Покупка квартиры по договору долевого участия в 2020: пошаговая инструкция

Юридическая база знаний › Строительство и оформление

Обновлено: 07.10.2018 534 просмотровПокупка квартиры по договору долевого участия в 2020: пошаговая инструкция

Особенности сделки

Ключевое различие между договором долевого участия (ДДУ) и купли-продажи состоит в том, что в первом случае дольщик получает право требования на конкретную квартиру в будущем, после окончания строительства. Предметом сделки по купле-продаже считается непосредственно объект недвижимого имущества – квартира.

При приобретении жилья на основании долевого участия требуется дождаться окончания строительства многоквартирного дома, ввода его в эксплуатацию и окончательной передачи квартиры новому владельцу.

Это необходимые этапы сделки, позволяющей покупателю оформить свое право собственности на жилье. Договор в обязательном порядке регистрируют в Росреестре. Иначе, он будет считаться недействительным.

Основные плюсы и минусы ДДУ

Среди ключевых преимуществ сделки можно отметить:

  • возможность приобретения абсолютно новой жилплощади;
  • застройщик связан гарантийными обязательствами;
  • у застройщика нет права самостоятельно менять итоговую стоимость жилья, она зафиксирована в документе;
  • в тексте договора оговариваются ситуации, при которых сделка может быть расторгнута;
  • предусмотрено наложение штрафов при несоблюдении условий контракта;
  • дольщик может накопить необходимые средства на покупку мебели, техники и прочих необходимых вещей в период строительства дома.

Отрицательными моментами договора считают:

  • существует риск, что застройщик окажется недобросовестным;
  • застройщик может быть признан банкротом, когда строительство еще не завершено;
  • по разным причинам строительство и ввод в эксплуатацию может затянуться;
  • оформление документов отнимает больше времени из-за обязательной регистрации;
  • четко установлены сроки выплат, окончательный расчет необходимо произвести до передачи квартиры.

Перед тем как приобретать жилье по ДДУ, важно взвесить все преимущества и возможные риски. Строительство могут заморозить на неопределенный срок, а недобросовестный застройщик исчезнуть вместе с деньгами дольщиков.

Пошаговая инструкция

Для исключения возможных рисков, связанных со сделкой, рекомендуют предварительно проконсультироваться с юристом или опытным риелтором. Они также могут оказать помощь при оформлении необходимой документации.

Долевое участие предполагает несколько стадий:

  • выбор компании-застройщика. Советуют тщательно изучить работу всех возможных компаний, рассмотреть все наиболее выгодные варианты;
  • определиться с категорией жилого помещения, изучить его технические параметры;
  • тщательно изучить условия, которые предлагает застройщик, а также документацию относительно деятельности компании;
  • проанализировать информацию о компании, были ли судебные процессы с ее участием, все ли объекты недвижимости были сданы вовремя;
  • выбор подходящей банковской организации, если планируется приобрести жилье в ипотеку;
  • выбрать компанию, которая будет обслуживать дом после завершения строительства. Впоследствии сменить управляющую компанию проблемно, поэтому важно подойти к этому вопросу ответственно;
  • оформление необходимых документов, заключение договора.

Договор долевого участия должен быть обязательно заключен в письменном виде. Он должен соответствовать требованиям ст. 4 п. 3 214-ФЗ.

В тексте соглашения устанавливается обязательство застройщика в указанный срок построить многоквартирный дом и передать одно из жилых помещений определенному дольщику.

Дольщик обязан произвести все предусмотренные выплаты в установленные в договоре сроки.

Содержание ДДУ

Сторонами подобного соглашения являются соинвестор или дольщик, и застройщик. Физическое лицо может стать дольщиком на любом этапе возведения дома. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Соглашение должно включать следующие данные:

  • описание недвижимого объекта, основанное на проектной документации застройщика. Фиксируется будущая планировка помещения, его площадь, этаж, на котором оно будет расположено;
  • сроки, в которые дом должен быть возведен, а жилплощадь передана новому владельцу;
  • фиксированная стоимость, которая не может быть изменена в одностороннем порядке;
  • способ внесения денежных взносов – сумма целиком или в рассрочку;
  • права и обязанности обеих сторон могут корректироваться по желанию застройщика и дольщика;
  • ответственность, которую несут оба участника соглашения при несоблюдении условий сделки;
  • условия, при которых договор может быть расторгнут;
  • дополнительные обстоятельства, включая порядок действий в форс-мажорных ситуациях.

К документу прилагается акт приема-передачи, при необходимости указываются выявленные недочеты. Договор подписывают обе стороны, застройщик ставит печать.

Если привлекается банковская организация, то необходимо указать ее реквизиты. Представитель банка ставит свою подпись и печать организации. Далее необходимо передать договор в Росреестр.

Его регистрация занимает до 5 дней, после чего ставится отметка о государственной регистрации.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Долевое строительство и материнский капитал

В случае с материнским капиталом следует руководствоваться ст. 7 256-ФЗ. Использовать материнский сертификат на долевое строительство возможно при внесении первоначального взноса. В Пенсионный фонд потребуется представить:

  • бланк сертификата;
  • паспорт матери либо паспорт доверенного лица при наличии доверенности, заверенной нотариусом;
  • если в долевом строительстве принимает участие второй супруг, то необходим документ о регистрации брака и паспорт супруга;
  • ДДУ, прошедший обязательную государственную регистрацию;
  • СНИЛС;
  • свидетельства о рождении детей.

Представленные документы рассматриваются представителями Пенсионного фонда в течение месяца. При вынесении положительного решения документы оформляются за 5 дней, перечисляются необходимые средства.

Если дом так и не был сдан в эксплуатацию вследствие мошеннических действий или банкротства застройщика, необходимо расторгнуть договор. При согласовании с пенсионным фондом материнский капитал может быть возвращен на счет матери.

