы, подтверждающие ваше право на компенсацию. Например, ФЗ-214, Закон о защите прав потребителей.
  • Просительная. Обращение к суду с просьбой удовлетворить ваши требования в полном объеме.
  • Заключительная. Здесь указывают перечень документов, ставших основанием для обращения в суд. Ставится подпись и дата составления.
Читайте также:  Как получить налоговый вычет у работодателя: документы, заявление, нюансы

К иску прикладываются документы, подтверждающие ваши требования, доказывающие неисполнение застройщиком своих обязательств. Это договор долевого строительства, платежные квитанции, подтверждающие факт оплаты, претензия, переписка с застройщиком.

Куда обратиться за помощью?

Если ваших знаний в сфере юриспруденции и права недостаточно, да и времени ходить по судам нет, обратитесь в фирму, оказывающую услуги по взысканию неустойки по ДДУ. Первая консультация бесплатно.

Юрист агентства по защите прав дольщиков поможет правильно составить претензию, иск. Подготовит необходимые документы для взыскания морального и материального вреда.

Также вы можете обратиться к частному юристу по взысканию неустойки с застройщика. И в том и в другом случае выбирайте консультантов, работающих по предоплате. Затраты на их услуги включаются в иск и взимаются с ответчика.

Источник: https://kandeleria.ru/yuridicheskaya-pomoshh/kak-vzyskat-neustojku-s-zastrojshhika-za-prosrochku-po-ddu.html

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

  • Права дольщиков по ДДУ
  • ▶ Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
  • ▶ Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ
  • ▶ Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ
  • ▶ Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
  • ▶ Убытки при просрочке передачи по ДДУ
  • ▶ Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
  • Досудебный порядок
  • ▶ Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?
  • ▶ Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке?
  • ▶ Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ?
  • Подготовка к суду
  • ▶ Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция?
  • ▶ Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском?
  • ▶ Штраф 50 % от неустойки
  • ▶ Когда можно рассчитывать на положительный исход дела?
  • ▶ Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ
  • Судебное разбирательство и исполнение решения
  • ▶ Судебные заседания по делу
  • ▶ Как получить решение суда?
  • ▶ Самый быстрый способ исполнения судебного решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор долевого участия в строительстве — выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт.

Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре.

В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика.

Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла.

Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно.  Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.

  1. Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле:
  2. 1/150 Х СР Х КДП Х ЦД, где
  3. СР – ставка рефинансирования Банка России,
  4. КДП – количество дней просрочки,
  5. ЦД – цена договора.

С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7 %. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки. 

Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку. 

Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:

Источник: https://xn—-8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/vzyskanie-neustoiki-po-ddu-s-zastrojshchika

Неустойка за просрочку по договору долевого участия: все, что нужно о ней знать | Двитекс

Неустойка за просрочку по договору долевого участия: все, что нужно о ней знать

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать объект строительства дольщику в срок, указанный в договоре.

При этом срок передачи является существенным условием договора участия в долевом строительстве, отсутствие срока в договоре влечет признание такого договора незаключенным.

Иными словами, Росреестр откажет в регистрации договора участия в долевом строительстве, в котором отсутствует срок передачи. 

Таким образом, срок в долевом строительстве является очень важным параметром, поэтому законодатель устанавливает также ответственность застройщика за его нарушение. Важно учитывать, что норма Закона № 214, устанавливающая размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства, является императивной, иными словами, застройщик не может изменить размер ответственности договором.

Какой размер неустойки за просрочку по договору долевого строительства?

  • Неустойка по долевому строительству различается для физических и юридических лиц.
  • Для физических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.
  • Для юридических лиц неустойка по ДДУ составляет 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены ДДУ за каждый день просрочки.
  • Формула расчета неустойки за просрочку сдачи квартиры или иного объекта:
  • Неустойка за просрочку по ДДУ = Размер неустойки x Количество дней просрочки
  • Рассчитайте неустойку за просрочку сдачи квартиры по ДДУ онлайн на калькуляторе по ссылке.

Важные аспекты при взыскании неустойки по ДДУ

Часто дольщики задают вопрос: “Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?”. Отвечая на этот вопрос, мы выделили 4 важных аспекта, на которые стоит обратить внимание дольщику.

  1. 1. При расчете неустойки учитывается цена объекта по ДДУ, а не цена по договору уступки
  2. Если дольщик приобрел недвижимость не у застройщика по ДДУ, а третьих лиц по договору уступки права требования (включая случаи покупки у аффилированных с застройщиком лиц), то для расчета неустойки дольщик должен иметь копию первоначального ДДУ (между застройщиком и продавцом)
  3. Соответственно при расчете размера неустойки дольщик использует стоимость объекта недвижимости, указанную в первоначальном договоре уступки.
  4. Стоимость объекта недвижимости  ≠ стоимость уступаемых прав.

Застройщик несет ответственность в пределах стоимости объекта, указанной в первоначальном ДДУ, который подписывал застройщик.

Это относится и к случаям расчет неустойки за просрочку по ДДУ и случаям расторжения ДДУ (в противном случае дольщик мог бы уступать другому лицу по завышенной стоимости объект и новый дольщик требовал бы с застройщика сумму денег, которую застройщик не получал).

Данный аспект важно дольщикам учитывать при покупке недвижимости (если застройщик продает объекты ДДУ не напрямую, а через посредников по договору уступки, цена в первоначальном договоре и договоре уступки значительно отличается, то это свидетельствует о серьезных рисках покупки недвижимости, так как а) в случае расторжения ДДУ дольщик будет требовать только цены по ДДУ, а не всей уплаченной суммы б) деньги за объекты недвижимости получает не застройщик, а посредник, а при расторжении договора дольщик будете взыскивать деньги именно с застройщика, который может оказаться неплатежеспособным). Подробнее о рисках покупки квартиры по договору уступки читайте здесь.

  • 2. Важно правильно рассчитать период просрочки строительства по ДДУ, допущенной застройщиком
  • Для верного расчета неустойки дольщик должен правильно рассчитать просрочку застройщика.
  • Здесь стоит обратить внимание на следующее:
  • а) при расчете неустойки по ДДУ учитывается срок передачи объекта ДДУ, а не срок сдачи дома.

В ДДУ застройщик указывает 2 срока — срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи дольщику объекта по акту после ввода дома в эксплуатацию. Второй срок обычно отличается на несколько месяцев. И именно он учитывается при расчете периода просрочки по ДДУ. Просрочка по долевому строительству начинает течь со дня, следующего за днем окончания срока передачи объекта по ДДУ. 

  1. б) дата подписания акта приема-передачи включается в период просрочки.
  2. Пример:

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/neustoyka-za-prosrochku-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-vse-chto-nuzhno-o-ney-znat/

Ссылка на основную публикацию