Прочие особенности заключения договора о долевом строительстве

Дольщик считается полноправным собственником квартиры в новом доме после сдачи его в эксплуатацию и соблюдении всех пунктов заключенного соглашения. Основанием для оформления прав собственности станет подтверждение факта ввода дома в эксплуатацию, акт приема-передачи недвижимого объекта.

Если приобретение недвижимости осуществляется на основании соглашения о долевом участии, то гражданин имеет право на имущественный вычет.

Право возникает после составления акта приема-передачи должным образом. Дольщик передает заявление в местное отделение ФНС.

К нему прилагается бланк соглашения о долевом участии, подтверждение перечисления финансовых средств на счет застройщика, документ приема-передачи.

Если дольщик собирается передать права на жилплощадь другому гражданину, то составляется договор о переуступке недвижимости по договору долевого участия. У частного лица (нового владельца помещения) возникают те же права, что и были у предыдущего участника. Заключить подобное соглашение можно, если:

  • имеется согласие застройщика, который обязательно принимает участие в сделке;
  • все финансовые взносы уплачены вовремя и в полном объеме;
  • если погашение оставшейся задолженности по платежам происходит одновременно с передачей прав иному лицу;
  • договор переуступки зарегистрирован в органах государственной регистрации. Только в этом случае он считается действительным.

Нередки случаи двойных продаж квартир. Одна и та же жилплощадь может быть продана нескольким лицам.

Во избежание подобных ситуаций советуют рассматривать предложения только с договорами, зарегистрированными в соответствующих государственных инстанциях.

Прежде чем заключать подобное соглашение, необходимо тщательно изучить все имеющиеся документы, проанализировать репутацию компании-застройщика.

Покупка квартиры по договору долевого участия Ссылка на основную публикацию Покупка квартиры по договору долевого участия в 2020: пошаговая инструкция Покупка квартиры по договору долевого участия в 2020: пошаговая инструкция

Источник: https://pravbaza.ru/stroitelstvo-i-oformlenie/kak-kupit-kvartiru-po-ddu

Как правильно купить квартиру по ДДУ: пошаговая инструкция

› Квартирный вопрос › Квартира в новостройке › Как купить квартиру по договору долевого участия.(ДДУ)

24.11.2018 802 просмотровПокупка квартиры по договору долевого участия в 2020: пошаговая инструкция

Покупка жилья ответственный шаг, требующий крупного финансового вложения. При приобретении жилья на этапе строительства является обязательным заключение договора долевого участия.

Сторонами договора является непосредственно покупатель и застройщик, который на основании определенных документов занимается возведением комплекса.

В данной статье мы расскажем, как правильно купить квартиру по ДДУ и не попасть на уловки мошенников, а также рассмотрим преимущества сделки.

Что такое ДДУ

ДДУ (договор долевого участия) – один из вариантов покупки жилого помещения, которые приобретают на этапе строительства. Другими словами, это соглашение, заключенное между организацией, которая осуществляет возведение дома и покупателем, где последний отдает денежные средства, а первый обязуется в определенное время достроить и предоставить жилое помещение.

Что должен содержать договор

Существуют пункты, которые обязательно должны прописываться в договоре:

  1. Данные строительной организации и покупателя;
  2. Характеристика жилого помещения, который будет предоставлен по истечению времени (тип отделки, наличии окон, дверей);
  3. Данные квартиры (адрес, предполагаемый номер, размер);
  4. Стоимость, которая должна быть указана за ( один метр квадратный,  жилье в целом.

    )

  5. Размер первоначального взноса, полученный застройщиком от покупателя. Если он был получен в виде материнского капитала, необходимо так же фиксирование номера документа и разрешения.

    График платежей при покупке недвижимости в ипотеку;

  6. Дату и подписи граждан, между которыми заключается сделка;
  7. Дату получения ключей;
  8. Иные обязательства и условия, которые имеют индивидуальное содержание;
  9. Гарантийный срок, во время которого покупатель может предъявить претензия за некачественную постройку.

Нет стандартной формулировки договора, в которую нужно вписать только данные. Договор индивидуален у каждого покупателя, в него можно внести свои коррективы или убрать то, что предложила компания. 

Преимущества и недостатки договора

К плюсам можно отнести:

  1. Покупку жилого помещения в новом доме;
  2. Во время возведения дома, покупатель может накопить денежные средства на минимальный объем техники и мебели;
  3. Сумма, которая прописана в договоре не может изменяться с течением строительства, а соответственно застройщик не вправе взымать с покупателя дополнительную плату;
  4. Все конфликтные ситуации и споры так же вносятся в договор, который является документом, имеющий юридическую силу;
  5. Штрафы и санкции, применяемые к строительной фирма за не сданный в срок объект.

Минусами являются:

  1. Недобросовестные застройщик, поэтому рекомендуют перед подписанием уточнить данные и получить максимальное количество отзывов, чтобы получить полную картину о фирме;
  2. Компания может не уложиться в прописанный срок;
  3. Банкротство строительного подряда.

Перед покупкой жилья необходимо тщательно выбирать фирму, которая зарекомендовала себя долгие годы как порядочного застройщика, которому не опасно отдать денежные средства.

Пошаговая инструкция

  • Выбрать банк, если необходим заемные средства.

Определиться с суммой, которую покупатель сможет выделить на данный момент. В случае если денежных средств не хватает или их вообще нет можно оформить жилье в ипотеку или же добавить материнский капитал. Соответственно необходимо выбрать банк. Кредитное учреждение должно отвечать требованиям:

  1. Выгодная ставка по ипотечному кредитованию;
  2. Наличие дополнительных сумм, которые выражены в виде дополнительной страховки;
  3. Размер штрафных санкций, если не последует очередной платеж;
  4. Навязывание дополнительных услуг в виде смс-оповещения, годового обслуживания, напоминания и т.д.

Стоит и учитывать:

  1. свои финансовые возможности, объективно какую сумму вы сможете выделить из бюджета без ограничения своих потребностей. Специалисты считают, что ежемесячный платеж должен составлять 20% от всего дохода, максимальным процентом является 50%.

  2. кредитную историю. Некоторые ошибочно думают, что если история отсутствует, то это хорошо, вовсе нет.  Отсутствие кредитной истории лишь означает то, что для банка вы являетесь чистым листом бумаги, где может быть написано, как хорошее, так и плохое.

Если гражданин имеет денежные средства на покупку, то можно начать со 2 пункта

Данному пункту следует уделить внимание и найти максимум информации после которой составит свое мнение о фирме.

Организация, которая существует на рынке строительства не один десяток лет в любом случае будет иметь отзывы хорошие и плохие, но не смотря на их наличие стоит так же уточнить наличие документации, без которой строительство не будет осуществлять в соответствии с законодательством:

  1. Проект;
  2. Разрешение от администрации на возведение постройки (право на земельную собственность, на которой будет осуществляться постройка;
  3. Наличие договора долевого строительства, который для ознакомления и консультации можно показать дипломированным специалистам;
  4. Аудиторское заключение;
  5. Фотографии уже возведенных объектов.

Если застройщик отказывается предоставить вышесказанную документацию, то покупатель имеет право написать жалобу в органы, осуществляющие контроль. В 80% случаев отказ говорит об отсутствии документов.

Важно и обратить внимание на:

  1. Выписку из единого государственного реестра юридических лиц;
  2. Наличии устава.

Договор долевого участия могут заключать далеко не все застройщики, а лишь те, которые имеют на это право. Право может быть выражено в виде:

  1. Государственного право на землю, где будет осуществляться строительство;
  2. Уставной капитал должен быть более 2,500,000 рублей;
  3. Полученное разрешение от Госстройнадзора.

Кроме всего вышесказанного у фирмы не должно быть задолженности по уплате налогов в бюджет и отсутствие ограничения на функциональность со стороны правоохранительных органов.

Если в сделке присутствовал банк, то необходимо уточнить перечень строительных организаций, с которыми он сотрудничает, после этого выбирать. Так как покупатель может найти достойного застройщика, а банк с ним не сотрудничает.

  • Выбор управляющей компании, которая после сдачи дома будет обслуживать его.
  • Наконец оформление самого договора. Все, что должен включать дорого мы уже рассмотрели. Данные необходимо перед подписью тщательно проверять не спеша, любая ошибка в букве или цифре может стать крупной проблемой и омрачит такую покупку.

Если у покупателя отсутствует время на выбор и проверку этим может заняться риелтор. Стоимость услуг в разных городах и агентствах разные. Цена достаточно высокая и может составлять несколько платежей по ипотеке именно поэтому некоторые выбирают самостоятельно занимать всем процессом без риэлтора

Важно быть внимательным на каждом этапе подбора застройщика или банка, если доверяете это третьим лицам, то необходимо так же осуществлять их контроль.

Приобрести недвижимость можно и по переуступке. Переуступка простыми словами означает передача своих прав на имущество другому человеку.

Договор долевого участия по переуступке имеет несколько участников:

  1. Продавец;
  2. Покупатель;
  3. Застройщик.

Первоначально продавец и застройщик заключает договор.

После выполнении обязательств застройщиком (возвести дом) и продавцом (на тот момент он является покупателем и должен оплатить жилое помещение в полном объеме), последний может найти покупателя на уже его собственность.

Но уступка прав обязательно согласовывается с застройщиком, зачастую это прописано в договоре.

Купить недвижимость можно у частного лица. Обязательным условием будет полностью погашенная сумма самой жилой площади (если это был ипотечный займ) и отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

Сроки и стоимость оформления

Зарегистрировать договор долевого участия можно несколькими способами:

  1. Обратившись в Росреестр;
  2. МФЦ;
  3. В электронном виде.

Размер пошлины в обоих случаях составляет:

  • Физическому лицу – 350 рублей;
  • Юридическому лицу – 6000 рублей.

В зависимости от предоставленных услуг и банка сумма может варьироваться

Специалист органа Росреестра имеет право вернуть документы, если обнаружит неправильные данные или фальшивые документы. В случае с данными необходимо исправить и отправить ещё раз.

После подачи документов следует тщательно отслеживать статус заявки, это можно сделать такими способами:

  • На расписке будет указан контактный телефон специалиста, которому можно позвонить и уточнить;
  • Запрос онлайн, который можно подать, не выходя из дома. Для осуществления запроса необходимо знать кадастровый номер жилого помещения, если же отсутствует возможность уточнить такие данные, то можно заполнить графу паспортные данные с учетом того, что хозяин паспорта — это покупатель. Стоимость составит 200 рублей с физического лица.

Заключение

Наличие договора долевого участия сможет обезопасить потенциальных покупателей от мошенничества и вовлечения в незаконные действия. Только при наличии такого документа при окончании строительства можно получить право собственности. Все действия, которые осуществляют стороны, должны обязательно быть задокументированы и отражены в договоре. Как купить квартиру по договору долевого участия.(ДДУ) Ссылка на основную публикацию Покупка квартиры по договору долевого участия в 2020: пошаговая инструкция Покупка квартиры по договору долевого участия в 2020: пошаговая инструкция

Источник: https://washepravo.ru/kvartirnyj-vopros/kvartira-v-novostrojke/pravilno-kupit-kvartiru-po-ddu/

Как продавать квартиру в новостройке?

Последнее обновление: 29.06.2019

Вопрос:

Я хочу продать свою квартиру в новостройке. Как это сделать? Дом только что сдан, но право собственности еще не оформлялось.

Покупка квартиры по договору долевого участия в 2020: пошаговая инструкцияОтвет:

Продать квартиру в новостройке гораздо проще, чем сделать то же самое на вторичном рынке жилья. Проще не в смысле поиска Покупателя, а в смысле подготовки и оформления сделки. Почему?

Потому что у квартиры в новостройке нет правовой истории, и нет необходимости собирать и проверять большое количество документов, изучая принадлежность прав собственности и прав пользования на квартиру. Это первичный рынок, и ни того, ни другого здесь нет. А что тогда есть? Как продать здесь квартиру?

А есть тут только права требования на квартиру в строящемся доме. И даже если дом фактически уже построен и сдан госкомиссии, все равно до подписания Акта приема-передачи квартиры, дольщик может продать ее только по Договору переуступки прав требования.

Почему именно до подписания Акта приема-передачи, а не до оформления права собственности? Потому что после передачи квартиры дольщику (по Акту), Застройщик формально выполняет свои обязательства по договору, и у дольщика пропадает право требования к нему.

Если же дольщик уже принял квартиру по Акту, но право собственности на квартиру еще не оформил (а это оформление может растянуться на несколько месяцев), то он оказывается в некотором подвешенном состоянии.

Прав требования у него УЖЕ нет, а прав собственности ЕЩЕ нет. И в этом состоянии дольщик юридически имеет право продать квартиру только по Предварительному договору купли-продажи.

Но Покупатели очень неохотно отдают деньги под такой вид договора, поэтому квартиры в новостройках продают либо до подписания Акта приема-передачи – по Договору переуступки прав требования, либо уже после получения права собственности – по обычному Договору купли-продажи.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Как продать квартиру по переуступке прав?

Покупка квартиры по договору долевого участия в 2020: пошаговая инструкцияСразу оговоримся, что речь далее пойдет только о переуступке права по Договору долевого участия (ДДУ). Хотя вообще-то уступать права можно и по другим типам договоров с Застройщиком, только эти договоры уже относятся к серым схемам покупки новостройки. По закону Девелопер может привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья только по ДДУ, в соответствии с законом ФЗ-214. Именно этот вариант мы и рассмотрим.

В этом законе (ФЗ-214) в статье 11 указано право дольщика на выход из проекта путем уступки (переуступки) прав требования по ДДУ.

Из чего следует, что дольщик имеет право продать свои права требования на квартиру в новостройке любому лицу независимо от согласия Застройщика (если иное не оговорено в договоре ДДУ с Застройщиком).

Но есть одна оговорка: если дольщик еще не рассчитался полностью с Застройщиком за квартиру, то его согласие здесь уже нужно обязательно.

А вместе с переуступкой прав требования в таком случае одновременно происходит и перевод долга на нового дольщика.

Задаток или аванс – какую форму предоплаты применяют в сделках купли-продаже квартир? Смотри по ссылке в Глоссарии.

Процесс продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования можно свести к нескольким основным этапам. Для этого дольщику нужно будет:

  1. Определить цену продажи квартиры;
  2. Разместить рекламные объявления о продаже;
  3. Показать Покупателю квартиру, если она уже достроена;
  4. Предоставить Покупателю для ознакомления ДДУ и платежки, подтверждающие произведенную Застройщику оплату;
  5. Договориться об условиях расчетов;
  6. Подготовить и подписать Договор уступки прав требования;
  7. Зарегистрировать Договор уступки в Росреестре.

Пройдемся по этим пунктам чуть подробнее.

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Определиться с ценой продажи квартиры в новостройке никакого труда не составляет. Фактически, за нас это уже сделал Застройщик. Именно его текущий уровень цен на квартиры в этом доме мы и берем за основу.

Так как в нашей новостройке продается целый ряд квартир на одинаковых условиях и в одинаковом состоянии, то импровизировать с ценой у нас вряд ли получится.

Поэтому просто пристраиваемся в установленный Застройщиком уровень цен на аналогичные квартиры в доме и, в зависимости от желаемой скорости продажи, можем добавить или убрать 2-3% от цены Застройщика.

Для рекламы своей квартиры сегодня вполне достаточно интернета.

Как составлять и где размещать объявление о продаже квартиры, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, на соответствующем шаге.

В данном случае принцип рекламы квартиры на первичном рынке мало чем отличается от рекламы на вторичном. Кроме того, Покупатель уже имеет представление о доме и о квартирах в нем, благодаря рекламе Застройщика.

Если у Застройщика еще продолжаются активные продажи в этом доме, то можно обратиться к нему в отдел продаж с просьбой о реализации и нашей квартиры заодно с остальными. Это может ускорить продажу, но придется смириться с потерей некоторой суммы за услуги по реализации.

В каких случаях требуется согласие супруга на продажу квартиры? И когда такое согласие не нужно? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Если дом достроен и квартира пригодна для осмотра (даже в виде бетонной коробки), то не стесняемся провести там небольшую экскурсию для Покупателя. Лучше заранее позаботиться о том, чтобы внутри помещений было чисто и светло: убираем строительный мусор и вешаем лампы поярче.

С документами тут все просто – показываем Покупателю наш Договор долевого участия (ДДУ), права по которому мы и будем ему переуступать. Подтверждаем платежными выписками все произведенные по этому договору платежи (Покупатель может сам дополнительно запросить у Застройщика акт сверки платежей).

Сюда же добавляем согласие банка на уступку прав (если мы приобретали эту квартиру в ипотеку). И сверху кладем нотариально заверенное согласие супруги на уступку (если квартира у нас в совместной собственности супругов).

Далее уведомляем Застройщика о своем намерении продать квартиру по переуступке прав. Если по условиям нашего ДДУ с Застройщиком, его письменное согласие на переуступку там оговорено, то он может потребовать некоторую сумму за это согласие. Придется дать. Здесь все по закону.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Следующим шагом мы договариваемся с Покупателем об условиях передачи денег за квартиру (подробно о способах денежных расчетов в сделках – см. по ссылке в Глоссарии).

После этого составляем и подписываем собственно Договор уступки (форму этого договора можно взять у Застройщика) и отдаем его в Росреестр на регистрацию. Подробнее о составе, нюансах и условиях заключения Договора уступки прав требования на квартиру (включая его образец) – см. по ссылке.

На этом продажа квартиры в новостройке завершена. Акт приема-передачи квартиры новый дольщик будет подписывать уже с Застройщиком без нашего участия.

И что самое для нас приятное, все возникшие потом проблемы с приемкой квартиры, с оформлением прав собственности и тому подобное, Покупатель будет решать тоже уже с Застройщиком, а не с нами.

Для этого мы и передали ему все права требования.

Нам же останется только забрать зарезервированные деньги за квартиру после регистрации Договора уступки.

Как и куда подавать документы для регистрации сделки с квартирой? Перечень документов и сроки регистрации – смотри в Глоссарии по ссылке.

Когда лучше продавать новостройку?

Покупка квартиры по договору долевого участия в 2020: пошаговая инструкцияОт того, когда именно мы будем продавать свои права требования на квартиру в новостройке, будет зависеть и цена этой продажи. Конечно, наша цена вынуждена будет держаться в русле текущих цен, установленных Застройщиком в том же доме, но надо понимать, что цены Застройщика точно так же зависят от того, когда именно происходит реализация квартир. Что здесь влияет на текущую цену?

Прежде всего, цена будет определяться стадией готовности строящегося дома. Для новостроек это определяющий фактор. Самая низкая цена – на начальных стадиях строительства. Самая высокая – после сдачи дома в эксплуатацию.

Кроме того, на цену влияют сезонность рынка недвижимости и макроэкономические факторы экономики. Высокими сезонами (т.е.

периодами увеличение спроса) традиционно считается время с середины сентября до середины декабря (после летних отпусков и до новогодних праздников), и – с февраля по майские праздники. В остальные месяцы спрос, чаще всего, падает и цены соответственно слегка проседают за ним.

Что касается макроэкономических факторов (скачков курсов валют, структурных проблем в финансовой или строительной отраслях и т.п.), то здесь уже при планировании продажи надо полагаться на текущий анализ рынка и ценовых трендов.

При продаже квартиры, не напиши лишнего в документах. В чем здесь подвох – смотри по ссылке.

Как продать квартиру в новостройке без налога?

В Договоре уступки прав требования мы будем указывать сумму, за которую мы уступаем эти права Покупателю. От этой суммы будет зависеть размер налога с продажи нашей квартиры в новостройке.

Налог на доходы физлиц (НДФЛ) возникает здесь в случае получения дохода от разницы между покупкой и продажей нашей новостройки. И 13% с этой разницы мы обязаны отдать государству. Но если сумма продажи (переуступки прав) каким-то чудом оказалась равной сумме, за которую мы эту квартиру ранее покупали у Застройщика, то налогооблагаемая база у нас будет равна нулю.

Подробнее о налогах и налоговых вычетах при продаже квартир (с примерами расчетов) – см. по ссылке в Глоссарии.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-1/kak-prodat-kvartiru-v-novostrojke/

Порядок действий при покупке квартиры по ДДУ — ЮК "Хелп ДДУ"

Приобретение недвижимости — ответственный шаг, и требуется приложить максимальное количество усилий, чтобы обезопасить себя при оформлении подобной сделки.

В последнее время пользуется большой популярностью покупка квартиры по договору долевого участия, так как такая недвижимость стоит на порядок дешевле — но, к сожалению, и при этом способе велик шанс столкнуться с мошенниками.

Перед приобретением жилья этим способом рекомендуется обратиться к юристам, оказывающим услуги в данной области — они не только подскажут, на что следует обратить внимание, но и окажут полное сопровождение сделки по ДДУ.

Покупка квартиры по ДДУ, пошаговая инструкция представлена ниже – она содержит рекомендации по выбору банка, застройщика, обслуживающей компании, а также иные важные сведения.

Когда речь идет о такой важной сделке, как покупка квартиры у застройщика, порядок действий предусмотрен следующий:

  1. Выбор кредитного учреждения (в случае, когда гражданин планирует приобрести жилье с привлечением денежных средств банка);
  2. Выбор строительной фирмы;
  3. Выбор обслуживающей компании;
  4. Оформление документации.

Каждый из этих пунктов более подробно описан ниже.

Если для приобретения недвижимости планируется оформить ипотечный кредит, то в первую очередь необходимо выбрать банк, предлагающий наиболее выгодные условия  — и только после этого саму недвижимость (т.к.

заемщик может выбрать квартиру только из вариантов, предложенных банком — а они соглашаются сотрудничать не со всеми строительными компаниями).

Перед подачей заявки в банк, необходимо уточнить ряд важных моментов:

  • Наличие обязательных страховок (согласно законодательству обязательно наличие страховки залогового объекта, но некоторые кредитные учреждения обязывают заемщиков приобрести дополнительные, что неизбежно влечет за собой незапланированные траты);
  • Размер штрафов в случае просрочки (условия у банков различны и если в одном случае кредитное учреждение предусматривает наложение небольших штрафов, то в других их размер может превышать сумму ежемесячного платежа);
  • Наличие дополнительных платных услуг, использование которых является обязательным.

Когда банк выбран, можно приступать к подготовке документов и оформлению кредита. Если же ипотека не планируется, и гражданин хочет участвовать в строительстве, используя собственные денежные средства, то можно сразу приступать ко второму пункту — выбору застройщика.

Покупка квартиры по договору долевого участия в 2020: пошаговая инструкцияБольшое внимание, перед тем как заключить сделку, необходимо уделить выбору застройщика. При выборе требуется ознакомиться с имеющимися отзывами — рекомендуется уделять внимание отрицательным т.к. именно они, как правило, являются наиболее информативными. Если строительная фирма существует на рынке не первый год, то отзывы о ней будут в любом случае — как положительные, так и отрицательные. Помимо отзывов в сети, необходимо изучить имеющуюся у компании документацию — согласно ст. 3.1 214-ФЗ она должна быть размещена в открытом доступе на официальном сайте застройщика и содержать следующие документы:

  • Проектную декларацию;
  • Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства;
  • Аудиторское заключение о коммерческой деятельности фирмы;
  • Разрешение на постройку;
  • Документация, подтверждающая права компании на участок земли (на территории которой планируется осуществлять постройку);
  • Проект договора участия в долевом строительстве (данный проект возможно распечатать и показать юристам, которые с ним ознакомятся и предоставят необходимые рекомендации);
  • Способы обеспечения фирмой обязательств по договору участия в долевом строительстве;
  • Фотографии объектов, создаваемых компанией с привлечением денежных средств участников.

Если компания по каким-либо причинам отказывает в предоставлении документации для ознакомления — в большинстве случаев это связано с наличием в них недостатков.

Участник, в свою очередь, вправе подать жалобу на нарушения в контролирующий орган, который привлечет компанию к административной ответственности по ст. 14.

28 КоАП РФ, а если будут установлены признаки преступления, то и к уголовной.

Особое внимание необходимо обратить на следующую документацию:

  • Устав;
  • Свидетельство о постановке компании на учет в МРИФНС;
  • Выписка ЕГРЮЛ.

Это основная документация, подтверждающая, что деятельность организации легальна.

Также важно знать, что застройщик вправе заключать ДДУ только в установленных ФЗ-214 случаях:

  • Компания осуществила государственную регистрацию права земли, на которой она планирует осуществить строительство. Земля может быть как собственностью застройщика, так и находиться в аренде.
  • Застройщиком должно быть получено разрешение на строительство дома, выдаваемое Госстройнадзором. Это разрешение подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента.
  • Уставной капитал компании должен быть оплачен в полном объеме. Размер уставного капитала напрямую зависит от площади объекта долевого строительства и колеблется от 2,5 млн. до 1,5 млрд. рублей.
  • В отношении компании не проводится процедура ликвидации (данные сведения возможно уточнить в налоговой, на сайте Высшего Арбитражного суда или Вестника государственной регистрации — эта информация находится в открытом доступе и ее может получить любой желающий).
  • Компания, планирующая осуществлять строительство, не была признана арбитражным судом банкротом.
  • Застройщик не занесен в реестр недобросовестных участников аукционов, связанных с земельными участками.
  • Строительная компания не занесена в реестр недобросовестных поставщиков, подрядчиков либо исполнителей.
  • Если в отношении строительной фирмы не было вынесено решения о приостановлении деятельности.
  • У компании нет задолженности по налогам и сборам, а также другим обязательным платежам.

Кроме того, рекомендуется уточнить о наличии у фирмы банковских программ — даже в случае, если покупатель не планирует их использовать. Т. к. кредитными учреждениями, как правило, не предоставляется ипотека на квартиры в домах, строительство которых осуществляет компания с сомнительной репутацией и перед началом сотрудничества каждый застройщик проверяется представителями банков.

Перед заключением ДДУ также необходимо уточнить сведения о фирме, которая будет осуществлять обслуживание дома после его сдачи. Нередко компании устанавливают сравнительно высокую плату за предоставление услуг (в этом случае дополнительные ежемесячные траты неизбежны).

Эти сведения можно уточнить как в самой компании, которая будет осуществлять обслуживание, так и у жильцов домов, пользующихся ее услугами. Также возможно поискать отзывы в сети Интернет.

Как показывает практика, поменять обслуживающую компанию достаточно сложно — именно поэтому не стоит игнорировать данный пункт.

Покупка квартиры по договору долевого участия в 2020: пошаговая инструкцияДоговор обязательно должен быть заключен в письменной форме. Не стоит заключать другие виды договоров (в том числе и предварительных) — т.к. на них никакие гарантии не распространяются. Договора на долевое участие должны содержать следующую информацию:

  • Подробное описание объекта, строительство которого ведется, а также самой квартиры;
  • Дата, когда застройщик планирует завершить строительство (по истечение этого срока дольщик вправе обратиться в суд);
  • Гарантийный срок на инженерно-техническое оборудование, коммуникации и саму квартиру (3 года для коммуникаций и инженерно-технического оборудования гарантия должна составлять минимум 3 года, для квартиры — 5 лет);
  • График выплат, полная стоимость недвижимости, размер ежемесячных выплат;
  • Ответственность сторон (в этом пункте должна описываться не только ответственность участника долевой застройки, но и самой строительной компании).

Важно проконтролировать, чтобы в договоре не было неточностей, а также сведений, которые можно было бы трактовать двояко.

Учтя все пункты, которые содержит пошаговая инструкция, будущий участник сможет обезопасить себя от недобропорядочных застройщиков и финансовых потерь.

Если вы приняли решение приобрести недвижимость и хотите, чтобы сделка прошла безопасно, Общество защиты прав дольщиков готово оказать необходимое содействие.

Если спор с застройщиком уже существует и необходима помощь в его разрешении, вы также можете обратиться к нам. Мы имеем большой опыт в данной отрасли, что дает гарантию предоставление качественных услуг.

Для связи с нашими специалистами вы можете использовать раздел «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/pokupka-kvartiry-po-ddu-poshagovaya-instruktsiya

Изменения в законе о долевом строительстве с 2020 года

Проектное финансирование жилых помещений с привлечением средств кредитных учреждений стартовало в 2020. Фактически, реформа отменяет ДДУ. К заключению таких договоров привыкли граждане, решившие приобрести жилые помещения с «фундамента», в недостроенном объекте. Новая схема в покупке жилья изменит рынок жилой недвижимости.

По замыслу, нововведения призваны уменьшить число вкладчиков, не получивших жилье. Вложившиеся в строительство россияне, не будут больше рисковать собственными деньгами, а жилье будет покупаться уже в доме, который полностью готов.

Экроу – счета

Денежные средства от населения при возведении домов могут привлекаться только с использованием специальных счетов. Это экроу-счета, действующие с 1 июля нынешнего года.

На каждого из вступивших в долевое строительство будет оформляться счет. И это не будет возможным без участия банка. В ДДУ будут принимать участие уже не две, а три стороны.

Это кредитное учреждение, вкладчик и застройщик.

В.Путин поручил чиновникам, относящимся к исполнительной ветви власти, разработать и утвердить критерии, которые учитывают готовность МКД и число оформленных ДДУ после июля 2019 года. До этого времени окончание строительных работ будет происходить по старой схеме.

Определение ДДУ

Долевая схема возведения домов многоквартирного типа представляет собой вид инвестиционной деятельности. В этом процессе россияне вкладывают в строительство собственные деньги. Иными словами, финансируют деятельность застройщика. В процессе сотрудничества принимают участие следующие стороны:

  1. Застройщик: это фирма, которая взяла в аренду или на праве бессрочного пользования землю. На участке строительная фирма возводит многоквартирный дом. Дольщики привлекают свои средства.
  2. Депонент: гражданин, организация. Эта сторона договора вкладывает финансы в возведение дома. Задача – дальнейшее получение жилого помещения.

ДДУ – это в письменном виде контракт. Его пункты описывают условия, на которых проводится сделка. Он регистрируется: правило устанавливает ст. 4, п. 3 N214 ФЗ.

Регистрация ДДУ занимает один месяц. Помещение становится имуществом дольщика после введения дома в эксплуатацию, подписания акта приема-передачи.

ДДУ заканчивает правовое действие после исполнения сторонами всех условий.

Последние новости

В 2000-х годах дольщиков часто обманывали. Мошенничество содержалось в том, что люди, которые вкладывались в жилое строительство, не получали вовремя свои квартиры, либо застройщик десятилетиями не достраивал дом. В крайнем случае, застройщик просто исчезал с рынка вместе с инвестициями граждан.

Несколько исправил ситуацию принятый N214 – ФЗ. Он обязал регистрировать ДДУ. Это помогло избавиться от нелегальных схем строительства. Но до конца нерадивые застройщики не исчезли с рынка. По федеральному реестру, свыше 30000 дольщиков находятся в статусе обманутых.

Этапы, ведущие к реформе:

  1. 2010 год: впервые возникли предложения, в которых высказывалась мысль об отмене ДДУ.
  2. Через 5 лет Игорь Шувалов принял решение отменить ДДУ к 2020 году. Но планировалось, что это будет проходить по этапам.
  3. Два года назад (2017) М.Мень, будучи чиновником строительства и ЖКХ, назначил переход на проектное финансирование застройки на замену ДДУ.
  4. В.Путин во время телефонной линии с россиянами (2018 год), дает указание министрам выйти на новые, более усовершенствованные способы приобретения жилых помещений к летнему сезону 2020.
  5. В 2018 (4 квартал) в N478 ФЗ были внесены изменения в законодательство РФ.
  6. Кроме того, было решено, что необходимо достроить жилые дома по – старому.

Предупреждение

Весной 2019 вступило в правовую силу Постановление Правительства. Оно было издано во исполнение указания Президента. N480 Постановление утвердило показатели готовности строительного объекта. А также утвердило условия, при которых строительная фирма вправе рассчитывать на деньги от населения.

Без экроу-счетов достраивать дом можно. Но при степени его готовности не менее 30%. Число оформленных ДДУ – не менее 10% от общей площади квартир в доме.

2019 год

Реформа была введена в целях решения проблемы дольщиков, обманутых ранее. В РФ продумали разные варианты возведения домов. Теперь оно происходит с привлечением займов от банков, а также применением экроу-счетов. На них будут находиться финансы вкладчиков в строительство вплоть до его окончания.

С лета 2019 года в РФ отказываются от ДДУ, и они более не заключаются. Считается, что станет гарантией законности строительства. В частности, ужесточены требования, предъявляемые к застройщикам. В результате недобросовестные застройщики уйдут с рынка.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/izmeneniya-v-dolevom-stroitelstve.html

Покупка квартиры по договору долевого участия

Покупка любого вида недвижимости – это ответственное решение. Для того, чтобы максимально обезопасить себя от такой сделки следует приложить огромные усилия. На сегодняшний день по прежнему популярностью пользуется покупка квартиры по договору долевого участия (ДДУ).

Такое жилье стоит, как правило, дешевле, так как приобретается еще на стадии строительства и напрямую от застройщика. Однако такая покупка также может нести в себе некоторые риски, поэтому перед тем как заключить такой вид сделки, следует проконсультироваться с юристами, специализирующимися в этой отрасли.

В статье рассмотрим порядок действий покупателя, решившего купить квартиру по ДДУ.

При покупке квартиры напрямую от застройщика, действия покупателя будут следующими:

  1. Для начала стоит определиться со способом оплаты за квартиру. Довольно часто сегодня граждане стараются оформить ипотечный кредит. В этом случае на первом этапе следует выбрать кредитной организации, в которой для покупателя выгоднее оформить ипотечный кредит.
  2. После этого определяются с выбором строительной компании, с которой будет заключаться ДДУ;
  3. На следующем этапе выбирают обслуживающую компанию;
  4. Последним этапом идет оформление договора.

Рассмотрим каждый из этих этапов подробно.

Выбор кредитной организации

В том случае, если покупка квартиры планируется в ипотеку, то первым делом выбирают банк.

На сегодняшний день существует довольно большое количество банков, которые предлагают наиболее выгодные условия.

Кроме того, банки в основном сотрудничают со строительными компаниями, предлагающими квартиры в новостройках. Перед тем, как подать заявку на кредит, у сотрудников банка нужно выяснить некоторые нюансы:

  • Наличие страховки. Наличие страховки по залоговому объекту обязательно, однако некоторые банки стремятся помимо обязательной страховки включить также и дополнительную, что ведет к увеличению затрат;
  • Какие штрафы ожидают заемщика в случае просрочки очередного платежа. Каждый банк предлагает свои условия, одни могут предусмотреть минимальный размер штрафа, а другие – огромный, превышающий даже сумму ежемесячного взноса;
  • Иные дополнительные услуги, которые банк предлагает на платной основе, обязательные.

После выбора банка следует сбор документов для оформления кредита.

Выбор застройщика

Перед заключением сделки также следует уделить внимание выбору застройщика.

Для этого можно ознакомиться с существующими отзывами о строительной компании, особое внимание при этом уделяя отрицательным отзывам.

Самыми информативными, как правило, являются отрицательные отзывы, основываясь на них можно принять какие-либо меры чтобы обезопасить себя ( статью ⇒ Покупка доли в квартире: пошаговая инструкция).

Помимо этого по застройщику изучают документацию, найти которую можно на сайте строительной компании с свободном доступе. Речь идет о следующих документах:

  • Проектная декларация;
  • Разрешение на ввод в эксплуатацию строительных объектов;
  • Заключение аудиторов о финансовой деятельности компании;
  • Имеющееся разрешение о застройке;
  • Правоустанавливающие документы на землю, на которой будет вестись строительство дома;
  • Проект ДДУ (проект следует запросить заранее, для того, чтобы его можно было показать юристам);
  • Варианты обеспечения компанией обязательств по ДДУ;
  • Фото уже возведенных компанией объектов.

Важно! Если строительная компания отказывается предоставить для ознакомления документация, скорее всего это означает, то застройщик имеет какие-либо недостатки, которые пытается скрыть. Правом покупателя в этом случае является возможность подать жалобу в контролирующие органы, которые привлекут застройщика к ответственности.

Запросить также следует и учредительные документы, так как они является основным доказательством того, что деятельность компании является легальной. К таким документам относят Устав, Свидетельство о регистрации и выписка из ЕГРЮЛ.

Когда застройщик вправе заключать ДДУ

Покупателю, заключающему ДДУ следует знать, что строительные компании заключать такого вида сделки вправе в следующих случаях (214-ФЗ):

  • Если застройщик оформил госрегистрацию земли, на которой планируется строительство дома. При этом земля не обязательно может быть собственностью застройщика, она может находиться и в аренде;
  • Застройщик должен иметь разрешение, которое выдает Госстройнадзор на строительство объекта. Наличие такого разрешения говорит о том, то проектная документация соответствует требованиям градостроительного регламента;
  • Уставный капитал застройщика оплачен должен быть полном объеме. Он должен составлять определенный размер: от 1,5 до 2,5 млрд. рублей;
  • В отношении застройщика не проводят процедуру ликвидации (уточнить так ли это можно а налоговом органе, либо на сайте Высшего Арбитражного суда. Такая информация не является конфиденциальной и находится в свободном доступе.
  • Застройщик не признан банкротом, либо отсутствует решении о приостановлении деятельности;
  • Строительная компания не занесена в реестр недобросовестных участников аукциона по земле;
  • У компании нет задолженности по налогам и сборам.

Важно! Если покупатель оформляет ипотеку, то следует иметь ввиду, что банки проводят проверку тех компаний, с которыми работают. Если у компании репутация сомнительная, банки отказываются с ними работать.

Как выбрать обслуживающую компанию

До заключения ДДУ покупатель также собирает сведения о компании, которая будет заниматься обслуживанием дома после того, как он будет сдан. При этом заранее можно выяснить какие суммы будут взимать за предоставление услуг.

Сведения по оплате можно получить либо у самой компании, либо жильцов иных домов, обслуживаемых данной компанией.

Игнорировать этот этап не стоит, так как обслуживающую компанию поменять в будущем будет достаточно сложно ( статью ⇒ Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником).

Заключение ДДУ

Заключается договор в письменной форме, при этом следует обратить внимание на наличие следующей информации:

  • Описание самого объекта строительства, а также приобретаемой квартиры;
  • Дата завершения процесса строительства;

Важно! Покупателю следует знать, что при нарушении срока сдачи объекта в эксплуатацию, он вправе выставить застройщику претензию с выплатой неустойки.

  • Предоставляемый застройщиком гарантийный срок по инженерно-техническому оборудованию, коммуникациям, а также по самой квартире. (для квартиры гарантийный срок обычно составляет 5 лет, по иному обслуживанию – 3 года);
  • График оплаты, общая стоимость приобретаемой квартиры;
  • Ответственность. Ответственность указывается как по покупателю, так и по застройщику.

Таким образом, каждый этап процесса покупки квартиры по ДДУ является очень важным. Покупатель отдает за квартиру большую сумму денег, поэтому подойти к вопросу стоит более, чем серьезно.

Чтобы максимально обезопасить себя от рисков при заключении сделки, обратиться за консультацией стоит к опытным юристам.

Также удобным является заключение кредитного договора с банком на покупку квартиры от застройщика, так как банки также проверяют строительные компании на порядочность.

Источник: https://1000meters.ru/pokupka-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya/amp/

Ссылка на основную публикацию